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土地購入で何を基準にする?

土地購入の判断基準

【質問】

立地について、どういうのが条件にして土地を決めたらいいのかいまいちわからない。

土地購入する決断をするのに何を基準にしていいかヒントがあれば知りたい

 

不動産コンサルティング解決

こんにちは。
不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。


立地について、ご質問者様はどう決めていいか分からないとの事ですが、人それぞれ条件やこだわりがある部分があると思います。

経験上で不動産の購入を決定する場合、

下記のようなカテゴリーから条件やこだわりがあって最終的に購入されていっています(土地の場合)。


1:価格
2:環境
3:立地
4:その他

1価格
需要が多いエリアであれば価格も上がりますよね。注意したいのが、不動産鑑定評価価格ではありません。

鑑定評価での価格と実際に不動産流通価格は全く違います。

鑑定価格と実際の売買価格が乖離は特に需要多い都心部では当たり前です。流通している不動産は、鑑定評価価格か同等かそれ以下でなければ買わないとなれば、それだけ購入需要が少ないエリアの物件でなければ不動産購入する事出来ないと思います。

また、大前提として予算が決まっいるという事ですが、その人にとって購入出来る価格と購入しても良い価格は違います。

資金的にも土地購入に対して無理のない金額が決まったところで物件購入に対しての条件等の整理が始まるのです。


2環境
通勤通学や買物が便利だったり、駅から近かったり住みやすいエリアであれば需要も高まります。

需要が高いと言う事は、価格にも影響あるという事です。

しかしなから、普段の移動は電車使わず車を利用しているという方であれば同じ価格でも広い土地が買えたりしますよね。


3立地
こちらのカテゴリーに関しては、少し専門的になってきてしまいますが、実は立地によっても同じ建物でも建築費用が変わってくるんです。

どういうことかというと、一つの例として、大型車両が入ってこれない土地の場合、建物解体にしろ建築する際に資材搬入にしろ重機等を土地現場に搬入出来ないとなるわけです。

そういう土地には建物ご建築出来ないと言うことではなく、時間とコストがかかります。

擁壁がある土地の場合、2m以上の高さの擁壁であれば構築物での建築確認がなければ、そのままでは建物建築難しくなります。

立地のカテゴリーに関して、土地の形や道路付けによってもメリットデメリットがまちまちです。その都度、あどや提案しているので、信頼出来る方から実際にアドを聞くということがべすです。


4その他
最後のカテゴリーは、立地でのカテゴリーに含まれる部分になると思いますが、あえて分けてその他分野としております。
地盤であったり浸水等の可能性等に関してです。

こちらは、地盤が弱い強いというのは、そのエリアごとに異なります。

地盤が弱いと地盤改良してからでなければ建物基礎が出来なかったり、地震に対して揺れやすい地盤だったりします。

また、浸水等に関して、市区町村単位でハザードマップというものを作成している事が多いのですが、ハザードマップというものは、集中豪雨等で河川等の氾濫により浸水予想をしているマップになります。

過去の浸水履歴等から市区町村が浸水予想をしてマップを作成しています。


昔相談を受けたお客様で子供の通学の関係でエリア限定で探されていたお客様ごおりました。

予算や条件等合致しましたが契約直前でキャンセルになりました。

理由は、ハザードマップでの浸水予想エリアだったからです。

そもそもそのエリアは埋立地で全域浸水予想されているエリアです。その方が浸水予想されていないような物件を購入するためには、そもそもエリア(環境)自体を変えなければいけなかったのです。



長くなってしまいましたが、ご質問者様がどういう条件で土地を購入していいか分からないとの事ですが、

私が上げた上記のカテゴリーを整理して妥協できる点と譲れない点を各カテゴリーごとにまとめることです。

それからポイントや点数を物件ごとに付けていって、あなたにとって購入して良い物件かダメな物件かが決まるわけです。


少しでも購入の判断等での参考になれば幸いです

 

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