築古マンションのリノベーションについて
【質問】
35年の中古マンションをフルリノベして、売却する場合
現在、35年中古マンション（80平米、駅から8分、南向き、2F）を購入してフルリノベーション予定です。（物件：3,100万、リノベ：1,000万予算）
物件自体は、いわゆる団地っぽい雰囲気のものですが、仲介さんにも色々調べてもらい、管理は行き届いている状況で、積立金も特段問題はなさそうです。
10〜15年程度住んだ後、売却して住み替えようかと考えていますが、仮に10年後だとした場合45年程度の物件になっており、ちょうどリノベにかけた費用を除いた金額ぐらいで売却（持ち出しゼロ）できればと思っていますが、実際にどの程度の金額になりそうでしょうか？
一般的な相場や検討結果でかまいませんが、ヒントをいただければと。
不動産コンサルティング解決
こんにちは。
不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
10年後15年後にいくらで売却出来ます。
なんて事は誰も断定出来ませんので参考にまでにヒントみたいなものをお伝えします。
1:住み替えでの持出し
2:物件について
3:相場について
上記3点でポイントをお伝えします。
1:住替えの持出し
仮に10年後に売却したらローン残債と売却諸費用以上に売却出来なければ手出しが出るので、最初にどういうローン組方をするのかとシュミレーションしておくこと。
変動金利だとしたら金利によってもローン残債が変わってると思いますが、3で話す「相場について」と関わってきます
2:物件について
マンションの場合は基本的に
管理
環境
立地
によってマンションそのものの価値が大きく左右されます。
特に管理に関しては、同じ築年数で同じグレードのマンションでも管理がどうかで価値が違ってくるのはわかると思います。
ご相談者様は団地？を検討されているという事で、団地の場合は、またポイントが違ってくるのですが、同じ敷地内に数棟マンションがないですか？
それによって管理組合が別れていたり土地持ち分違ったり出てきます。
また仮に売却するとなった時には、築年数が45年経過しているとなると建替えの話も組合によって出てきます。
3:相場について
今の時期ですと皆さん一番気にされているコロナの影響で不動産はどうなるの？ということだと思います。
コロナショックが不動産市場に全く影響がないということではないですが、不動産市場の中でも限られた市場の中ではかなり影響が出てきますが、3000万円前後での価格帯実需での不動産での影響は限られていると思います。
以前に書いた記事も参考になると思います。
そもそも不動産価格は、需要と供給によって左右されます。
経済市況によって不動産価格も影響されるのは事実ですが、大きく価格変動されるのはファンド系の物件であったり億ションと言われる物件です。
景気によってオフィス需要が左右されるのでテナント賃料収入で持っているファンド物件は価格に大きく左右されます。
また億ションに関しても景気によって需要がかなり違います。
これに関しては、リーマンショックの時も同じでした。それに対して、ミドルクラスの需要帯である3000万円前後での物件は、価格が景気に大きく左右されるというのは少ないです。
理由は、ミドルクラスの需要帯での賃料相場も賃料が大きく変わるということはないからです。
例えば、3LDK15万円での賃料だったマンションが景気によって賃料20万円に上がると言うことは少ないはずです。
話が長くなってしまうので別の所でこの辺は記載します。
ただ、3000万円の価格帯の物件が10年後にも3000万円の価格帯であるということではありません。
相場での話は、建物築年数による減価償却等による建物価値目減り分を考えないでの話です。
どのくらい価値が目減りしていくかは、物件によけりですので何とも言えません。
少なからず購入検討している物件の相場を見てみてください。仮に10年後に売却となると築年数が45年経過しているなら、そのエリアで築45年の物件の相場はどうですか？
それを考えると10年後のシュミレーションも多少しやすくなると思います。
ご参考まで
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