市街化調整区域の土地の価格を教えてください
【質問】
市街化調整区域内の土地売却を考えています。
不動産会社に一般的な価格を教えてもらいましたが、高くても300万円程度との回答でした。
複数の会社が同程度の回答のため、一般的な価格としては妥当だと思います。
ただ、現在土地を貸しており年150万円の借地収入があります。借地契約がずっと将来も続くかはわかりませんが。
こういう場合、土地の価値を査定する方法あるいは参考になる事例があればお教えください。
【不動産コンサルタント回答】
こんにちは。
不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
市街化調整区域の土地価格に対してコメントです。
【回答】
色々と気になる点が多いのですが、ご質問の内容からの仮説で解決のヒントとなるようことをお伝えします。
ポイントが３点あります。
1:土地契約が借地借家法の適用ある土地契約かどうか？
建物所有を目的とした土地賃借権か資材置き場や駐車場等の土地賃借権かによって借地借家法の適用がある土地賃借権になります。仮に借地借家法上の土地であれば底地権での土地評価ということになります。
2:調整区域内での土地利用価値
市街化調整区域内の土地は基本的に建物建築出来ませんが、既存建物がある場合に同程度の建物建築や土地規模にもよりますが開発許可も出る場合があります。
3:不動産会社の査定価格
賃料収入が150万円あって査定価格が300万円とは随分と低いような気もしますが。300万円で購入しても賃料収入150万あれば2年で回収出来る計算なので実物見ないでも購入する人はいくらでも出てくると思います。
おそらく対象地の不動産は特殊な物件だから、普通に売却しても市場で売りにくいからはじめから不動産業者の買取価格での査定金額ではないかなと思います。
以上
ご参考まで
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