【質問】
不動産の価格が不透明で分かりにくい。
【回答】
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
「価格がかかりづらい」と、不動産会社が査定する不動産価格の根拠が分かりにくいという事でしたか？
それとも市場流通している不動産価格自体が時期等によっても価格が変わり適正価格が分からないという意味だったでしょうか？
ご相談者様の質問の趣旨と回答が的を得ていないかもしれませんが、
私なりの解釈を交えて回答させていただきます。
不動産価格は一物五価と言われており、不動産価格の指標となる価格が５つあるという事です。
それぞれ下記となります。
１公示地価
国土交通省が毎年１月１日時点での不動産売買の指標となる価格を３月頃に発表される。
２基準値価格
都道府県が毎年７月１日時点での不動産売買の指標となる価格を７月頃に発表される。
３路線価
国税庁が毎年１月１日時点での相続税や贈与税の計算の指標として不動産価格を７月頃に発表される。公示地価の８０％が目安とされる
４固定資産税評価額
市町村が固定資産税の計算の指標として利用する価格。３年に一度価格が見直しされる。前年の公示地価の７０％が目安とされている。
５実勢価格
実際に取引される価格の事です。
以上のように一つの不動産価格に５つの価格が存在しているのです。
だから一物五価と言われているのです。
では、実際に市場で取引されている価格はというと？
５の実勢価格ですよね。
市場流通されている中古不動産価格には、さらに４つに分類されます。
不動産の流通価格ですが、新築価格の場合は販売の原価というものがあります。
例えば広告宣伝費や建築費用だったりします。
なので建築価格や材料費が高騰すると新築マンション価格が上がるのはその為です。
中古での資料流通価格は、原価というものが存在しません。
では、
何で価格が決まるかというのは、基本的には需要と供給で決まってくるのです。
先ほど中古不動産流通価格には４つに分類されるとお伝えしましたが、
下記がその４つとなります。
・査定価格
・売出価格
・成約価格
・売却希望価格
査定価格というのはご存知の通り不動産会社が作成する価格です。
これには媒介価格の数字の根拠とするために査定書を作成して査定価格を決めているのですが、
基本的には過去の取引事例を比較して対象物件の査定価格を決めております。
不動産会社によって査定価格が違うのは、
比較する過去の取引事例を違うものをピックアップしているという事が基本的にあります。
次に売出価格と成約価格ですが、市場で売り出しす売出価格から購入希望者が価格交渉して、それが成約なれば売出価格から成約価格は下がると言事です。
需要が高いエリアでは売出価格がそのまま成約価格という事もあります。
最後に売却希望価格ですが、不動産会社の査定価格で売り出さねければならないという決まりはないのです。
ですから売主がこの金額で売りたいと言ったらそれが売出価格となるのです。
不動産価格というのは基本的に需要と供給で価格が決まってきます。
需要が高ければ思っていた以上に高い金額で成約されることだってあるのです。
一物五価での公示地価や基準値価格が取引の指標としている価格とされておりますが、都市部での実際に取引されている不動産価格は公示地価や基準値地価よりも高く取引されるわけです。
しかしながら地方の田舎で需要がないと公示地価や基準値価格よりも低くても売れない不動産も多数存在しているのです。
また売主の事情にもよって価格が大きく左右されたりします。
いつまでに相客しなければならなかったり、土地や建物に難があったり等で不動産価格が下がらなければ売却できないという事もあるのです。
以上のように不動産価格というのは売る時期やタイミング等によって同じ不動産でも価格が違ってくるという事なのです。
株式会社ユー不動産コンサルタント
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