借地非訟（しゃくちひしょう）とは、あなたが借地上の建物を建て替えたり売却したりしたい時、地主がどうしても承諾してくれない場合に、裁判所が地主に代わって「許可（承諾）」を出してくれる手続きのことです。
地主が首を縦に振らなくても、裁判所の決定によって、あなたは合法的に建て替えや売却を進めることができます。
「古い実家を建て替えたいけれど、地主が承諾してくれない……」
「借地権を売りたいのに、地主から法外な承諾料を要求されて話が進まない……」
地主との交渉がまとまらず、あなたは「もう諦めるしかないのか」と途方に暮れていませんか？
しかし、諦める必要は一切ありません。法律は、弱い立場になりがちなあなた（借地人）を守るための強力な救済策を用意しています。それが「借地非訟（しゃくちひしょう）」です。
借地非訟（しゃくちひしょう）とは？地主に代わって裁判所が許可を出す制度
通常、借地の上にある建物を増改築（建て替え）したり、借地権を第三者に譲渡（売却）したりするには、地主の承諾が必要です。これは契約上の義務だからです。
しかし、地主が合理的な理由もなく、ただ感情的に反対したり、相場を大きく超える承諾料を要求してきたりした場合、あなたの生活や財産は不当に制限されてしまいます。
そこで借地借家法に基づき、裁判所が地主の代わりに「承諾の判決（代諾許可）」を下す仕組みが作られました。これが借地非訟です。通常の裁判（訴訟）のように「どちらが悪いか」を白黒つけるのではなく、裁判所が双方の事情を考慮して「どうするのが公平か」を裁量で決定（審判）してくれるのが特徴です。
あなたが借地非訟を利用できる「4つのケース」と必要な費用
あなたが借地非訟を利用できる「4つのケース」と必要借地非訟は、どんなときでも使えるわけではありません。あなたが利用できるのは、主に以下の4つのシチュエーションに限定されています。
- 借地条件の変更（例：平屋の木造から、3階建てのRC造に建て替えたいとき）
- 建物の増改築の許可（例：地主が反対する大規模なリフォームや建て替えを行いたいとき）
- 土地の賃借権の譲渡・転貸の許可（例：借地権を第三者に売却したいとき）
- 競売・公売に伴う賃借権譲受の許可（例：競売で借地上の建物を落札したとき）
実務的な注意点：あなたに発生する「承諾料（給付金）」
裁判所が許可を出してくれる代わりに、あなたは地主に対して、裁判所が定めた「承諾料（変更財産上の給付）」を支払う必要があります。
- 建て替え（増改築）の場合： 更地価格の数％程度
- 名義変更（売却）の場合： 借地権価格の10％程度（一般的な相場）
これらは通常、地主と合意して支払う承諾料と同水準か、場合によっては相場より安く合理的な金額に抑えられるケースもあります。
借地非訟手続きの注意点と地主の「先買権」
借地非訟は、地主の承諾が得られない借地人にとっての「救世主」とも言える制度ですが、決して万能ではありません。手続きを進める前に知っておくべき、金銭的なデメリットと地主が持つ強力な対抗手段について解説します。
第三者への売却額（買取金額）が低くなる理由
借地非訟を利用して借地権を売却（譲渡）する場合、通常の相対取引（地主と借地人が合意して売るケース）に比べて、売却価格が低くなってしまう傾向があります。これには主に2つの理由があります。
１：「地主との関係悪化」が前提の物件になるため
裁判所の手続きまで進んでいるということは、地主との間に確執がある、あるいは交渉が全く成立しない状態であることを意味します。購入を検討する第三者（買主）から見れば、「購入後も地主とうまくやっていけるだろうか？」という心理的な不安が大きな心理的瑕疵（マイナス要因）となり、価格を下げなければ買い手がつかない状況に陥ります。
２：ローンが組みにくい
多くの金融機関は、地主との関係が良好でない（承諾書がスムーズに出ない）物件への融資を嫌がります。買主がローンを利用できない、あるいは条件が厳しくなるため、結果として現金購入者などにターゲットが絞られ、市場価格よりも安価な取引を余儀なくされます。
地主が買い取る「先買権（さきがいけん）」とは？
借地非訟の手続きを進める中で、借地人が最も注意しなければならないのが、地主に認められている「介入権（先買権）」です。
先買権（介入権）とは？
借地人が裁判所に対して「第三者に譲渡する許可」を求めた際、地主が「それなら他の誰かではなく、私がその価格で買い取ります」と申し立てる権利のこと。
この権利が行使されると、借地人は「自分が選んだ第三者」に売ることができなくなります。
- 裁判所が価格を決定する：地主が買い取る際の価格は、裁判所が選任した鑑定委員会などの評価に基づき、適正な価格（更地価格の○％といった基準）で決定されます。
- 拒否はできない：地主が適法に介入権を行使し、裁判所がそれを認めた場合、借地人は「地主には売りたくない」と拒否することは原則できません。
借地非訟は「地主の承諾に代わる許可」を得るためのものですが、最終的に「地主に買い取られて決着する」ケースが非常に多いのが実情です。そのため、事前に「地主に買い取ってもらう場合の条件」をシミュレーションしておくことが重要です。
借地非訟手続きの大まかな流れと期間（約1年）
借地非訟は通常の裁判（訴訟）とは異なり、非公開の審判（しんぱん）手続きで進められます。じっくりと時間をかけて慎重に審理されるため、申し立てから最終的な決定が確定するまでには、大まかに「約1年」の期間が必要です。
申し立てから確定までの9つのステップ
実際に手続きが始まると、どのように進んでいくのでしょうか。申し立てから最終的な完了までの道のりを、9つのステップに分けて解説します。
- 裁判所への申し立て
準備～初動
借地権がある土地を管轄する地方裁判所（または簡易裁判所）へ、必要書類と「申立書」を提出します。この際、対象の不動産の評価に応じた収入印紙などの実費が必要になります。 - 地主への通知と答弁書の提出
申し立てから約1ヶ月
裁判所から地主（相手方）に対し、申し立てが受理されたことを伝える通知と申立書の副本が送達されます。地主側はこれに対し、自身の言い分をまとめた「答弁書」を裁判所に提出します。 - 第一回審問期間（当事者からの聞き取り）
申し立てから約2ヶ月
裁判官、借地人（申立人）、地主（相手方）が裁判所に集まり、非公開の部屋（評議室など）でそれぞれの主張を直接聞き取る「審問」が行われます。 - 鑑定委員会の専任と調査
中盤の山場
裁判所は、不動産鑑定士や弁護士などの専門家からなる「鑑定委員会」を選任します。鑑定委員会は、実際に現地を調査したり、周辺の相場を調べたりして、承諾料の適正額や借地権の価値を算出します。 - 地主による介入権（先買権）の行使
（※地主が希望する場合のみ）
前述の通り、地主が「第三者ではなく自分が買い取る」と主張する場合、この段階までに「介入権（先買権）」を申し立てる必要があります。地主が介入した場合は、ここから売買価格の審理へと切り替わります。 - 鑑定委員会による意見書の提出と和解の探り
申し立てから約6～8ヶ月
鑑定委員会による適正な承諾料などの調査結果（意見書）が裁判所に提出されます。この結果をベースに、裁判所から双方に対して「この条件で和解（話し合いでの解決）しませんか？」という勧告（和解の試み）がなされるケースが非常に多いです。 - 最終審問期間
終盤
和解が成立しなかった場合、提出された意見書や双方の追加主張を踏まえ、裁判官が最終的な判断を下すための最後の審問を行います。 - 裁判所による決定
申し立てから約10ヶ月～1年
裁判所が「地主の承諾に代わる許可を与える（または与えない）」という最終的な判断を下し、その内容が書かれた「決定書」が双方に送られます。通常、許可を出す条件として「借地人は地主へ〇〇万円の承諾料を支払うこと」といった条件（付随処分）がセットになります。 - 決定の確定と承諾料の支払い
手続き完了
決定書を受け取ってから2週間以内に双方から不服申し立て（即時抗告）が出なければ、裁判所の決定が正式に「確定」します。その後、決定書に定められた期限内に承諾料を地主に支払う（または供託する）ことで、すべての手続きが完了します。
【スケジュールに関する重要な注意点】
借地非訟の手続き中であっても、ステップ6のように「話し合いによる和解」で決着がつけば、1年を待たずに数ヶ月で解決することもあります。一方で、地主側が決定を不服として高等裁判所へ抗告（不服申し立て）した場合は、さらに数ヶ月～1年以上の期間が上乗せされるリスクもあります。
このように、借地非訟は非常に時間がかかる厳格な手続きです。「来月までに売却したい」「今すぐ建て替えたい」といったタイトなスケジュールには間に合わない可能性が高いため、期間の余裕を持って、手続きを進める場合は弁護士に相談しながら進めることを強くおすすめします。
解決に向けて、あなたが今すぐ起こすべき「最初の行動」
借地非訟はあなたを守る強力な武器ですが、専門的な法律知識が必要で手続きには弁護士に依頼が必要です。また、申立てから解決までに半年〜1年程度の期間がかかることが分かったと思います。
そのため、あなたがいま取るべき最善のステップは、「当初の地主との借地権設定経緯、更新履歴等や現在の借地契約書を手元に用意し、借地権の専門コンサルタントに相談すること」です。
借地非訟は、あくまでも最終手段です。
借地権は、地主と借地権者の強固な信頼関係（債権債務関係）の上に成り立つ財産です。はなから「裁判所で白黒つければいい」という姿勢で臨めば、関係性は破綻し、結果としてその土地が持つ本来の不動産価値や流動性を著しく損なってしまいます。
地主が抱く「土地への想いと課題」を理解する
地主があなたの申し出を拒否する背景には、単なる強欲や嫌がらせではなく、必ず「歴史や想い、あるいは将来への不安」があります。
- その土地は、先祖代々守ってきた大切な遺産ではないか？
- 次世代（子供や孫）にどのような形で土地を残すべきか悩んでいるのではないか？
- 過去の契約書や更新の履歴を見直すことで、地主がこれまで何を重んじてきたかが見えてくるはずです。
地主が抱える潜在的な課題（相続対策や、土地の管理負担など）をあなたが理解しようと歩み寄ることで、こちら側の要望をただ伝えるだけよりも地主の態度が全く変わってきます。
建て替えを反対していた地主が、お互いの土地権利の一部を交換することで土地を所有権化した事例もありました。
地主が「自分の代で土地の権利関係を整理し、子供に綺麗な形で遺したい」という切実な想い（課題）を抱えていることを知りました。土地の一部を地主に返し、残りの部分の底地を借地権者が譲り受けることで、お互いに「完全に自分のもの（所有権）」として土地を切り分けました。
地主の課題がクリアになれば、法的手続きなどしなくても、お互いが「排他的（自由）」に土地を利用できる解決策が見えてきます。
その代表例が等価交換です。
まとめ：トラブルを避けて円満に解決するために
この記事のメッセージは一つだけです。
「不動産価値を落とさないために、地主の想いを理解し、円満な解決（等価交換など）を目指すことが最善の道である」ということです。
借地非訟は、どうしても話し合いが成立しなかったときの最後の最後のお守りです。
まずは良好な関係の維持が大切です。
借地権売却や借地権付き土地所有者様で売買したいがまとまらなかったり
相続したがどうしたらいいか？どこに相談していいか？わからなければ
不動産コンサルタントにご相談ください。
株式会社ユー不動産コンサルタント
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