相続した実家が借地で住まないときは？保有・賃貸・売却・返還を決める前の確認事項

保有 賃貸 売却 返還を決める前に

相続した借地上の家に住む予定がなくても、すぐに解体して地主へ返す必要があるとは限りません。保有する、建物を貸す、借地権付き建物を売る、地主への返還を相談するなど、状況に応じた選択肢があります。

ただし、住んでいなくても地代や建物の管理費用はかかります。大切なのは、契約と建物の状態を確認し、家族の希望、今後の負担、各方法を実行できる条件をそろえて比較することです。

「兄弟全員が別に家を持っている」「片付けが進まず、地代だけ払い続けている」「売りたいが、親の家を手放すことには迷いがある」。このような方に向けて、判断する順番を説明します。

この記事は、他人の土地を借りて建物を所有していた親などから、借地権と建物を引き継いだ方を対象にしています。親が施設に入っているなど、まだ相続前の場合の注意点も最後に紹介します。

相続した借地に住まない場合も まず解体や返還を決めない

古い家でも 借地権付き建物として売れる可能性がある

建物が古いからといって、借地権付き建物全体の売却価値がなくなるとは限りません。買主が修繕して使う場合や、地主の承諾などを得て建て替える場合も考えられます。

一方で、どの借地権でも売れるわけではありません。立地、道路との関係、建物の状態、契約条件、地主の承諾条件などによって、買主の見つかりやすさや価格は変わります。

「古いので無料で返すしかない」「借地権だから一定の価格で売れる」と決めつけず、まず売却の可能性と必要費用を確認しましょう。

解体は 借地権や売却の進め方に影響する

借地権は、建物を所有する目的で土地を利用する権利です。建物の解体は、第三者に借地権を主張するための条件や、再築、売却の進め方に影響することがあります。解体しただけで常に借地権が消えるという意味ではありませんが、先に壊すと選択肢が狭まる場合があります。

※参考：借地借家法 第10条 第13条 第19条 第22条ほか

建物が危険な状態なら、安全確保の対応は必要です。その場合も、解体を発注する前に、契約内容、地主との合意、解体後の扱いを確認してください。

住まなくなっても 地代の支払いは続く

家が空き家になったことや、家族で方針が決まらないことだけで、地代の支払義務がなくなるわけではありません。

支払いを止めて解決しようとせず、当面の支払担当と管理担当を決めましょう。立替額や修繕費を記録しておくと、家族間で後から確認しやすくなります。

方針を決める前に確認する 契約 名義 建物 負担

借地契約の種類と残り期間を確認する

契約書、更新書類、地代の領収書などを集め、次の内容を確認します。

旧借地法が適用される借地権や普通借地権と、定期借地権では、契約満了時の扱いが異なります。定期借地権の場合は、残り期間と返還条件が、保有や賃貸、売却の判断に特に関わります。

※参考：借地借家法 第10条 第13条 第19条 第22条ほか
※参考：国土交通省 定期借地権の解説

建物と借地権を 誰が引き継いだか確認する

建物の登記名義、遺言、遺産分割の状況を確認します。祖父母の名義のままの場合や、建物と契約の名義が違う場合は、その経緯も調べる必要があります。

相続人が複数いるときは、一人の判断だけで建物全体の売却や解体、借地契約の終了を進めないようにしてください。誰の同意やどの手続きが必要か、相続関係に応じて確認しましょう。

相続による承継と、相続後の第三者への売却は扱いが異なります。相続自体に地主の承諾は原則不要ですが、土地の賃借権である借地権を第三者へ売却する場合には、原則として地主の承諾が必要です。

※参考：借地借家法 第10条 第13条 第19条 第22条ほか
※参考：民法 第612条 第896条ほか

※借地権を相続したときの確認事項と手続きの全体像はこちら　＞

建物の状態と 年間の保有費用を調べる

雨漏り、傾き、設備の不具合、荷物の量などを確認します。貸す場合の修繕と、売る場合に必要な対応が同じとは限らないため、用途を決める前に大きな工事を発注することは避けましょう。

負担の種類	確認する内容
毎年かかる費用	地代 建物の固定資産税 保険料
管理の費用と手間	見回り 換気 庭木 郵便物 遠方からの交通費
不定期にかかる費用	雨漏り修繕 設備交換 契約に基づく更新料など
方針変更に伴う費用	賃貸の改修費 売却費用 解体費 荷物の撤去費

金額が分からない部分は「未確認」として残し、何を調べれば比較できるかを明らかにします。

保有 賃貸 売却 返還を同じ基準で比較する

選択肢は、得られるお金だけでなく、費用、時間、管理の手間、家族への影響を一緒に比べます。

選択肢	選ぶ理由の例	主な負担と条件
当面保有する	家族が使う予定がある 判断材料を集めたい	地代と管理が続く 見直す時期が必要
建物を貸す	建物を残し 家賃収入を得たい	修繕費 空室 管理 契約条件を確認
借地権付き建物を売る	今後使わず 継続負担を減らしたい	売却可能性 地主の承諾 費用を確認
地主への返還を相談する	売却や活用が難しい 負担を終えたい	契約終了と建物の扱い 費用の合意が必要

保有するなら 何のために いつまで残すかを決める

家族が将来使う予定がある場合や、相続関係を整理する時間が必要な場合は、当面保有する選択もあります。

ただし、「そのうち考える」だけでは、費用を払い続ける状態になりかねません。誰が使うのか、いつまで保有するのか、年間いくらまで負担できるのかを確認してください。

家族の思い出を大切にしたい場合も、家を所有し続けることと、写真や品物を残すことを分けて考えられます。気持ちを整理する時間と、建物を管理する期間を一緒に決めましょう。

貸すなら 修繕後の収支と管理負担を確認する

借地上の家でも、条件が整えば賃貸活用を検討できます。ただし、想定家賃から地代を引くだけでは、収支は分かりません。

改修費、募集費、管理料、税金、保険料、空室期間、将来の修繕も見込みます。「いくらで貸せるか」と併せて、「最初にいくら必要か」「その費用をどの程度の期間で回収できそうか」を確認しましょう。

建物の賃貸は、土地そのものの転貸と同じではありません。地主の承諾が必要かを一律に決めつけず、契約の利用目的、賃貸に関する条項、予定する改修内容を確認します。

なお、貸した家を、所有者の都合だけですぐ空けてもらえるとは限りません。借地契約の残り期間と、入居者との契約期間・終了条件が合うかも確認してください。

売るなら 第三者売却と地主の買戻しなどを検討する

借地権付き建物の売却では、第三者へ売る、地主に買い戻してもらう、地主と協力して底地と同時に売るなどの方法があります。どれが実行できるかは、物件と地主の意向によって異なります。

地主へ話す際は、売却することや価格を一方的に決めて通知するのではなく、希望と相談したい内容を整理して伝えることが大切です。承諾条件によって売却の進め方も変わります。

返還するなら 建物と費用の扱いまで合意する

返還では、「土地を返す」という話だけで終わらせず、契約を終える日、地代をいつまで払うか、建物や荷物をどうするかを決めます。

更地での返還が条件となる場合もありますが、必ず先に自己負担で解体すればよいというわけではありません。地主が建物を引き取る合意や、別の整理方法が可能な場合もあります。

返還条件が固まる前に、解体や契約終了を約束する書面へ署名しないようにしましょう。合意した内容は、当事者と専門家が確認できる形で書面に残します。

売却価格だけでなく 手残りと将来の負担を比べる

借地権割合は 売れる価格を保証する数字ではない

路線価図に記載された借地権割合は、相続税などの評価に使う指標です。その割合を掛けた金額が、そのまま売却価格になるわけではありません。

※参考：国税庁 借地権の評価

実際の価格は、場所、建物、契約条件、買主の需要、地主の承諾条件などで変わります。「借地権割合が60％なので、更地価格の60％で必ず売れる」と考えないようにしてください。

売る場合と返す場合を 同じ時点で比較する

売却する場合は、承諾料、仲介手数料、登記や測量など必要となる費用、荷物の撤去費、譲渡に伴う税金の見込みを確認します。すべての費用が必ず発生するわけではなく、契約や物件に応じて見積もります。

返還する場合は、解体費や撤去費、地代の精算など、合意条件に基づく支出を確認します。見積もりの対象時期をそろえると、比較しやすくなります。

例えば、売却代金だけを見て「少ない」と判断しても、返還では解体などの持ち出しが大きくなる可能性があります。一方、売却まで時間を要するなら、その間の地代や管理負担も計算に入れます。

貸す場合は 修繕費を含めた複数年の収支を見る

賃貸では、毎月の収支と、最初に支払う改修費を分けて整理します。家賃収入があっても、修繕費の回収に時間がかかったり、追加修繕で資金が必要になったりするためです。

保有や賃貸を選ぶ場合は、想定外の修繕に対応できる資金と、管理を続けられる人がいるかも確認しましょう。

地主への返還で誤解しやすい 建物買取請求権と税金

自分の都合で返す場合に 必ず買取りを請求できるわけではない

建物買取請求権は、一定の条件で地主に建物などの買取りを求められる制度です。借地借家法第13条は、借地期間が満了し、契約の更新がないときを対象としています。

※参考：借地借家法 第10条 第13条 第19条 第22条ほか

「もう使わないので、契約期間の途中だが返したい」というだけで、同条に基づく買取請求が当然にできるわけではありません。期間途中の合意解約で建物の対価をどうするかは、法定の買取請求とは分けて確認します。

旧法が適用される場合、定期借地権の場合、地代滞納などを理由に契約が解除される場合も、同じ説明はできません。一般定期借地権では、要件を満たす特約により建物買取請求をしない旨を定められます。したがって、「買取請求をしない特約はすべて無効」ともいえません。

※参照：国土交通省 定期借地権の解説

買取請求権の有無や価格が問題になる場合は、解体や返還合意の前に弁護士へ確認してください。建物買取価格に、税務上の借地権割合に相当する金額がそのまま加わると考えることも避けましょう。

無償返還なら必ず地主に贈与税がかかる とはいえない

返還時の税務は、地主と借地人が個人か法人か、返還の経緯、対価の有無、当事者の関係などによって確認が必要です。無償で返すという一つの事実だけで、一律に贈与税がかかるとは判断できません。

国税庁も、法人が貸地の返還を受けた場合について、法人税の取扱いを別に説明しています。この説明を、個人の地主の贈与税へそのまま当てはめることもできません。

※参考：国税庁 借地権の返還を受けた場合の処理 法人税
※参考：国税庁 贈与税がかかる場合

親族間や関係する法人との取引、対価を付けない返還などは、契約に署名する前に税理士へ確認しましょう。売却の場合も、代金がそのまま手元に残るとは限らないため、税金を含む手残りで比較することが大切です。

家族の意見が違うときは 希望と実行条件を分けて整理する

売るか残すかを決める前に 理由を確かめる

家族の一人が「売りたくない」と言っていても、理由はさまざまです。思い出がある、将来自分が使いたい、安く手放したくないなど、何を大切にしているかで必要な情報は変わります。

反対に「売りたい」という人も、お金だけでなく、遠方からの管理や次の世代に負担を残すことを心配しているかもしれません。

まず希望と不安を聞き、その後に費用と実行条件を確認します。残したい人の気持ちと、管理を担う人の負担の両方を扱うことが、話し合いの出発点になります。

選択肢ごとに 家族で確認する材料をそろえる

家族の希望	確認する材料
家を残したい	利用予定 保有費用 管理担当 修繕見込み
貸して収入を得たい	改修費 想定家賃 空室時の負担 管理方法
売却して整理したい	売却見込み額 費用 地主の条件 家族の合意
早く負担を終えたい	返還条件 売却と返還に要する期間 持ち出す費用

同じ物件でも、家族の希望と、契約・建物の条件の組合せで適する方法は変わります。価格だけを並べず、誰がどの負担を引き受けるかまで確認しましょう。

決まらない間の担当と 次に話す日を決める

すぐに結論が出ない場合は、当面の地代の負担、見回り担当、追加で調べること、次の話し合いの日を決めます。

例えば、「賃貸の改修費と収支、売却と返還の費用を確認してから再度話す」としておけば、判断材料を集める時間になります。更新時期や手続きの期限が近い場合は、それに合わせて進めてください。

まだ相続前の場合は 親の意向と手続きも確認する

親が施設へ入所し、借地上の家が空き家になっている場合は、まず現在の所有者・契約者である親の意向を確認します。子が将来相続する予定でも、そのことだけで売却や契約終了を決められるわけではありません。

売却や返還に必要な本人の判断・意思確認ができるかも大切です。認知症などにより判断能力が低下している場合は、委任状があれば必ず進められるとは限りません。成年後見制度の利用や、居住用不動産の処分に関する家庭裁判所の許可が必要となる場合もあるため、司法書士や弁護士へ確認してください。

※参考：裁判所 居住用不動産処分の許可

親の意向、家族の利用予定、今後の維持費が確認できる段階から、引継ぎの準備を進めましょう。

借地をどうするか迷ったときの相談と進め方

相談前に、契約書、更新書類、地代の支払履歴、建物の登記、税金の通知書などを、ある範囲でまとめてください。資料が足りない場合も、分からない点を書き出しておくと確認が進みます。

ユー不動産コンサルタントでは、家族の希望と不動産の現状を整理し、保有・賃貸・売却・返還の実現可能性や費用負担を比較するお手伝いをしています。売却することが決まっていない段階でも、何を確認すれば判断できるかを整理することから始められます。

法律上の紛争や権利の判断は弁護士、登記は司法書士、税務は税理士など、必要な専門家と役割を分けて進めます。

相続した借地に住まない方のよくある質問

まとめ 返す前に 選択肢と家族が引き受ける負担を確かめる

相続した借地に住まない場合も、最初から解体や返還に絞る必要はありません。まず契約、名義、建物の状態、年間の費用を確認し、保有・賃貸・売却・返還を比較しましょう。

税務上の借地権割合が売却価格を保証するわけではなく、建物買取請求権や返還時の税金にも条件があります。契約終了や解体を約束する前に、確認することが大切です。

家族が何を残したいのか、何の負担を減らしたいのかを整理し、実行できる方法を比べることが、納得できる判断につながります。