公図の種類とは？14条地図と地図に準ずる図面の違い・見分け方

法務局で取得する土地の地図を、実務では広く「公図」と呼ぶことがあります。その中には、「14条地図」と「地図に準ずる図面」の2種類があり、作成の経緯や精度が異なります。

手元の公図がどちらに当たるかは、まず図面の「分類」欄を確認してください。

「地図に準ずる図面と書かれているけれど、売却に使えるのだろうか」
「14条地図なら、境界の確認はもう必要ないのだろうか」
「公図・地籍図・地積測量図は、何が違うのだろうか」

こうした疑問を整理するには、図面の名称だけでなく、何を確認するための資料なのかを知ることが大切です。

こんにちは。台東区上野を拠点に、借地権・底地と不動産相続の整理を支援している、株式会社ユー不動産コンサルタント代表の脇保雄麻です。

この記事では、公図の種類と見分け方、14条地図との違い、測量図との使い分け、売却や相続の準備で確認したいことを解説します。

公図の種類は？14条地図と地図に準ずる図面の違い

法務局に備え付けられる土地の地図には、不動産登記法第14条第1項の「地図」と、同条第4項の「地図に準ずる図面」があります。

第14条第1項の地図は、一般に「14条地図」「法14条地図」と呼ばれます。

比較項目	14条地図	地図に準ずる図面
主な役割	土地の区画と地番を明確にする	14条地図が備え付けられるまで、土地の位置・形状・地番を示す
作成の経緯	地籍調査や法務局の地図作成事業などによる	古い土地台帳附属地図などを基にしたものが多い
精度・復元性	現地で土地の位置を復元できる精度を備える	精度にばらつきがあり、図面だけで現地の位置を復元することが難しい場合がある
利用時の確認	現地や他の資料との対応を確認する	距離・面積・形状をそのまま現地に当てはめず、他の資料と照合する

14条地図は、地籍調査だけで作成されるものではありません。法務局が行う地図作成事業などの成果も基になっています。
＊参照：国土交通省「登記所備付地図の現状」

「公図」は、使われる場面によって意味が異なる

「公図」という言葉は、地図に準ずる図面を指す意味で使われる一方、法務局で取得する土地の地図全般を指すこともあります。

そのため、「公図を見れば分かる」「公図は正確ではない」という説明だけでは、どの図面について話しているのか判断できません。

この記事では、法務局で取得する土地の地図を広く「公図」と呼び、精度や作成経緯を説明するときは、14条地図と地図に準ずる図面を区別します。
＊参照：埼玉土地家屋調査士会「土地・建物Q＆A」

なぜ2種類があるのか

土地の位置や形状を示す古い図面には、明治時代の地租改正時に作られた地図などを基にしたものがあります。

その後、地籍調査などによって測量に基づく地図の整備が進められていますが、地域によって整備状況が異なります。このため、14条地図と地図に準ずる図面が併存しています。

地籍調査の成果は法務局にも送られ、登記記録や地図の更新に使われます。
＊参照：国土交通省「地籍調査とは」

公図の種類を見分けるには「分類」欄を確認する

掲載例では、分類欄に「地図に準ずる図面」と記載されています。もう一方には「地図（法第14条第1項）」と記載されているものが14条地図です。まずは、手元の図面の分類欄を確認してください。

分類欄に記載された名称を読む

分類欄には、法14条地図であることを示す記載や、「地図に準ずる図面」といった記載があります。

図面がきれいに印刷されているか、線が細かく描かれているかでは、種類を判断できません。

古い図面を基にしたものでも、電子化されて鮮明に出力されることがあります。文字が読みやすいことと、現地の位置を正確に示せることは別です。

分類が読み取れない場合や、手元の資料が法務局の公図か分からない場合は、取得先や管轄法務局に確認してください。

分類と一緒に確認したい項目

確認項目	確認すること
所在・地番	調べたい土地と一致しているか
分類	地図（法第14条第1項）か、地図に準ずる図面か
方位・縮尺	どちらが北か、どの縮尺で表示されているか
隣接する地番	周囲にどの土地があるか
精度区分・座標系など	記載がある場合、どの基準に基づく資料か
作成・備付けなどの年月日	いつの資料か、その後の変更を確認する必要があるか

精度区分や座標系は、数字や名称だけで判断しにくい項目です。土地の位置を復元したい場合などは、土地家屋調査士に図面を見てもらいましょう。

また、公図を取得した日と、元の図面が作成された日は異なります。最近取得した公図でも、古い測量や図面を基にしている場合があります。

14条地図を指定して取得できるわけではない

請求する人が、精度の高い方を自由に選べるわけではありません。対象の土地について、法務局に備え付けられている地図・図面が交付されます。

「地図に準ずる図面だったので、14条地図に取り替えてほしい」と申し出るだけで、新しい地図が交付されるものではありません。

必要な精度の資料がそろわない場合は、既存の測量図や境界確認書を探し、利用目的に応じて追加調査を検討します。

14条地図・地籍図・字図・旧17条地図の関係

土地の図面には似た名称が多くありますが、名称の由来は同じではありません。

法律上の位置付けを表すものもあれば、作成した事業や昔からの呼び方を表すものもあります。

地籍図は、地籍調査の成果として作成される地図

地籍図は、地籍調査で土地の境界などを測量し、その結果をまとめた地図です。

地籍調査では、土地ごとの所有者、地番、地目を調べ、境界の位置と面積を測量します。成果として作成された地籍図は、法務局に送付され、14条地図として備え付けられます。

つまり、「地籍図」は作成の経緯を表し、「14条地図」は登記上の地図としての位置付けを表しています。まったく別の種類の図面が、常にそれぞれ存在するという意味ではありません。

字図・字限図は、古い土地の図面に関する呼び方

字図や字限図は、字などの区域ごとに土地の区画や地番を示した古い図面に関する呼び方です。こうした図面が、現在の公図の基になっている場合があります。

ただし、自治体や資料によって呼び方が異なります。「字図だから、この精度で使える」と名称だけで判断せず、作成時期や取得先を確認してください。

旧17条地図は、旧法の条文に由来する名称

古い資料に出てくる「17条地図」は、旧不動産登記法の条文に由来する呼び方です。現在の14条地図に対応するもので、豊明市の案内でも「第14条地図（旧第17条地図）」と説明されています。
＊参照：豊明市「地籍調査事業」

「14条地図より17条地図の方が精度が高い」といった意味ではありません。

公図で分かることと、図面だけでは判断できないこと

公図は、調査する土地と周囲の土地の関係を把握するための資料です。売却や相続の準備では、公図にほかの資料を組み合わせて確認します。

土地の地番や隣接関係を確認できる

公図では、土地の区画、地番、隣接する土地との位置関係などを確認できます。

例えば、見た目には一つの住宅敷地でも、公図では複数の土地に分かれている場合があります。「一筆」とは、登記上、一つの土地として扱われる単位です。

説明用の例として、自宅敷地が「100番1」と「100番2」、道路に出る通路が「100番3」で構成されている場合を考えてみましょう。

この場合、自宅の敷地だけでなく、通路部分についても登記や利用条件を確認する必要があります。

なお、公図に記載される地番と、郵便物などに使う住所は異なる場合があります。調べ方は、「住居表示と地番の違い・住所から地番を調べる方法」をご覧ください。

所有者や通行の権利は、公図だけでは分からない

公図で土地の区画が分かっても、次の内容まで確認できるわけではありません。

• 誰が所有しているか、共有者がいるか
• 借地契約で、どこまでを借りているか
• 通路を利用できる権利や合意があるか
• 塀やフェンスを誰が所有しているか
• 建物や配管の越境について合意があるか

所有者や共有持分は登記資料で確認し、借地範囲や通路の利用条件は、契約書・添付図面・覚書なども照合します。

特に借地では、一筆の土地の一部だけを借りていることもあります。公図の区画と、契約上の借地範囲が同じとは限りません。

図面を定規で測るだけでは、売買に使う面積は決められない

地図に準ずる図面では、土地の形や距離が現地と一致しない場合があります。また、コピーや画面表示による拡大・縮小の影響もあります。

公図を定規で測ったり、画面上で線を引いたりしただけで、土地の正確な面積や境界位置を判断することは避けましょう。

売却などで面積を確認する場合は、登記事項証明書、地積測量図、その他の測量資料を照合します。

公図と地積測量図・現況測量図・確定測量図の使い分け

図面を選ぶときは、何を知りたいかを先に整理すると分かりやすくなります。

資料	主に確認すること
公図（14条地図・地図に準ずる図面）	土地の区画、地番、隣接する土地との位置関係
地積測量図	土地の測量結果、面積の計算方法、筆界点の情報
現況測量図	測量時点の土地・建物・塀・道路などの状況
確定測量図	関係者との境界確認を経た測量結果

筆界とは、登記上の土地を区画する境のことです。

これらの図面は、目的や作成経緯が異なります。「どの図面が一番よいか」という単純な順位ではなく、利用目的に合った資料を確認します。

測量結果や面積の求め方を確認するなら地積測量図

地積測量図は、分筆登記や地積更正登記などに伴って法務局に提出される図面です。

ただし、すべての土地に備え付けられているわけではなく、年代によって記載内容も異なります。

取得方法や見方は、「地積測量図とは？取得方法・見方・公図や確定測量図との違い」で解説しています。

建物や塀などの位置を把握するなら現況測量図

建築や土地利用を検討する際は、現在の建物、塀、道路などの位置関係を把握する必要があります。その資料になるのが現況測量図です。

ただし、現況測量図があることだけで、隣地所有者との境界確認まで済んでいるとは判断できません。

詳しくは、「現況測量図で分かることと利用時の注意点」をご覧ください。

売却に向けた境界確認では確定測量図も確認する

確定測量図は、通常、隣地所有者や道路管理者などとの境界確認を経て作成される測量図です。

既存の図面や境界確認書を確認したうえで、新しい測量が必要か、どこまで追加調査するかを検討します。

判断のポイントは、「確定測量図とは？現況測量図・地積測量図との違いと土地売却時の注意点」で解説しています。

公図と現況が違うときは、資料と現地を照合する

公図と現地が違って見える場合でも、すぐに図面が間違っている、隣地が越境していると決めつけないことが大切です。

まず、次の順番で確認します。

現在の塀やフェンスが、登記上の土地の境と一致するとは限りません。14条地図であっても、現在の利用状況や構造物との対応は確認が必要です。

ずれの原因や対応については、「公図と現況が違う場合の確認点」をご覧ください。

売却・相続の準備では、公図から確認事項を整理する

公図を取得したら、土地の種類を理解するだけでなく、あなたが予定している売却や相続に向けて、何が分かっていて何が未確認かを整理しましょう。

売却を考えている場合

売却では、次の点を確認します。

公図の分類だけで、新しい測量が必要かどうかは決まりません。既存資料、現地の状況、買主の利用目的、契約条件を踏まえて判断します。

相続前に家族で整理しておきたい場合

相続の準備では、公図を囲んで「どの土地を、誰が、どのように使っているか」を確認しておくと、家族に説明しやすくなります。

例えば、次のような情報を整理します。

公図に書かれていない事情も、引き継ぐ家族にとっては大切な情報です。分からない点は「未確認」として残し、確認先も一緒に整理しておきましょう。

公図の種類に関するよくある質問

まとめ｜公図の種類を確認し、目的に合った資料をそろえる

公図と呼ばれる土地の地図には、14条地図と地図に準ずる図面があります。まずは手元の図面の「分類」欄を確認し、所在・地番が対象の土地と一致しているかを確かめましょう。

公図は土地の区画や隣接関係を調べるための資料ですが、所有者、借地範囲、通路の利用条件、現在の境界確認の状況まで、すべてが分かるわけではありません。

売却や相続を考えるときは、公図に登記資料・測量図・契約書などを組み合わせ、未確認の点を整理することが次の一歩です。

※売却や契約の予定はまだなく、相続前に家族で不動産の状況を整理したい方は、「家族軸相続設計」をご覧ください。