こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「居住用財産の譲渡３０００万円特別控除についてです。
居住用財産の譲渡の3000万円特別控除とは？
不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、
その譲渡益に対して課税されるのが譲渡所得税（不動産の所有期間の長短によって税率がことなる）です。
居住用財産の譲渡３０００万円特別控除とは、
居住用財産の讓渡をした場合に、
3,000万円の特別控除が受けられるというもので、讓渡益から３０００万円控除されます。
居住用財産の条件は、
【居住用財産の控除とは？】で記載しましたのでご参照ください。
居住用財産の譲渡３０００万円特別控除自体は、不動産の所有期間の長短にかかわらず利用できるものです。
【譲渡所得税の計算式】
譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除 = 課税譲渡所得金額
居住用財産の譲渡３０００万円特別控除を利用した場合の譲渡所得税は？
先にあげた譲渡所得税の計算式を参考にしながら特別控除に
「居住用財産の譲渡３０００万円特別控除」を利用する場合を見てみます。
不動産の所有期間の長短に関係なく居住用財産の譲渡３０００万円特別控除は利用できます。
＜ケース事例＞
＊【所有期間の長短によって譲渡税が違う】と同じ事例
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土地・建物５０００万円で売却 購入時の取得費２０００万円（建物減価償却後） 譲渡費用２００万円 |
５０００万円 - ２０００万円 - ２００万円 = ２８００万円
２８００万円 - ３０００万円控除 = ▲２００万円
上記のように居住用財産の譲渡３０００万円特別控除を利用することによって譲渡所得税がかからないという事になります。
不動産の所有期間の長短に関わらず居住用財産の譲渡３０００万円特別控除は利用できますので利用するかしないかは大きな差です。
仮に不動産の所有期間が５年未満で居住用財産の譲渡３０００万円特別控除を利用しない場合のケースが下記になります。
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【短期譲渡所得】 ＜所得税３０％＞ ２８００万円 × ３０％ = ８４０万円・・・① ＜復興特別所得税２．１％＞ ８４０万円 × ２．１％ = １７６，４００円・・・② ＜住民税９％＞ ２８００万円 × ９％ = ２５２万円・・・③ ① + ② + ③ = １１，０９６，４００円 |
不動産の所有期間５年未満の売却で短期譲渡所得税は約１１００万円です。
所有期間５年未満での不動産売却による売却短期譲渡所得での税額は高いですが、
特別控除を利用することで税額が無くなりました。
この差は大きいと思います。
居住用財産の譲渡３０００万円特別控除 注意点
ただし、
「居住用財産の譲渡３０００万円特別控除 」には注意点があります。
注意が必要なのは、
住宅ローン控除と併用が出来ないということです。
国税庁のＨＰには、特別控除利用要件に下記のような言い方が記載してあります。
居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など（租税特別措置法31条の3第1項、35条1項（同条3項の規定により適用する場合を除きます。）、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2）の適用を受けていないこと。
居住の用に供した年とその前後２年ずつの合計５年間に特別控除を利用していた場合は、
住宅ローン控除を利用できないです。
少しわかりにくいので時系列で説明すると、
2020年にマイホームを住宅ローン利用して購入した場合
- 以前の自宅を2020年か2018年か2019年に特別控除を利用して売却
- 以前の自宅を2020年か2021年か2022年に特別控除を利用して売却
上記の場合には、
２０２０年に住宅ローン利用してマイホーム購入しても住宅ローン控除は利用出来ないということです。
特別控除適用要件
・居住の用に供している家屋とその敷地
・転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋とともに譲渡する敷地を讓渡する場合も特例の対象
（この期間内にその家屋を黄し付けていても、事業用に供していても適用になります)。
・災害などにより居住していた家屋が滅失してしまったときは、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ讓渡しても、特例の対象。
・転居後に家屋を取壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに讓渡すれば特例の対象。（なお､取壊し後にその敷地を黄し付けたり、事業の用に供したりすると特例の適用は受けられなくなります｡)
・配偶者や直系血族等の譲渡は対象外
・特例の適用は３年に１度だけしか利用できない（連続で受けられないということ）
・一時的な目的での入居は居住用財産の譲渡とならない
・所得金額が３０００万円超ある方は対象外
上記が特別控除利用する基本的な条件等です。
先ほどの時系列での事例で住宅ローン控除利用して
居住用財産の譲渡３０００万円特別控除で以前の自宅売却するパターン
国税庁のＨＰでの３０００万円控除適用できる場合の説明によると
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
となっております。
「居住用財産の譲渡３０００万円特別控除 」を利用するには、
旧自宅を住まなくなってから（引っ越してから）３年を経過する年の年度内に売却しなければなりません。
２０２０年に住宅ローン控除を利用してマイホームを購入
- ２０１７年に以前の自宅を特別控除利用で売却している
- ２０２３年度中に以前の自宅を特別控除利用で売却（2022年度の売却だとローン控除適用できない）
上記の場合であれば「居住用財産の譲渡３０００万円特別控除」を利用しての旧自宅売却でも
新たに住宅ローン控除を利用してマイホームを購入することが可能となります。
居住用財産の譲渡３０００万円特別控除 の特殊なパターン
居住用財産の譲渡３０００万円特別控除は、基本的に更地には適用されません。
しかしながら更地でも適用される場合があります。
（初めから更地である場合はダメですが）
下記の場合であれば更地であっても特別控除を利用できます。
- 災害等により住宅が滅失した場合、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合、その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。（ただし、更地になって譲渡するまでに駐車場等で貸し出していない）
上記のような条件であれば以前住んでいた建物取り壊し更地にして売却しても特別控除の利用が可能ととなります。
不動産共有名義と特別控除
不動産を共有名義で所有することでメリットデメリット様々ですが。
共有名義で不動産所有すると特別控除等はどうなるか？
例えば、夫婦共働きでペアローンで夫婦共有名義でマイホーム所有して
住宅ローン控除を利用するケースは多いと思います。
「居住用財産の譲渡３０００万円特別控除」も共有名義で所有した場合
それぞれ控除が受けられます。
例えば、
夫婦共有で不動産を所有した場合に「居住用財産の譲渡３０００万円特別控除」を利用した場合
夫婦それおぞれで３０００万円控除を利用できます。
持ち分に対しても変わってきますが、持ち方をどうするかで変わってきますよね。
不動産売買は戦術ではなく戦略が大切！！
目先だけを考えているのであれば
どういった土地建物を購入して、どうやって売却したら良いか等の情報は
いくらでも得られるはずです（戦術的なノウハウは誰でもわかる）。
しかしながら
５年、１０年と続いたときにそれが正解だったかどうかは正直わからないかもしれませんが、ベターな方法や提案等はいくらでもあります。
お客様によってももちろん違いますし、物件そのものによっても不動産特性は全く違います。
目先の戦術的な部分だけにこだわるのではなく
５年後、１０年後の仮定のイメージが出来なければ良い戦略とは言えません。
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