現況測量図とは？確定測量図との違い・土地売却に使えるか・費用と期間を解説

現況測量図とは、現地にある境界標、塀、フェンス、建物、道路などを測り、土地の現在の形状や面積、周辺の状況を表した図面です。建築計画や土地売却前の現状確認に利用されます。

ただし、現況測量では隣接する土地の所有者と境界を確認しないことが多いため、現況測量図があっても、境界が確定しているとは限りません。土地売却の資料には使えますが、契約で確定測量図の交付を求められている場合、その代わりにはならない点に注意が必要です。

こんにちは。台東区上野を拠点に、借地権・底地と不動産相続の整理を支援している、株式会社ユー不動産コンサルタント代表の脇保雄麻です。

この記事では、現況測量図で分かること、確定測量図との違い、土地売却で使用する場合の注意点、境界標・塀・越境物の確認方法、費用と期間の目安を分かりやすく解説します。

現況測量図とは

現況測量図は、現地を測量し、測量時点における土地や周辺の状況を図面にしたものです。「現況実測図」「現況平面図」などと呼ばれることもあります。

「現況測量図」という名称に、法令上統一された一つの様式があるわけではありません。そのため、図面に記載される内容は、測量の目的や依頼内容によって異なります。

一般的には、法務局の公図や地積測量図、過去の測量図などを確認したうえで、現地にある境界標や塀などを測ります。境界標が見当たらない場合は、資料や利用状況を基に仮の境界線を設定して面積を計算することがあります。

ここで重要なのは、仮定した境界線は、隣地所有者と確認した境界線とは限らないということです。図面に線が描かれていることと、境界が確定していることは分けて考えなければなりません。

※一部隣地等の立会いの記載や、面積計算するうえでの境界点の注記が記載されている

現況測量図は何のために作成するのか

現況測量図を作成する主な目的は、土地の現状を見える化し、建築・売却・活用などの検討に必要な情報をそろえることです。

たとえば、次のような疑問を確認するために使われます。

現況測量は、最終的な境界確認そのものではなく、次に何を確認すべきかを明らかにするための入口として役立ちます。

現況測量は誰に依頼するのか

建築設計や現況把握を目的とする測量は、測量会社、測量士、土地家屋調査士などが対応しています。

一方、土地の分筆登記や地積更正登記を予定している場合は、表示に関する登記と筆界の専門家である土地家屋調査士に相談します。売却後の利用目的まで確認し、必要な測量の範囲を決めることが大切です。

現況測量図で分かること・分からないこと

現況測量図を見るときは、「図面に何が描かれているか」だけでなく、「何を根拠に描いたのか」も確認します。

現況測量図で分かること	現況測量図だけでは分からないこと
測量時点の土地の形状	隣地所有者が境界線に同意しているか
仮定した境界線を基に計算した面積	筆界や所有権界が最終的にどこにあるか
各辺のおおよその長さ	塀やフェンスを誰が所有しているか
確認できた境界標の位置・種類	越境物に関する権利や撤去責任の有無
塀、フェンス、建物、道路などの位置	分筆登記や地積更正登記にそのまま使えるか
高低差や道路幅員など、依頼範囲に含まれる情報	地中の配管・基礎など、測っていない部分の状況
越境している可能性がある構造物	登記面積と実測面積のどちらが正しい権利範囲か

測量を依頼するときは、道路幅員、高低差、越境物、樹木、マンホール、電柱など、何を図面に入れるのかを事前に確認しましょう。費用だけで比較すると、必要な測量項目が見積もりに含まれていないことがあります。

現況測量図と確定測量図・地積測量図の違い

現況測量図、確定測量図、地積測量図は、作成目的と境界確認の方法が異なります。

図面	主な目的	隣地所有者等との境界確認	主な保管場所	主な利用場面
現況測量図	現在の土地・構造物の状況を把握する	原則として行わないことが多い	所有者・依頼者・作成者	建築計画、売却前調査、活用検討
確定測量図	関係者が確認した境界と面積を図面化する	原則として行う	所有者・作成者など	土地売却、境界管理、分筆等の準備
地積測量図	土地の表題・分筆・地積更正などの登記内容を示す	作成時期や登記の経緯による	法務局	登記内容や筆界点の座標等の確認

測量や図面取得の対象となる土地を正しく特定するには、住居表示だけでなく、敷地に含まれるすべての地番を確認する必要があります。住所と地番の使い分けや調べ方は、「住居表示と地番の違い」で解説しています。

現況測量図と確定測量図の最も大きな違い

最も大きな違いは、隣地所有者や道路管理者などと境界を確認する工程があるかどうかです。

現況測量図は、現地の状態を短期間で把握することに向いています。しかし、通常は隣地所有者の立会いや署名・押印を得ないため、図面だけを見て「隣の人もこの境界に同意している」と判断することはできません。

確定測量図は、法務局や自治体の資料、現地の境界標などを調査し、原則として隣地所有者や道路管理者との境界確認を経て作成します。確認内容は、測量図とは別に境界確認書や筆界確認書として残すのが一般的です。

ただし、確定測量図という名称があれば、それだけで裁判上も含めた所有権の範囲が最終確定するという意味ではありません。土地には、公法上の境界である「筆界」と、所有権が及ぶ範囲である「所有権界」があり、両者が一致しない場合もあります。

確定測量図について詳しくは、
関連記事「確定測量図とは？現況測量図・地積測量図との違いと土地売却時の注意点」をご覧ください。

地積測量図は現況測量図の代わりになるのか

地積測量図は、土地の表題登記、分筆登記、地積更正登記などの際に法務局へ提出される図面です。誰でも法務局の窓口やオンラインで取得できます。

ただし、作成年代、作成目的、座標値の有無、現地に境界標が残っているかなどによって、現在の土地をどこまで復元・確認できるかが異なります。地積測量図があるから現況測量や境界確認が不要とは限りません。

詳しくは、関連記事「地積測量図とは？取得方法・見方・公図や確定測量図との違い」もあわせてご覧ください。

現況測量図を利用する主な場面

1. 建物の設計や建築可能なプランを検討するとき

   住宅や共同住宅を建てる前には、土地の形状、各辺の長さ、道路との位置関係、高低差、既存建物や擁壁などを確認する必要があります。

   現況測量図は、建築士やハウスメーカーが配置計画を検討するための基礎資料になります。ただし、仮定した境界線を前提に設計を進めると、後の境界確認で敷地形状や面積が変わる可能性があります。境界付近まで建物を配置する計画では、早めの境界確認が必要です。

2. 土地売却前に面積や境界の問題を確認するとき

   土地を売り出す前に現況測量を行うと、次の問題を早い段階で把握しやすくなります。

   • 登記面積と現況測量面積に差がある
   • 境界標が見当たらない
   • 公図と現地の形が一致しない
   • 塀や建物が境界線を越えている可能性がある
   • 道路幅や接道状況を詳しく確認する必要がある

   問題が見つかったからといって、直ちに売却できないわけではありません。確定測量を行う、契約条件に反映する、買主へ状況を説明したうえで現況のまま売却するなど、複数の進め方を比較できます。

3. 土地活用や造成計画の可能性を検討するとき

   賃貸住宅の建築、駐車場利用、土地の分割案などを検討する場合にも、現況測量図が役立ちます。

   ただし、現況測量図による検討は初期段階のものです。分筆登記、地積更正登記、開発許可などを伴う場合は、必要な測量や行政手続きが別にあります。

4. 確定測量を始める前に現状を整理するとき

   境界標がどの程度残っているか、隣接地が何筆あるか、公図や過去の測量図と現地にどのような違いがあるかを確認することで、確定測量の進め方や見積もりを検討しやすくなります。

現況測量図は土地売却に使用できるのか

現況測量図は土地売却の資料として使用できます。ただし、土地の面積や現況を説明する参考資料として使えることと、売主が負う境界確認や測量図交付の条件を満たすことは別です。

売買条件での確認事項

確認する項目	契約で確認する内容
面積と代金精算	公簿面積を基準に精算しないのか、実測面積との差を精算するのか
交付する図面	現況測量図・確定測量図など、何をいつまでに渡すのか
境界の明示・確認	どのように示し、どこまで確認するのか
未完了の場合	期限延長、費用負担、契約の扱いをどう定めるのか

現況測量図を資料として売却を進められる場合

次のような場合は、買主が状況を理解して合意すれば、現況測量図を資料として売却を進められることがあります。

一方で、境界未確定によるリスクを買主が引き受ける場合、そのリスクが価格や契約条件に反映される可能性があります。「測量費がかからないから有利」とは限らないため、手取り額と契約条件の両方を比べる必要があります。

確定測量を検討したいケース

次のような土地では、現況測量だけで進めず、確定測量の必要性を早めに確認した方がよいでしょう。

土地売却で確定測量が法律上一律に必要というわけではありません。必要性は、土地の状況、買主の利用目的、売買価格の決め方、契約条件を合わせて判断します。

売買契約前に確認する項目

現況測量図を使って売却を進める場合は、少なくとも次の内容を売買契約前に整理しましょう。

図面の名称だけで判断せず、誰が、何を調べ、誰と境界を確認して作成した図面なのかを確かめることが大切です。

現況測量図の見方｜境界標・塀・越境物の確認方法

現況測量図を受け取ったら、次の順番で図面と現地を確認します。

1. 過去の資料を集める

   まずは、手元と法務局・自治体にある資料を確認します。

   • 登記事項証明書
   • 公図または法務局の地図
   • 地積測量図
   • 過去の現況測量図・確定測量図
   • 境界確認書・筆界確認書
   • 道路境界や水路境界に関する資料
   • 土地取得時の売買契約書や重要事項説明書

   資料がすべて手元になくても、土地の所在と地番が分かれば調査を始められます。

2. 図面上の境界点と現地の境界標を照合する

   境界標には、コンクリート杭、石杭、金属標、金属鋲、プラスチック杭などがあります。矢印や十字の中心など、標識のどの位置が境界点を示すかは形状によって異なります。

   図面に境界標の種類が記載されていても、現地で見つからない、工事で動いている、別の標識が設置されていることがあります。自分で新しい杭を設置したり、既存の杭を動かしたりせず、作成者や土地家屋調査士へ確認してください。

3. 境界線が「確認済み」か「仮定」かを確認する

   現況測量図には境界線が描かれていますが、その線が次のどれに当たるかを確認します。

   • 過去の確定測量図や境界確認書に基づく線
   • 現地に残る境界標を結んだ線
   • 公図、地積測量図、塀などから仮定した線

   図面に「仮境界」「想定境界」「現況線」などの注記がない場合もあります。分からなければ、測量した人に境界線の根拠を聞きましょう。

4. 塀やフェンスと境界線の位置関係を確認する

   塀やフェンスがあるからといって、その中心や外側が境界とは限りません。

   • 境界線上に共同で設置した塀
   • どちらか一方の敷地内に設置した塀
   • 境界線から離れた位置に設置した塀
   • 建替えなどにより位置が変わった塀

   このような可能性があります。塀の位置だけで境界や所有者を断定せず、過去の資料や当事者の認識も確認します。

5. 越境の「可能性」と権利関係を分けて確認する

   現況測量図では、軒、雨どい、庇、塀、擁壁、室外機、配管、樹木などが境界線を越えているように見えることがあります。

   ただし、仮定境界を基にした図面では、本当に越境しているかを確定できません。また、構造物の所有者、設置の経緯、撤去や将来是正の合意までは図面だけでは分かりません。

   越境の可能性がある場合は、境界を確認したうえで、必要に応じて次の内容を書面に整理します。

   • 越境している物の種類と所有者
   • 現状のまま使用することへの確認
   • 建替え・改修時に越境を解消するか
   • 売却時に合意内容を買主へ引き継ぐか

   すぐに撤去を求めることが、いつも最善とは限りません。隣地との関係、建物の安全性、費用、売買日程を踏まえ、双方が実行できる方法を検討することが大切です。

現況測量図の作成費用と期間の目安

小規模な住宅用地で現況測量を行う場合、費用はおおよそ10万円～30万円、現地測量から図面完成までの期間は1週間～3週間程度が一つの目安です。ただし、依頼先の混雑状況によっては、現地測量に着手するまでに別途時間がかかる場合があります。

現況測量には全国共通の料金表がなく、費用は依頼先や業務内容によって異なります。土地の面積・形状・高低差、地域、境界標の有無、既存資料の内容、図面に記載する項目などによって、費用や所要期間は大きく変わります。隣地所有者との立会いや境界確認などを追加で依頼する場合は、その業務範囲と費用も確認してください。

上記の金額と期間は、依頼前に予算と日程を検討するための目安であり、個別の土地についての見積額や納期を示すものではありません。依頼時には、消費税や資料取得費などを含めた総額と、図面の納品予定日を確認しましょう。

費用と期間が変わる主な要因

要因	費用・期間への影響
土地が広い、形が複雑	測る点や作図作業が増える
高低差が大きい、擁壁がある	高さや構造物の測量が増える
建物・樹木・荷物が多い	見通しが悪く、現地作業に時間がかかる
境界標が見つからない	資料調査や探索作業が増える
道路幅、建物、越境物、設備まで測る	測量範囲と図面作成項目が増える
過去の資料が少ない	公図や地積測量図などの調査が増える
紙図面に加えてCADデータ等を求める	納品形式に応じた作業が増える場合がある

現況測量は、隣地所有者や道路管理者との立会い・確認を原則として行わない分、確定測量より短期間・低額になる傾向があります。ただし、途中で境界確認や境界標の復元が必要になれば、別の業務と費用が加わることがあります。

見積もりで確認したいこと

金額だけでなく、次の項目が含まれているかを確認しましょう。

土地の売却期限や建築計画が決まっている場合は、見積もりと同時に納品予定日も確認してください。

現況測量図に関するよくある質問

まとめ｜測量を依頼する前に確認したいこと

現況測量図は、土地の形状、現況面積、境界標、塀、建物、道路などの現在の状態を把握するための図面です。建築計画、土地売却前の調査、土地活用の初期検討に役立ちます。

一方、現況測量図に境界線が描かれていても、隣地所有者と確認した境界とは限りません。土地売却に使用できるかは、図面の名称ではなく、次の内容から判断します。

測量を依頼する前に、まず手元の図面と現地を確認し、不動産会社や土地家屋調査士へ売却条件と利用目的を伝えましょう。現況測量で足りるのか、確定測量まで必要なのかを先に整理することで、不要な費用を避け、売買日程の遅れや隣地との行き違いを防ぎやすくなります。

土地の売り方を先に決めるのではなく、境界・面積・越境・契約条件を見える化したうえで、あなたとご家族が納得できる進め方を選ぶことが大切です。