確定測量図とは？現況測量図・地積測量図との違いと土地売却時の注意点

土地を売却しようとした際、不動産会社から「確定測量図はありますか」と聞かれ、何を探せばよいのか戸惑う方は少なくありません。

確定測量図は、隣接する土地や道路との境界を確認したうえで作成される測量図です。ただし、土地を売却するときに法律上必ず用意しなければならない書類ではありません。

境界標が見当たらない、登記面積と実際の面積が違う、土地を分筆して売却するなど、土地の状況や売買契約の条件によって必要性が変わります。

この記事では、確定測量図と現況測量図・地積測量図の違い、土地売却で測量が必要になりやすいケース、費用や期間、隣地所有者の同意が得られない場合の進め方を解説します。

確定測量図とは

確定測量図とは、一般的に、法務局の資料や現地の境界標などを調査し、隣接する土地の所有者と境界を確認したうえで作成される測量図をいいます。

土地が道路・水路などの公有地に接している場合は、自治体などの管理者との境界確認も必要になることがあります。

隣地所有者との確認内容は、測量図とは別に「筆界確認書」「境界確認書」などの書面として残すのが一般的です。書類の名称や形式は、土地家屋調査士や自治体によって異なります。

確定測量図だけで境界が法的に確定するわけではない

確定測量図と境界確認書は、不動産売買や将来の境界確認において重要な資料です。

ただし、図面があるだけで、所有権の範囲を裁判上も含めて最終的に確定できるとは限りません。

土地の境界には、次の2つの考え方があります。

• 筆界：土地が登記されたときに定められた、公法上の境界
• 所有権界：当事者間の所有権が及ぶ範囲

多くの場合は一致していますが、長年の利用状況や当事者間の合意などにより、両者が一致していないケースもあります。

確定測量図・現況測量図・地積測量図の違い

図面	隣接所有者の確認	保管場所	主な用途
確定測量図	原則として確認する	所有者・作成者など	土地売買、境界確認、分筆等の準備
現況測量図	原則として行わない	所有者・作成者など	建築計画、現況把握、売却前の仮測量
地積測量図	作成経緯による	法務局	分筆・地積更正など表示登記の資料

確定測量図

法務局や自治体の資料、境界標、過去の測量図、現地の利用状況などを調査し、隣接所有者との確認を経て作成する図面です。

境界について関係者の認識を共有できるため、土地売却後のトラブルを防ぐうえで重要な資料になります。

現況測量図

現地にある境界標、ブロック塀、フェンス、建物などを基に、現在の土地の形状や面積を測量した図面です。

隣接所有者との境界確認を行わずに作成することが多いため、現況測量図だけでは、隣接所有者もその境界に同意しているとは判断できません。

ただし、売却前に土地のおおよその形状や面積、越境物の有無を確認する資料としては役立ちます。

※現況測量図で分かること・分からないことや、土地売却で使用する際の注意点については、「現況測量図とは？確定測量図との違い・土地売却に使えるか・費用と期間を解説」で詳しく解説しています。

地積測量図

地積測量図は、土地の表題登記、分筆登記、地積更正登記などの際に法務局へ提出され、保管される図面です。

土地の所有者でなくても、法務局の窓口やオンラインで取得できます。

ただし、地積測量図の精度や記載内容は、作成された時期や登記の経緯によって異なります。

「2005年以降に作成されたから確定測量図と同じ」と一律に判断するのではなく、次の内容を確認する必要があります。

※分筆登記などでは、申請に地積測量図を添付します。（参照：不動産登記令）

※地積測量図の取得方法や見方、古い図面を確認するときの注意点については、「地積測量図とは？取得方法・見方・公図や確定測量図との違い」で詳しく解説しています。

土地売却で確定測量が必要になりやすいケース

土地売却に確定測量が法律上必須というわけではありません。

しかし、次のような土地では、買主や不動産会社から境界確定を求められる可能性が高くなります。

1. 境界標がない、または境界の位置が分からない

   境界杭や金属標などが見つからない場合、買主は購入後の境界トラブルを心配します。
   まずは既存の地積測量図や境界確認書を確認し、境界標を復元できるか土地家屋調査士に調べてもらいます。

2. 登記面積と現況が大きく違う

   登記簿に記載された面積と、現地を測量した面積が一致しないことがあります。
   特に古くからある土地では、公図の形状や登記面積が現況と異なるケースもあります。

3. 地価が高い地域の土地

   地価が高い地域では、わずかな面積差でも売買価格や建築計画に影響する可能性があります。
   そのため、買主から正確な面積と境界の確認を求められやすくなります。

4. 土地の一部を分筆して売却する

   一つの土地を二つ以上に分けて登記する「分筆登記」では、原則として土地家屋調査士が資料・現地・隣接所有者の立会いなどから筆界を確認し、地積測量図を作成します。
   表示登記の申請を代理できる専門家は土地家屋調査士です。

5. 不動産会社や開発事業者へ売却する

   不動産会社や開発事業者が買主になる場合、建築計画や事業収支を確認するため、境界確定や実測面積による引渡しを契約条件とすることがあります。
   ただし、すべての買取で必要になるわけではありません。土地の立地、価格、利用目的、契約条件によって異なります。

測量や図面取得の対象となる土地を正しく特定するには、住居表示だけでなく、敷地に含まれるすべての地番を確認する必要があります。住所と地番の使い分けや調べ方は、「住居表示と地番の違い」で解説しています。

確定測量の流れ

一般的には、次の順番で進みます。

1. 土地家屋調査士へ相談する
2. 登記事項証明書・公図・地積測量図などを調査する
3. 現地の境界標や構造物を確認して測量する
4. 隣接所有者や道路管理者と立会いを行う
5. 境界標を設置または復元する
6. 測量図と境界確認書を作成する
7. 必要に応じて分筆登記や地積更正登記を行う

確定測量にかかる費用と期間

確定測量の費用には、全国一律の料金表はありません。

一般的な住宅地でも数十万円かかることがあり、条件によっては100万円前後またはそれ以上になるケースもあります。

費用を左右する主な要因は次のとおりです。

期間は、比較的問題の少ない土地で1～3か月程度が一つの目安です。

費用と期間は土地ごとの差が大きいため、売買契約を締結する前に見積もりを取得してください。

確定測量の費用や期間には、全国一律の基準はありません。土地の面積や形状、隣接所有者の人数、官民境界確認の有無、過去の測量資料の残り方などによって変わります。売買スケジュールを決める前に、土地家屋調査士へ見積もりと完了予定時期を確認しましょう。

隣地所有者の承諾を得られない場合

隣地所有者が立会いに応じない、境界について意見が合わない、所有者の所在が分からない場合でも、すぐに売却を諦める必要はありません。

次の順番で状況を整理します。

1. 土地家屋調査士に資料調査を依頼する

   まず、法務局の公図・地積測量図・登記記録、自治体の道路境界資料、過去の測量図、現地の境界標などを調査します。

   隣接所有者が単に忙しくて立ち会えないのか、境界そのものに争いがあるのかによっても対応が変わります。

2. 境界問題相談センターのADRを検討する

   ADRは、裁判によらず、専門家を交えて話し合いによる解決を目指す手続きです。

   境界問題相談センターでは、一定の研修・認定を受けた土地家屋調査士が、弁護士と共同して手続きに関与します。（参照：日本土地家屋調査士会連合会）

3. 筆界特定制度を検討する

   筆界特定制度は、筆界特定登記官が資料調査や測量、専門家の意見を踏まえて、本来の筆界の位置を明らかにする制度です。

   新たな境界を決める制度ではなく、もともと存在していた筆界を特定します。

   なお、筆界特定制度は所有権の範囲を最終的に解決する裁判ではありません。所有権や越境物をめぐる争いが残る場合は、弁護士への相談や訴訟が必要になることがあります。（参照：法務省「筆界特定制度」）

売買契約までに確定測量図を用意できない場合

確定測量図がない土地でも、買主と条件が合意できれば売却できる場合があります。

考えられる方法は次のとおりです。

確定測量の完了を待って契約する

最も分かりやすい方法です。

測量が完了し、面積・境界・越境状況を確認してから売買契約を締結します。

確定測量を引渡し条件として契約する

先に売買契約を締結し、「引渡しまでに確定測量図を交付する」と定める方法です。

ただし、期限までに測量が完了しなかった場合の対応も決めておく必要があります。

• 引渡日を延長する
• 買主が境界未確定のまま購入する
• 契約を解除できる
• 測量費用や追加費用を誰が負担するか

条件を曖昧にするとトラブルにつながるため、契約条項を具体的に定めます。

公簿売買・境界非明示で売却する

登記簿面積を基準に売買し、実測面積との差を精算しない方法です。

買主との合意があれば、境界を明示しない特約を設けることもあります。

ただし、境界非明示特約を設けたからといって、売主が知っている越境や境界トラブルを説明しなくてよいわけではありません。

価格だけでなく、境界、面積差、越境物、契約責任をどこまで買主が引き受けるのかを明確にします。

境界未確定でも検討する不動産会社へ売却する

不動産会社の中には、境界未確定の土地を買い取る会社もあります。

ただし、測量費用や境界トラブルのリスクを買主が負担する分、買取価格や契約条件に反映される可能性があります。

「不動産会社が買い取れば売主のリスクがゼロになる」とは限らないため、価格と契約条件をセットで比較することが大切です。

確定測量図に関するよくある質問

まとめ｜最初に「本当に確定測量が必要か」を確認する

確定測量図は、土地の境界と面積を関係者で確認し、安全に売買を進めるための重要な資料です。

一方で、土地売却のすべてで確定測量が必要になるわけではありません。

測量を依頼する前にこれらを整理すると、「新たな確定測量が必要か」「既存図面を利用できるか」「境界未確定のまま売却できるか」を比較しやすくなります。

土地の売却方法を先に決めるのではなく、境界・面積・契約条件を整理したうえで、あなたとご家族に合う進め方を選ぶことが大切です。