まだ方針が決まっていない地主・借地人の方へ
底地・借地コンサルティング｜方針設計
底地・借地の
選択肢整理と方針設計
売るか、残すか、建て替えるか。
決める前に、条件と確認する順番を整理します。
保有、更新、建替え、売却、権利調整。どの方法が適しているかは、査定額や法律だけでは決まりません。
契約・権利関係、収支、地主・借地人との関係、家族の将来まで整理し、「誰に、何を、どの順番で進めるか」まで一緒に設計します。
- 地主・借地人のどちらからでも相談可能
- 売却を決めていなくても相談可能
- 決定後の実行・売却仲介まで対応可能
- 最初の相談から実行まで代表が直接担当
売却や契約を勧めるための診断ではありません。今の状況で「何が分かっていて、何を確認してから決めた方がよいか」を整理します。
YOUR CONCERNS
底地・借地について、
このような状態になっていませんか？
地主と借地人では、表面に現れる悩みが異なります。ただし、その背景には契約・権利・相続・家族関係が重なっていることが少なくありません。
地主（底地所有者）の方
- 何十年も地代が変わらず、税金や管理の負担を差し引くと手元にほとんど残らない
- 借地人が複数いて、子どもが管理を引き継げるか不安
- 代替わりで借地人との関係も薄れ、この複雑な土地を子どもにそのまま継がせたくない
- 底地を保有するか、売却するか、一本化するか決められない
- 契約書、更新記録、承諾履歴が整理されていない
- 借地人へどのように話を切り出せばよいか分からない
借地人（借地権者）の方
- 建物が老朽化・空き家化している
- 家が古くなり建て替えたいが、地主への承諾や費用の話をどう切り出せばよいか分からない
- 借地権を売る、地主へ返す、底地を買う判断ができない
- 更新料、承諾料、地代の考え方が分からない
- 契約書を紛失した、契約名義が亡くなった親のまま
- 自分が亡くなった後、配偶者や子どもが地主との契約や話し合いを引き継げるか不安
結論を出せないまま相続を迎えると、契約名義や関係者が増え、次の世代が判断しにくくなることがあります。まだ何も決めていない段階でも、事実関係と確認の順番は整理できます。
WHY IT STOPS
底地・借地は、4つの問題が重なるから
動きにくくなります
一つの問題だけを先に解決しようとすると、別の問題が後から出てくることがあります。
契約・権利
契約期間、名義、地代、更新、建替え・譲渡の承諾など
お金・資産価値
売却価格、承諾料、地代、建物費用、税金など
相手方との関係
過去の経緯、認識の違い、話し合いへの抵抗感など
家族・相続
誰が引き継ぐか、管理できるか、公平に分けられるかなど
数字や法律が正しくても、相手方や家族の感情が置き去りになると、話し合いは前に進みません。法律や価格だけでは決められない不動産について、「感情の目詰まり」を取りながら、権利・お金・家族・相手方を一つの地図にして判断できる状態をつくります。
OUR ROLE
不動産の正解を決めるのではなく、
家族が納得できる「判断の順番」を設計します
家族軸・意思決定支援・合意形成の順序設計を一つにし、ご相談者の希望と現実的な実行方法をつなぎます。
家族・権利・お金を一枚にする
関係者、契約、登記、地代、建物、現在の問題、将来のリスクを一枚の地図として整理します。
意思決定そのものを支援する
保有、更新、建替え、権利の一本化、売却などを、金額だけでなく時間・負担・家族・関係性も含めて比較します。
合意形成の順序を設計する
誰に、何を、いつ話すかを具体化し、必要な専門家を入れるタイミングと、合意後の実行までを順番に整えます。
OPTIONS
売却だけに限定せず、
実現可能な選択肢を横並びで比較します
実際に選べる方法は、契約内容、権利の種類、建物、相手方との関係によって異なります。先に結論を決めず、条件を確認してから比較します。
ROLE SHARING
無料・有料・実行支援で、
整理する内容と役割を分けています
無料で現在地と確認事項を整理し、有料で個別条件を調査して意思決定を設計します。決めた方針を現実にする実行支援や売却仲介は、別途契約で行います。
| 段階 | 行うこと | 分かる・得られること |
|---|---|---|
| 無料診断・初回整理相談 | 今分かっていること、ご希望、判断前に確認したい項目を整理 | 現在地と、次に何を確認すれば判断できるか |
| 有料コンサルティング | 契約・権利・物件の個別確認、選択肢と注意点の比較、方針・話す順番・実行計画の設計 | ご自身の場合に、何をどの順番で進めるかを示す判断の設計図 |
| 実行支援・売却仲介〈別途契約〉 | 関係者調整、専門家連携、売買・活用、販売活動、契約・引渡し | 決めた方針を現実にするための実務支援 |
| 弁護士・税理士・司法書士等 | 法律・税務・登記など各専門分野の判断と手続き | 必要な専門判断。案件に応じて当社が連携 |
当社は現に売却仲介も行っていますが、出口設計コンサルティングと売却仲介・実行支援は別契約・別報酬です。コンサルティングで売却を前提にせず、比較した結果として売却を選んだ場合は、ご希望に応じて当社が仲介まで担当します。
PURPOSE
無料査定ではなく、
なぜ「整理設計」が必要なのか
借地権や底地の売却価格を確認するだけであれば、不動産会社の無料査定を利用する方法もあります。無料査定と有料コンサルティングでは、優劣ではなく目的が異なります。
無料査定の目的
売却する意向が固まっている方が、想定価格や販売方法、売却条件を確認するためのものです。当社も、借地権の売却意向が固まっている方には、無料査定・仲介をご案内しています。
整理設計の目的
査定額を出すことだけが目的ではありません。保有、更新、建替え、地主・借地人による買取り、第三者売却、権利の一本化などを比較し、「誰に、何を、どの順番で進めるか」を整理します。
調査・比較した内容は「底地・借地 整理設計書」としてまとめます。比較した結果、「今は売らない」という判断になる場合もあります。
DELIVERABLES
相談時間ではなく、
判断するための設計図をお渡しします
有料コンサルティングでは、調査した事実と判断材料を「底地・借地 整理設計書」として整理します。売却価格と販売方法を検討する通常の無料査定とは、目的と調査範囲が異なります。
底地・借地
整理設計書
権利・お金・関係性・将来を一枚に整理し、「誰に、何を、どの順番で進めるか」を具体化します。
- 土地・建物・契約・名義の現状整理図
- 地主・借地人・家族・専門家の関係者マップ
- 保有・更新・建替え・売却・権利調整の選択肢比較表
- 金額・時間・負担・家族・関係性の判断軸
- 今決めなくてよいことと、先に確認するリスク・優先順位
- 誰に・何を・いつ話すかを示す実行順序表
PROCESS
無料と有料の範囲を分けて、
順番に進めます
無料相談までは現在地と確認事項を整理します。有料コンサルティングから、個別物件の契約・権利・収支等を確認し、ご自身の場合の選択肢と進める順番を設計します。
無料・任意
約3分・整理度診断
いくつかの質問に答え、今の確認状況と、先に整理したいことを見える化します。診断結果だけで売却や契約などの結論を出すものではありません。
得られるもの：今の整理状況と、先に確認したい項目が分かる診断結果
無料
初回整理相談（60分）
現在地、ご希望、関係者、これまでの経緯を伺い、次に何を確認すれば判断できるかを一緒に整理します。
得られるもの：現在地、確認が必要な資料・論点、有料で確認する範囲の見通し
無料相談では、現在地、一般的な選択肢、確認が必要な資料・論点まで整理します。
個別物件の契約・権利・収支等を詳しく確認し、複数案を比較して具体的な方針と進める順番を設計する業務は、有料コンサルティングで行います。
有料
契約・権利・物件の個別確認
契約、登記、地代、建物、利用状況、相続関係など、選択肢を比較するために必要な事実を確認します。
得られるもの：契約・権利・物件・収支を整理した現状整理図
有料
選択肢の比較・注意点の整理
複数案を費用・時間・手間・資産価値・法務税務リスク・家族への影響で比較します。
得られるもの：保有・更新・建替え・売却等を同じ基準で比べた比較表
有料
方針・話す順番・実行計画の設計
家族や相手方へ説明する順序、必要な専門家、合意後の手続きと実行スケジュールを整理します。
得られるもの：誰に・何を・いつ話すかを示した実行順序表
別途
合意形成・実行支援〈別途契約〉
打ち合わせ、関係者との連絡・条件整理、専門家との連携、売買・活用など、選択した方針の実行を支援します。直接話しにくい相手がいる場合には、当社が第三者として情報と論点を整理し、話し合いの段取りや合意形成を支援します。紛争性のある交渉、法律上の代理や法的判断が必要な場合は、弁護士等と連携して進めます。
得られるもの：合意した方針を実行へ移すための調整・手続支援
料金について：整理診断と初回整理相談60分は無料です。個別調査・比較設計は有料コンサルティング、合意形成・実行支援・売却仲介は別途契約・別報酬です。各段階へ進む前に支援内容と見積りをご提示し、ご了承なく有料業務へ進むことはありません。
CASES
一つの方法に決めつけず、
条件に合わせて組み合わせた事例
結果だけでなく、何を整理し、どのような判断軸で方針を決めたかを大切にしています。
姉妹で引き継ぐ借地を個別契約へ整理
姉妹が引き継ぐ借地について、贈与、建物、地主との契約、地代、助成金をまとめて整理。姉妹それぞれの借地契約に分け、将来の共有リスクを減らしました。
二世帯住宅と倉庫のある借地を組み替え
約60坪の借地について、一部の第三者譲渡、駐車場利用、将来の承継方法を比較。一つの方法に限定せず、複数の手段を組み合わせました。
施設入所後に空き家となった借地実家
地主による買取、第三者への売却、当面の管理などを比較。価格だけでなく、荷物整理、家族の負担、時間、将来リスクを判断基準にしました。
建替えを検討する借地人と、管理負担に悩む地主が同時売却
建物の老朽化により建替えを検討していた借地人と、維持管理の負担や地代収入の低さに悩んでいた地主。それぞれの事情と条件を整理し、底地と借地権を同時に売却しました。借地人は買替えによって新しい住まいの選択肢を得て、地主は収益性に課題のあった底地を別の資産へ組み替えることができました。
※プライバシー保護のため、事例は個人が特定されない範囲で要約しています。
WHO WE HELP
このサービスは、
まだ方針を決めきれていない方のための入口です
このコンサルティングが向いている方
- 売るか保有するか決める前に比較したい
- 相続前に権利関係を整理したい
- 家族と相手方の関係を壊さず進めたい
- 誰から相談すべきか分からない
- 複数の選択肢を同じ基準で比較したい
- 家族に説明できる資料を作りたい
※権利関係や関係者間の調整が複雑な場合は、個別調査と出口設計の範囲を事前にご案内します。
借地権の売却意向が固まっている方へ
- 借地権を売却する意思が固まっている
- 売れるか、いくらくらいかを具体的に確認したい
- 地主へ話す前に売却条件と順番を整理したい
- 無料査定・買主探し・売買手続きを依頼したい
※「売るかどうか」ではなく「いくらで・誰に・どの順番で売るか」を確認したい方は、借地権売却の専用窓口へ
「借地権売却の条件整理と実行支援」を見るCONSULTANT
最初の相談から実行まで、
代表の脇保が直接担当します
株式会社ユー不動産コンサルタント
代表 脇保 雄麻
不動産業界20年以上。信託銀行系不動産会社の在籍時には、不動産の売買・コンサルティングを200件以上担当しました。独立後は、借地・底地、相続、共有不動産など、権利関係が複雑な案件の整理と実行支援に取り組んでいます。
建築、リフォーム、解体、介護の現場経験も活かし、不動産だけでなく、建物・暮らし・家族の将来まで含めて整理します。必要な専門家と連携しながら、最初の相談から実行まで代表が一貫して担当します。
売却を前提にせず、まず「どう判断するか」を一緒に整理します。
公認 不動産コンサルティングマスター／相続対策士／二級建築士
公益財団法人 不動産流通推進センター掲載
「借地権相続と空家問題を解決 ～姉妹の想いを実現したコンサルティング事例～」
著書『不動産のしくみと仕事がわかる本』（ナツメ社）。
家族の想いを優先する理由・プロフィールを見るFAQ
よくあるご質問
契約書が見つからなくても相談できますか？
相談できます。まず登記、地代の支払記録、更新・承諾の経緯など、現在確認できる資料を整理し、次に必要な確認事項をご説明します。
地主・借地人のどちらからでも相談できますか？
どちらからでも相談できます。ご相談者の希望を起点にしつつ、一方的な要求を押し通すのではなく、相手方にも受け入れ可能な条件と順序を検討します。
無料相談では、どこまで相談できますか？
現在のお悩み、一般的な選択肢、確認が必要な資料や論点、次にどのサービスへ進むべきかまで整理します。個別物件の詳細調査や、複数案の比較・具体的な進め方の設計は、有料コンサルティングで行います。
売却を勧められませんか？
当社は売却仲介も行っていますが、コンサルティングでは売却を前提にしません。保有、条件整理、権利の一本化、同時売却などを比較し、ご本人とご家族が判断できる材料を整えます。その結果、売却を選んだ場合は、ご希望に応じて当社が仲介まで担当できます。
借地権を売ると決めています。無料相談できますか？
はい。売却条件が単純な場合は、無料査定・仲介へ進みます。地主との条件調整、相続・共有、契約上の問題、複数の売却方法の比較などが必要な場合は、先に出口戦略を整理することをご提案します。
譲渡承諾料はいくらですか？
法律で一律の割合が決まっているものではありません。不動産流通推進センターが2018年に掲載した相談事例の監修者コメントでは、大都市圏の一般的な相場として借地権価格の5〜15％程度が紹介されています。ただし、これは法定割合ではなく、個別事例を検討する際の参考です。実際の条件は契約内容、土地、地主との協議などによって異なるため、承諾料だけでなく、地代・契約条件・承諾時期を含む売却条件全体で確認します。
地主・借地人などの相手方には、相談前に話しておいた方がよいですか？
必ずしも先に話す必要はありません。まず契約や権利関係、希望する出口を整理したうえで、誰に、何を、どの順番で確認するかを考えます。ただし、通知や回答の期限、法的手続が関係する場合は、早めに弁護士等へ確認します。
弁護士や税理士などにも相談できますか？
案件に応じて、弁護士・税理士・司法書士・土地家屋調査士など必要な専門家と連携します。当社が窓口となり、これまでの経緯・権利関係・ご家族の意向・検討している選択肢を整理してからつなぐため、お客様がその都度ゼロから同じ事情を説明する負担をできるだけ減らします。法律・税務・登記など各専門分野の判断は、それぞれの専門家が行います。
答えを出す前に、
まず進める順番を整理しませんか？
まだ決めなくて大丈夫です。まずは無料診断で、今分かっていることと、判断前に確認したいことを整理できます。診断せずに、60分の無料整理相談から始めることもできます。
売却や契約を勧めるための診断ではありません。
「借地権売却の条件整理と実行支援」はこちら。底地の売却を希望する地主の方は、上の60分無料相談をご利用ください。
INITIAL CONSULTATION
底地・借地｜60分の無料整理相談
現在地、ご希望、関係者、これまでの経緯を伺い、次に何を確認すれば判断できるかを一緒に整理します。まだ売る・残すを決めていない段階でもご相談いただけます。
フォーム送信だけで、有料業務や売却仲介の契約が成立することはありません。
個別調査や有料コンサルティングが必要な場合は、業務範囲と料金を事前にご説明し、ご了承をいただいてから進めます。
