相続した不動産の活用方法5つ｜住む・保有・貸す・建替え・売却を比較

相続した実家や土地、アパートを前にして、「売却するべきか」「賃貸した方がよいのか」「しばらく保有してもよいのか」と迷う方は少なくありません。

相続した不動産の主な選択肢は、次の5つです。

どの方法が適しているかは、不動産の価格や収益性だけでは決まりません。家族の希望、権利関係、建物の状態、維持費、将来の管理負担まで含めて判断する必要があります。

相続した不動産の活用で、最初に決めるべきことは「売るか、貸すか」だけではありません。

まず、家族が何を大切にしたいのか、誰が管理できるのか、どの程度の費用や負担まで引き継げるのかを整理します。そのうえで、不動産の市場価格、収支、権利関係、将来の管理負担を確認します。

節税や資産効率も大切です。ただし、それらは家族の想いという土台があってこそ活きます。

ユー不動産コンサルタントでは、家族の希望を先に整理し、その後に不動産とお金の選択肢を比較する考え方を「家族軸」と呼んでいます。売る・貸す・建てるという方法は、家族が納得して不動産を引き継ぐための手段として考えます。

この記事では、相続した不動産の5つの活用方法と、判断前に確認しておきたいポイントを不動産実務の視点から解説します。

相続した不動産の活用方法は大きく5つある

相続した不動産の活用方法は、次のように整理できます。

活用方法	向いているケース	主なメリット	主な注意点
自分や家族が住む	立地や建物が家族の生活に合っている	新たな住宅費を抑えられる可能性がある	修繕費、固定資産税、家族間の調整が必要
当面保有する	家族の方針がまだ決まっていない	判断する時間を確保できる	管理費用、劣化、空き家管理の負担が続く
賃貸する	賃貸需要があり、必要な修繕を行える	家賃収入を得られる	空室、修繕、入居者対応、税務管理が必要
建替え・土地活用	需要があり、事業収支が成り立つ	土地の利用方法を変えられる	多額の投資や借入れ、長期的な管理が必要
売却する	家族が利用せず、管理負担を減らしたい	現金化して分けやすくなる	売却費用、譲渡所得税、売却条件の確認が必要

大切なのは、最初から一つの方法に決めるのではなく、複数の選択肢を同じ条件で比較することです。

「売却価格が高い」「家賃収入が得られる」「相続税評価額が下がる」といった一つの数字だけでは、家族にとって適切な判断にならないことがあります。

活用方法を決める前に確認したい4つのこと

家族に利用する予定があるか

最初に確認したいのは、相続人やその家族が不動産を利用する可能性です。

例えば、現在は空き家でも、数年後に子どもが住む予定があるかもしれません。反対に、思い出があるという理由だけで保有を続けても、誰も利用せず、管理負担だけが残ることもあります。

家族で次の点を話し合ってみましょう。

全員の希望を完全に一致させることは簡単ではありません。まずは、それぞれが何を大切にしているのかを確認することが第一歩です。

名義や権利関係に問題がないか

活用方法を考える前に、登記簿や契約書などから権利関係を確認します。

主な確認項目は次のとおりです。

共有不動産全体の売却や建替えには、原則として共有者全員の合意が必要です。賃貸については、契約期間や契約内容によって必要となる同意の範囲が異なります。実行前に持分割合と契約内容を確認し、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談必要になります。

借地権付き建物や底地を相続した場合は、地主・借地人との契約関係も確認する必要があります。

市場価格と保有収支を確認する

相続税を計算するために使う不動産の価格（相続税評価額）と実際に売買できる実際に売買できると考えられる価格（市場価格）は、同じではありません。

相続税評価額が低い不動産でも、高く売却できる場合があります。反対に、相続税評価額が高くても、接道や建築条件、賃貸需要などの問題によって買い手が限られることがあります。

次の数字を確認しておきましょう。

相続登記や税務上の期限を確認する

相続した不動産には、手続きや税務上の期限があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。制度開始前に発生した相続にも適用されるため、名義が故人のままになっている場合は早めに確認しましょう。

相続税の申告が必要な場合は、原則として、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に申告と納税を行います。遺産分割がまとまっていない場合でも、申告期限が自動的に延びるわけではありません。
※参照：国税庁「相続税の申告と納税」

活用方法を考えながら、登記や税務の手続きも並行して進めることが大切です。

相続した不動産の5つの活用方法

1. 自分や家族が住む

   相続した実家やマンションに、自分や家族が住む方法です。

   立地や間取りが生活に合っていれば、新たに住宅を購入したり借りたりする費用を抑えられる可能性があります。思い入れのある実家を残せることもメリットです。

   ただし、築年数が古い建物では、入居前に大きな修繕費がかかる場合があります。

   確認したい主な項目は次のとおりです。

   • 耐震性や雨漏り、設備の状態
   • リフォーム費用
   • 通勤や通学、介護への適合性
   • 固定資産税などの維持費
   • 将来売却しやすいか
   • 住む人と所有者が異なる場合の取り決め

   「住める建物」と「家族が無理なく住み続けられる建物」は同じとは限りません。現在の生活だけでなく、10年後の家族構成や維持負担も考えて判断します。

2. 当面そのまま保有する

   家族の意見がまとまっていない場合や、将来利用する可能性がある場合は、一定期間保有する方法もあります。

   急いで処分せずに考える時間を確保できますが、「とりあえず保有する」という状態を長く続けると、管理費用や建物の劣化が積み重なります。

   空き家として保有する場合は、次の管理が必要です。

   • 定期的な換気と水道を定期的に流すこと
   • 雨漏りや設備故障の確認
   • 庭木や雑草の手入れ
   • 郵便物の確認
   • 防犯対策
   • 近隣への配慮
   • 火災保険などの契約確認

   保有を選ぶ場合は、「誰が管理するのか」「年間いくらかかるのか」「いつ再検討するのか」まで決めておくことが重要です。

   例えば、「1年間は保有し、その間に賃貸と売却の調査を行う」というように、期限と次の行動を決めておくと判断が先送りになりにくくなります。

3. 賃貸して家賃収入を得る

   相続した戸建てやマンションを第三者に貸し、家賃収入を得る方法です。

   立地や建物の状態が賃貸需要に合っていれば、資産を保有しながら収入を得られます。ただし、募集賃料だけを見て収益性を判断することはできません。

   実際の資金収支は、次のように考えます。

   年間家賃収入
   －管理費
   －修繕費
   －固定資産税等
   －保険料
   －空室や滞納による損失
   －借入金の返済
   ＝概算の年間手残り

   借入金の元本返済は税務上の必要経費とは異なりますが、手元資金には影響します。そのため、税務上の所得と実際に手元へ残るお金は分けて確認する必要があります。

   また、相続した実家を貸すために多額のリフォームを行っても、家賃で回収できるとは限りません。リフォーム前後の賃料差、入居が決まるまでの期間、将来の売却価格まで比較しましょう。

   賃貸建物が建っている土地の相続税評価については、「貸家建付地とは？評価方法と注意点」で詳しく解説しています。

4. 建替えや土地活用を行う

   建物を解体して賃貸アパートを建てる、駐車場にする、事業用地として貸すなど、土地の利用方法を変える選択肢です。

   土地活用では、建築できるかどうかに加えて、その地域に需要があるか、投資した資金を回収できるかを確認します。

   特に賃貸アパートを建築する場合は、次の項目が重要です。

   • 建築費と諸費用
   • 借入条件と返済期間
   • 周辺の賃料相場
   • 想定する入居率
   • 賃料下落の可能性
   • 管理費や修繕費
   • 将来の大規模修繕
   • 売却するときの市場価格
   • 子ども世代の管理負担
   • 相続税評価額が下がっても、資産価値が増えるとは限らない

   賃貸アパートを建てると、土地が貸家建付地として評価され、建物も貸家として評価されるため、相続税評価額が下がることがあります。

   しかし、相続税評価額と市場価格は別の数字です。

   次のような単純化した例で考えてみます。

   項目	建築前	建築後
   土地・建物の市場価格	土地1億円	土地建物合計1億5,000万円
   借入金	0円	1億円
   家族に残る実質的な資産価値	1億円	5,000万円

   1億円を借りて建物を建てても、完成後の土地と建物が市場で1億5,000万円としか評価されなければ、そこから借入金1億円を差し引いた実質的な資産価値は5,000万円です。

   この前提では、建築前に1億円あった資産価値が、建築直後には5,000万円になっています。相続税を計算するための評価額が下がっても、家族に残る資産価値まで増えるとは限らないということです。

   ※建築諸費用、税金、建築後の家賃収入、将来の価格変動などを考慮しない、考え方を説明するための単純化した例です。

   実際の判断では、建築後の家賃収入や諸費用、将来の売却価格も含めて計算します。それでも、相続税評価額が下がったという理由だけで、家族の資産が増えたとは判断できません。

   建築費、収益性、市場価格、借入残高を一緒に確認する必要があります。

   合わせて読みたい：

   『借金は相続税対策になる？借入金だけでは節税できない理由とアパート建築の注意点』
5. 売却して現金化する

   家族が利用する予定がなく、賃貸や管理も難しい場合は、売却が有力な選択肢になります。

   売却して現金化すると、相続人間で分けやすくなり、固定資産税や建物管理の負担もなくなります。売却代金を、家族の生活資金や別の資産へ組み替えることも可能です。

   売却を検討する際は、査定価格だけでなく、実際の手取り額を確認します。

   売却価格
   －仲介手数料などの売却費用
   －測量・解体・家財整理などの費用
   －不動産を売って利益が出た場合にかかる税金
   －借入金の返済
   ＝概算の売却手取り額

   相続した不動産を売却した場合、所有期間や取得費によって譲渡所得税が変わります。詳しくは『不動産の所有期間によって譲渡所得税が違う』も参考にしてください。

   一定の要件を満たす相続空き家の売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、相続後に賃貸や事業、居住に使用していないことなどの条件があります。相続人が3人以上の場合は上限が異なる場合もあるため、賃貸や解体を始める前に確認してください。

   ※参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

不動産の種類によって注意点は異なる

相続した実家・空き家

実家には家族の思い出があり、経済的な判断だけでは決めにくいものです。

一方で、誰も住まない期間が長くなるほど、建物の劣化や家財整理、防犯などの負担が増えます。

まずは家財を急いで処分するのではなく、家族の希望を確認したうえで、建物調査、賃貸査定、売却査定を行います。修繕して住む方法、現状で売る方法、解体して土地として売る方法を比較すると判断しやすくなります。

賃貸アパート・マンション

賃貸物件を相続した場合は、建物だけでなく、賃貸経営も引き継ぐことになります。

次の資料を確認しましょう。

満室であっても、相場より低い賃料で貸している場合や、近い将来に大規模修繕が必要な場合があります。現在の家賃収入だけで判断せず、将来の支出まで確認することが重要です。

更地・空き地

更地は建物管理の負担がありませんが、固定資産税や草刈り、近隣対応などの負担は続きます。

アパート、戸建て賃貸、駐車場、一定期間、店舗や事務所などを建てる目的で土地を貸す方法など複数の活用方法がありますが、その地域に需要がなければ事業として成り立ちません。

用途地域、接道、土地の形状、上下水道・ガス・電気などの設備、周辺需要、建築費を調査してから検討します。

共有不動産

兄弟姉妹などで不動産を共有すると、一人で利用方法を決めにくくなります。

将来、共有者の一人に相続が発生すると、その配偶者や子どもへ持分が引き継がれ、関係者が増えることもあります。

共有にする場合は、次の点を決めておきましょう。

相続時の公平さを考えるときは、共有者それぞれの所有割合を同じ割合にすることだけでなく、現金やほかの財産を含めた分け方も検討します。

借地権付き建物・底地

借地権付き建物や底地を相続した場合は、地主と借地人との契約関係が続きます。

契約書、地代、更新時期、増改築や譲渡の条件、過去の合意内容などを確認する必要があります。

権利関係が複雑な不動産ほど、価格だけで方針を決めると、相手方との関係や将来の手続きに問題が残ることがあります。契約内容と双方の事情を整理し、更新、買取り、売却、同時売却などの選択肢を比較します。

相続不動産の活用で見落としたくない４つの視点

家賃収入ではなく、実際に手元へ残るお金を見る

月額家賃だけを見ると、賃貸した方が得に見えることがあります。

しかし、修繕費、管理費、税金、空室期間、設備交換、家族の管理負担を差し引くと、十分な手残りがない場合があります。

賃貸を検討するときは、少なくとも10年程度の修繕と収支を確認しましょう。

相続税評価額と市場価格を分けて考える

相続税評価額を下げられても、建築後の市場価格や収益性が低ければ、家族の資産を減らす可能性があります。

税負担、借入金、収益、市場価値を同じ表に並べて確認することが大切です。

同じ持分にすることと、家族の納得は分けて考える

持分を均等にすることが、将来にわたる公平につながるとは限りません。

住む人、収入を受け取る人、管理する人、費用を負担する人が異なると、不満が生じやすくなります。

共有を選ぶ場合は、将来の売却や次の相続まで考えておく必要があります。

方法を選ぶ前に、家族の目的を整理する

売る、貸す、建てるという方法は、いずれも不動産を活用するための手段です。大切なのは、その手段によって家族がどのような状態を目指すのかを先に整理することです。

例えば、「管理の負担を減らしたい」「家族の思い出を残したい」「安定した収入を得たい」「子どもに借入れや管理負担を残したくない」など、家族によって目的は異なります。

目的が整理されていなければ、売却価格や家賃、節税額を比較しても、どの方法が家族に合っているかを判断できません。

まず家族の目的を整理し、その目的に合う方法を同じ条件で比較することが大切です。

ただし、提案ごとに前提条件が異なるため、そのまま比較することはできません。

想定価格、賃料、空室率、修繕費、借入条件、保有期間などの条件をそろえて比較すると、自分たちに合う方法が見えやすくなります。

相続した不動産の方針を決める5つの手順

1. 家族の希望を整理する

   住みたい人、残したい人、売りたい人、管理できる人を確認します。結論を急ぐ前に、それぞれの理由まで聞くことが大切です。

2. 権利関係と建物の状態を確認する

   登記簿、遺産分割協議書、賃貸借契約書、測量図、建築関係書類などを集めます。必要に応じて現地調査や建物調査も行います。

3. 価格・賃料・費用を調査する

   売却可能価格、賃料相場、修繕費、維持費、建築費などを調べます。楽観的な数字だけでなく、空室や費用増加を考慮した数字も用意します。

4. 同じ判断軸で選択肢を比較する

   次の項目を一覧表にすると、家族で話し合いやすくなります。

   判断項目	確認する内容
   初期費用	修繕、解体、建築、測量、家財整理など
   年間収支	家賃収入、管理費、税金、修繕費、返済額
   市場価値	現在と将来の売却可能価格
   必要な時間	準備、工事、募集、売却にかかる期間
   家族の負担	管理、手続き、資金負担、意思決定
   将来の自由度	売却、賃貸、建替え、相続のしやすさ
   主なリスク	空室、修繕、借入れ、権利関係、価格下落

5. 必要な専門家と実行する

   方針が決まったら、税理士、司法書士、弁護士、建築士、土地家屋調査士など、必要な専門家へ確認します。

   すべての専門家に最初から相談する必要はありません。まず論点を整理し、どの専門家に何を確認するかを決めると効率的です。

相続不動産は誰に相談すればよい？

相談内容によって、適した専門家は異なります。

相談内容	主な相談先
売却・賃貸・建替えの比較	不動産コンサルタント
相続税・譲渡所得税	税理士
相続登記・名義変更	司法書士
遺産分割や共有者間の紛争	弁護士
境界や測量	土地家屋調査士
建物の状態や建築計画	建築士・建物調査の専門家

不動産コンサルタントへ相談する場合は、複数の活用方法を比較できるか、価格だけでなく権利関係や将来の管理負担まで確認できるかがポイントです。

ユー不動産コンサルタントでは、次の4つの視点から相続不動産を整理しています。

保有、賃貸、建替え、売却などの選択肢を並べ、家族が納得して判断するための材料と順序を整理します。

当社が最初に「売る・貸す・建てる」を決めない理由

税理士、司法書士、弁護士などは、それぞれの専門分野を確認するうえで欠かせない存在です。

ただし、相続した不動産について「家族として何を目指すのか」が決まっていなければ、どの専門家に何を確認すればよいのかも分かりません。

ユー不動産コンサルタントの役割は、最初から売却や建築などの方法を決めることではありません。まず、次の4つを一つの土台に整理します。

• 家族が残したいもの、手放してもよいもの
• 不動産の権利関係と利用条件
• 現在の価値、収支、将来の負担
• 何から確認し、誰に相談するかという順番

そのうえで、住む、保有する、貸す、建て替える、売却するという選択肢を同じ条件で比較します。

必要に応じて税理士、司法書士、弁護士、建築士などと連携し、不動産の整理から実行まで、代表の脇保が窓口となって伴走します。

ご相談で目指す状態

ご相談の目的は、私が代わりに結論を出すことではありません。

これらを見える形にして、相談者ご自身とご家族が、納得して選べる状態をつくることです。

そのため、売却や建築を決めた後だけでなく、「何から決めればよいか分からない」という段階でも相談する意味があります。

相続を見据え、資産効率だけで方針を決めなかった相談事例

借地上の建物を建て替える場合は、建築計画だけでなく、借地権者、建物所有者、地主との契約関係を整理する必要があります。

実際に、長女が相続した借地権を姉妹で整理し、地主の承諾を得て、それぞれが建物を建てられる状態にした相談事例があります。

※相談事例：相続した借地の空き家を、姉妹で建て替えるために借地権を整理した事例

このケースでは、売却による査定額だけでなく、家財の整理、建替えによる資産価値、管理負担、地主との契約関係、将来のリスクを比較しました。

不動産の判断では、最も節税でき不動産価値が高い方法が家族にとって最適とは限りません。実行するまでの時間や家族の負担も含めて比較することが大切です。

当社の考え方や事例については、「家族軸相続設計」でもご紹介しています。

※プライバシー保護のため、事例の一部を一般化しています。物件や契約条件によって結果は異なります。

この相談で当社が行ったのは、特定の方法を先に勧めることではありません。

売却価格だけでなく、家財整理、家族が動ける時間、地主との契約関係、今後の管理負担を一つの表に整理しました。その結果、家族が「何を先に決め、何を確認してから方法を選ぶのか」を共有できるようになりました。

このように、不動産の価値と家族の事情を同じ土台で比較し、実行する順番を整えることが、当社の不動産コンサルティングです。

相続した不動産の活用に関するよくある質問

まとめ｜活用方法を決める前に、家族と不動産の現在地を整理する

相続した不動産には、次の5つの選択肢があります。

判断するときは、売却価格や家賃収入だけでなく、家族の意向、権利関係、修繕費、管理負担、将来の市場価値まで確認することが大切です。

相続した不動産の相談は、売る・貸す・建てるという結論を出してから行うものとは限りません。

家族の意見がまとまっていない、必要な調査が分からない、複数の方法をどのように比較すればよいか分からないという段階で整理を始めることで、選択肢を残したまま検討できます。

まずは、家族と不動産について「分かっていること」と「まだ確認できていないこと」を整理してみてください。