改修工事とインスペクション
改修工事前提でのインスペクションで、どこを工事していいかが分かります。
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「建物改修工事とインスペクション」についてです。
宅建業法が改正されてから、
インスペクション（建物状況調査）の斡旋有無が媒介契約締結時に義務付けられました。
中古住宅購入にはインスペクションは、欠かせない事項だと思います。
インスペクションを実施して不具合箇所があったからっ良くない物件という判断は間違っております。
改修工事を前提としてインスペクションを行うことで物件選びの選択肢も広がってきます。
インスペクション実施だけでは意味ない
住戸住宅のインスペクション（建物状況調査）を実施しただけでは意味がありません。
耐震を例に挙げると、家屋の耐震性を調べるには耐震診断を実施する必要がありますが、その家屋の耐震性が数値化され報告されます。
当然のことながら、耐震診断を実施しただけでは、安全とは言えません。
その診断をもとに改修工事を実施して初めて安全性を確保できるということです。
耐震については多くの方が「自分の家は大丈夫だろう」もしくは「自分の家は古いからダメだろう」のどちらかの認識で、
どちらにも共通するのがお金をかけて改修工事をすることが前提になっていないことです。
前者の場合は「まさか工事が必要とは思わなかった」、後者の場合は「お金をかけてまで改修する価値があるのかどうか」というような理由で必要な工事が実施されないことが多いです。
耐震診断は有償であることが多いので、結果を知るだけではもったいない。
あまり意味がないのでは？という感想を持ってしまいます。
建物状況調査も同じで、建物の状態が不明瞭なまま取引するより遥かにマシなのですが、仮に雨漏れが指摘されたとして、「雨漏れがあります」と報告されただけではあまり意味がないですよね。
どのように改修するのか？
どれくらい費用がかかるのか？
そういった具体的な改善策についての情報こそが大切なのです。
何を目的とした調査か？
中古住宅の建物状況調査（インスペクション）や建物診断等は、何を目的にしての調査かを明確にしておくことが大切です。
瑕疵保険付保を目的としている建物調査なのか、ローン控除利用するための耐震性を証明するための調査なのか等。
建物調査自体は、基本的な調査項目は同じ事が多いのですが、内容や調査費用は全く違います。例えば、耐震性を調査する耐震調査と現況の劣化事象等を調べる建物状況調査は費用や調査項目は違います。
物件選びの幅が広がる
「状態を調べて結果を見てから検討する」ことが目的でとりあえずインスペクションするのと「改修工事を行うので個所・方法・費用を明らかにする」ことが目的でインスペクションをするのでは、インスペクションの内容は同じなのですが、得られる結果が大きく変わります。
改修工事を前提とするということは、それだけ予算を見ておく、ということです。そして、結果によって臨機応変に検討するケースは、必要な予算が確保されていないケースが多いです。
住宅購入予算に改修工事費をあらかじめ入っていることで、中古住宅の物件選びの選択肢も広がってきます。
古い家ほど劣化している可能性が高くなり、改修費用も高くなります。
もし気に入った物件が相応に年数が経過している物件だとしたら、改修工事予算を多めに確保して、予算内に収まるかどうかの確認が必要になります。
調査結果が悪ければその物件の購入を見合わせればよいのですが、建物状況調査も有償であることが多いので、やたら滅多に調査を行うこともできません。
必然的に、お金がかかる調査の前に少しでも情報を得ようと動くことになります。
行き当たりばったりだと事前調査がおろそかになるので、望まない結果になりがちです。
見た目がキレイだから大丈夫は間違い！！
キレイにリフォームしているから大丈夫というのは間違った考え方です。
クロスや床を張り替えたり設備をキレイになっていたとしても建物そのものは調査しなければわからないことだらけです。
中古住宅購入時に必要なリフォームは住宅性能の向上が目的です。
耐震改修・外壁塗装・屋根塗装・バルコニー防水改善などの必要な工事の履歴が確認できない場合は、改修工事が必要と判断される可能性が高くなります。
また、築年数が新しいから大丈夫ということも決してありません。
築年数が新しくても劣化事象が発見される箇所もあります。そこにどういう回収が必要になってきてどのくらいの予算がかかりそうかを加味しなければならなくなるということです。
なので
リフォームして表面的にキレイだったとしても防水箇所等に劣化事象がみられて、そのままにしておいたら建物自体も劣化してしまいます。
築浅だからリフォームしているから大丈夫と言うのは間違った判断です。
当社では、建物状況調査を無料で実施して売買仲介を行っております。
安心して価値ある住宅の判断をされたい方はお気軽にご相談ください。
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