公図と現況は違う
不動産売買での調査で法務局にて必ず公図を取得しますが、公図と現況の土地が違うちう事はよくあることです。
ここが違うから登記上面積と現況面積が違うなんてこともよくあることです。
不動産調査における公図の基礎知識
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「公図と現況は違う」ということについてです。
不動産を調査する際には、必ず法務局に公図を取得して現況と照らし合わせをします。
しかしながら、この公図は現況とずれているということを前提にした調査が必要です。そこで公図についてまとめたいと思います。
元は税金徴収のための図面
法務局に備えられている公図の種類として記事をしまいた。
が、法務局に備えられている地図が「地図に準ずる図面（公図）」と「法１４条地図」とがあり地籍調査し正確な地図が法１４条地図と分類に記載されているといいうことは以前に記載しました。
【公図の種類】
「地図に準ずる図面」のことを厳密には公図と言い、税金徴収の目的とされた地図なので精度が低いということをお伝えしました。
当時、租税徴収の目的で土地台帳を作成するために場所を特定するために備えられた地図を公図と言われておりました。それが法務局に引き継がれて保管されるようになりそのまま利用されるようになりました。
当時の測量技術の制度の低さも原因でもありましたが、
少しでも税金を低く抑えるために実際よりも小さく申告しているということが多くありました。税金徴収されるために当時は実際よりも面積を小さく申告していたのです。
実際に登記面積と測量面積が違うということはよくあります。
実際の面積よりも実測測量した面積が広くなっていることを縄延びと言っております。
土地単価の大きい都市において縄伸びとなったら大きな金額が変わってきます。
逆に登記面積よりも測量面積の方が小さくなる縄縮みということもあります。
これは、小作地などで地主が小作料を少しでも多くとるために実際よりも面積を多く申告されていることがありました。
土地境界を明確にする地籍調査
地籍調査とは、市区町村で土地の所有者を調査して境界の位置と面積を測量する調査です。
前述したように土地面積は不明確な部分が多いです。本来であれば登記面積と測量面積が一致していなければならないはずなのですが、それがトラブルの原因をまねきかねません。
そこで地籍調査が実施されているのですが首都圏を見ても地籍調査が実施されているエリアは２０％未満が大半です。
（国土交通省ＨＰより、ピンク色が地籍調査２０％未満のエリア）
地籍調査が実施されると法務局にも情報が伝達されて
登記簿記載が修正され公図としての分類が「地図に準ずる図面」から「法１４条地図」と分類が変わるわけです。
「地図に準ずる図面」と「法１４条地図」の分類の違いは、下記記事で写真添付してますので再度ご確認ください。
【公図の種類】
地籍調査が実施され「法１４条地図」に分類が移行されることにより
精度が上がり現況と公図のズレがなくなるということです。
境界と測量の一般認識
国土交通省が土地所有者に向けて平成２０年度に実施したアンケートが興味深かったので転記します。
問：『所有している土地の境界は明らかになっていますか？』
こちらの問いに対して回答が
| 明らかになっている | 92％ |
| 明らかになっていない | 3.6% |
| 分からない | 4％ |
| 未回答 | 0.4% |
ほとんどの方が、境界は明確で問題ないと回答しております。
しかしながら、不動産実務に携わっている方が仮に見たとしたら
現場で起きてることは違うぞと突っ込みたくなるところだと思います。
それぞれ土地所有者同士で自分の境界はココと思い込んでいたら隣地との所有者と境界で揉めるということはよくある話です。
問：『登記所にある情報の半分は、明治時代の地図や情報を基に作成されているのはご存知ですか？』
こちらの回答が
| 知らない | 77.3% |
| 知らない | 22.5% |
| 無回答 | 0.2% |
これが登記簿記載面積と実測面積を図った時に相違する原因ではあるのですが、７割以上の土地所有者が昔の地図や情報をもとにしているということを知らなかったということです。
法務局には地積測量図が備えられている土地地番もありますが、
こちらも作成された年度により精度が異なります。
平成１８年に不動産登記法が改正されて座標値が地積測量図に記載されるようになったため、それ以降の年度の地積測量図であれば復元性があり制度が高いといえます。
以上のように法務局の情報だから正しいという認識が境界トラブルの原因のひつつかもしれません。
不動産を調査する人や売買で新しい所有者への仲介される人が情報によるズレ（登記情報と現況が必ずしも一致するとは限らないという認識）をなくすことがトラブルを避ける良い方法だと思います。
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