こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「不動産譲渡所得税の特別控除」についてです。
不動産譲渡税の基本
不動産売却（土地・建物売却）により利益（譲渡益）が出た場合には
譲渡所得税がかかるということは、【不動産売却時の税金】で記載しました。
詳しくは、【不動産売却時の税金】ご確認ください。
譲渡所得税の計算式
譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除 = 課税譲渡所得金額
不動産の譲渡所得税は、ベースとなる課税譲渡所得金額を出して
不動産の所有期間の長短によって税率をかけるます。
参考記事【所有期間の長短による譲渡税】
上記の譲渡税計算式で特別控除というものがあります。
特別控除は不動産所有期間の長短にかかわらず適用できるものも
場合によっては譲渡所得税がかからないということです。
居住用財産の特別控除
では、先ほどの特別控除にはどのようなものがあるか？
特別控除に当たるものは下記になります。
最後の２つは、不動産売却により譲渡損失が出た場合の所得控除になります。
上にあげた５つの特別控除は、居住用財産ということが条件です。
居住用ということは、ようするに自ら住んでいるということですので、投資用に人に賃貸している不動産は対象になりません。
居住用財産とは？
居住用財産の特別控除の基本的な条件等は下記になります。
- 居住の用に供している家屋とその敷地
- 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋とともに譲渡する敷地を讓渡する場合も特例の対象
（この期間内にその家屋を黄し付けていても、事業用に供していても
適用になります)。 - 災害などにより居住していた家屋が滅失してしまったときは、災害
のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、
その敷地だけ讓渡しても、特例の対象。 - 転居後に家屋を取壊した場合には、転居してから3年後の12月31
日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに讓渡すれば
特例の対象。（なお､取壊し後にその敷地を黄し付けたり、
事業の用に供したりすると特例の適用は受けられなくなります｡) - 配偶者や直系血族等の譲渡は対象外
- 特例の適用は３年に１度だけしか利用できない（連続で受けられないということ）
- 一時的な目的での入居は居住用財産の譲渡とならない
- 所得金額が３０００万円超ある方は対象外
各特別控除は単に利用すれば良いということではないです！！
例えば３０００万円特別控除と住宅ローン控除は併用できません。
買換えにより３０００万円特別控除を利用して
住宅ローンを組んでマイホームを購入したとしても
住宅ローン控除は利用できませんので注意が必要です。
不動産売買は戦術ではなく戦略が大切！！
目先だけを考えているのであれば
どういった土地建物を購入して、どうやって売却したら良いか等の情報は
いくらでも得られるはずです（戦術的なノウハウは誰でもわかる）。
しかしながら
５年、１０年と続いたときにそれが正解だったかどうかは正直わからないかもしれませんが、ベターな方法や提案等はいくらでもあります。
お客様によってももちろん違いますし、物件そのものによっても不動産特性は全く違います。
目先の戦術的な部分だけにこだわるのではなく
５年後、１０年後の仮定のイメージが出来なければ良い戦略とは言えません。
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不動産コンサルタントの戦略を聞きたい方はお気軽にご相談ください。
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