特定の居住用財産の買換え特例

こんにちは。

台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。

今回は「特定の居住用財産の買換え特例」についてです。

 

 

特例の内容

居住用の住宅やその敷地を売って、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

注意しなければならないのは、譲渡益が非課税となるわけではありません。

譲渡の時には課税されずに、買換えた資産を売却した際にもともとの譲渡した資産（買換え前の譲渡した資産）の課税が繰り延べされて課税されるということです。

要するに課税が先延ばしといいうことです。

適用要件

特定の居住用財産の買換え特例は、居住用の資産（住居やその敷地）であれば、譲渡資産および買換え先の資産がすべて適用っされるというわけではありません。

特例の適用には下記要件がございます。

区分	要件
譲渡資産	次に掲げる居住用財産で、その讓渡した年の1月1日における所有期間が10年を超えているもので、譲渡に係る対価が1億円以下のもの 自分が住んでいる住宅で､居住期間が10年以上であるもの 前に自分が住んでいた上記の住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡されるもの 上記１，２の住宅およびその敷地 災害によって上記１の住宅が滅失した場合において、その住宅を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日における所有期間が10年を超えるその住宅の敷地（その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限ります｡） 居住用財産の３０００万円特別控除との併用不可 所有期間１０年超の特別控除との併用不可
買い替え資産	渡資産を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の12月31日までの間に居住用の住宅やその敷地を取得すること （注）上記については、確定申告書に買換資産明細書を添付することにより、譲渡した年の翌年12月31日まで1年延長することができます。 讓渡資産を譲渡した年の翌年12月31日までの間に、取得した住宅を居住の用に供すること、または供する見込みであること。 （上記1.(注)で取得期限延長の適用をうけている場合は譲渡資産を譲渡した年の翌々年の12月31日までに、取得した住宅を居住の用に供すること、または供する見込みであること） 得する住宅は、床面積が50㎡以上であること 換資産が中古の耐火建築物である場合には、その中古耐火建築物が新築後25年以内であるか、または新耐震基準に適合することが証明されたものであるかもしくは、既存住宅売買暇疵担保責任保険に加入していること（その家屋の取得の前2年以内に契約の締結したものに限る)。買換資産が非耐火既存住宅の場合には、新築後25年以内であるか又は、地震に対する安全墓準を満たすものであること（取得期限までに改修等を行って耐震基準に適合すれば適用できます｡) 取得する敷地は、その面積が500㎡以下であること 住宅ローン控除との併用不可

 

特例の課税計算式

居住用財産の買換えというのは､今まで住んでいた住宅やその敷地を売って（讓渡資産といいます) 、新たに居住用の住宅やその敷地を買う（買換資産といいます）ことですが、この特例の中味というのは、取得価額の引継ぎによる課税の繰延べといわれるものです。

 

1. 渡した資産の讓渡価額が貢換えた資産の取得価額を下回る（讓渡資産の売却代金≦買換資産の購入代金等）場合には、その讓渡がなかったものとして税金はかかりません。
2. 渡した資産の讓渡価額が貢換えた資産の取得価額を上回る（讓渡資産の売却代金＞買換資産の購入代金等）場合には，売却代金のうち、購入代金に充てた部分については讓渡がなかったものとして税金はかかりませんが、購入代金を上回る部分（売却代金が残った部分）についてだけは讓渡があったものとして課税されます。
   そして、その売却代金が残ったことにより、課税されることとなる場合の課税長期讓渡所得金額は、次の算式により計算されます。

 

【居住用財産の買換え特例の売却代金が残った部分の課税計算式】

売却代金　-　買換え代金　=　買換え譲渡益・・・・①

（取得費+譲渡費用)×買換え譲渡益／売却代金　＝買替特例取得費・・・②　

①　－　②　＝　課税長期譲渡所得

 

居住用財産の買換え特例の条件の一つが、居住期間が１０年超ということです。

先ほどの、売却価格より買換え住居が低い場合は、買換えによる譲渡益（差額）が出ます。長期譲渡所得で課税計算する形になります。

この特例は、

【居住用財産の３０００万円特別控除】

【所有期間１０年超の特別控除】

の併用が出来ません。

 

なので、

所有期間１０年超の特例で６０００万円以下の部分は、譲渡所得税１４％だったと思いますが、【所有期間１０年超の特別控除】が併用できないため、

買換え特例における課税譲渡所得税の税率は、

長期譲渡所得税２０％（所得税１５％住民税５％）となります。

 

 

この特例の注意事項

居住用財産の買換え特例は、税金がかからないということではなく、その譲渡の時点では課税しない（讓渡がなかったものとして）ということで、その後に買換えた資産を売却する場合にはもとの分まで遡って課税されるということで
す。

 

ですから、やたらとこの特例を利用した方が良いということではありません。

居住用財産の特例には、様々な軽減措置等がございます。ライフプランに合わせてうまく組み合わせていくことが大事ということです。

 

 

 

下記記事も参考なさってください。

【不動産譲渡所得税の特別控除】

 

 

＜ケース事例＞

売却価格：５０００万円（取得費：３０００万円建物減価償却後） 譲渡費用：１００万円 買換え住宅：４０００万円（建物１５００万円、土地３５００万円）

 

【引き継ぐ取得価格計算】

（3000万円＋100万円）×4000万円／5000万円=2,480万円

＜土地＞

2,480万円×2,500万円／4,000万円=1,550万円・・・・①

＜建物＞

2,480万円×1,500万円／4,000万円=930万円・・・②

①　+　②　=　引継ぐ取得価格

1,550万円＋930万円=2,480万円

＊２４８０万円が買い替えした住宅を将来売却する際に引き継ぐ取得費となります。

 

【繰り延べされない部分計算】

（3,000万円＋100万円）×（5,000万円-4,000万円)／5,000万円＝620万円

（5,000万円-4,000万円）-　620万円　=　380万円

380万円　×　所得税15％=57万円・・・①

57万円　×　復興特別税2.1%=11,970円・・・②

380万円　×　住民税5％=１９万円・・・③

①　+　②　+　③　=　課税譲渡所得税

５７万円　+　11,970円　+　１９万円　=　771,970円

 

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