コロナ後の不動産市場
未だに収束が見えない新型コロナウィルス。経済の状況が未だ不透明な状況で不動産価格が上昇しています。
経済が活性化して景気が良くなっているとは感じていないのに不動産価格が上がっているのにはカラクリがあります。
コロナ禍で不動産価格が上がっているカラクリとは・・・・・・
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回はアフターコロナの不動産市場についてです。
コロナ禍での働き方改革
ピーク時と比べると新規感染者数は減っておりますが、
未だに収束の兆しが見えないコロナウィルス。
各業界でも様々な影響が出ており、外国人観光客の減少によりホテル業界、旅行業界や飲食業等に大きなダメージがありました。
少なからず不動産業界も影響を受けております。
時短営業や営業自粛等により経済活動が停滞している中不動産業界では、新規での売り出し物件数も大幅に減少しておりました。
そんな中で各業界でも働き方の見直しされております。
毎朝、満員電車に揺られて都心の会社に通勤することが当たり前だったのが、自宅に居ながら仕事が出来るリモートワークが主流にどの業界もなってくれば、不動産に対する価格の影響も大きいと考えられます。
コロナ禍によるオフィスや店舗数の状況
新型コロナウィルスの影響により営業自粛や時短営業を余儀なくされたため飲食店やオフィステナントの撤退も相次ぎました。
街を歩くと空室になった空店舗やテナントビルをよく見かけるようになりました。
そんな中でも退去後の居抜き店舗を求めている方もいらっしゃいますが、どこも空室率はコロナ前と比べると多いのが現状だと思います。
東証ＲＥＩＴ指数の状況は？
東証ＲＥＩＴ指数を見てみるとコロナの影響により営業自粛を余儀なくされて以降に株価が大幅に下がっております。その後は値を戻しつつもコロナ前の半分程度です。
（東京証券取引所）
「東証ＲＥＩＴオフィス指数」：東証ＲＥＩＴオフィス指数とは、東京証券取引所に上場している不動産投資信託のオフィス等を中心とした銘柄を対象とした指数のこと。
新型コロナウィルスの影響により店舗やオフィス需要に大きな影響があったことが伺えます。
今後コロナ終息後には需要は回復してくると思いますが、完全にはコロナ前の需要ほど高くないのではないかと考えられます。
理由の一つに都心にオフィスを構えなければならない企業というのはある程度限られてくるからです。
わざわざ都心の賃料が高い場所にオフィスを構えなくても良いとなれば都市部の一極集中した需要はなくなるからです。
また、リモートワークでも会社が回っていくのであれば賃料が高い場所にオフィスを構える必要性が無くなります。
コロナ禍で不動産価格が上昇の理由
（「8月サマリーレポート」東日本不動産流通機構）
赤線が成約件数
緑線が新規登録件数
青線が在庫件数
上記グラフの赤線を見ると営業自粛が余儀なくされてからは、一気に成約件数が落ちました。その後、営業自粛が解除されてから成約件数が増えていきコロナ前よりも成約件数が多くなっている状況です。
コロナ前よりも成約件数が上昇！？
中古マンション、中古戸建ともに成約件数推移はコロナによる営業自粛や時短営業が余儀なくされた３月・４月は成約件数が大幅に下落しました。
その後成約件数が回復しております。
ただ、このグラフから読み取れることは、成約件数が増えているが新規での登録件数が下がっているということ。
要するに購入需要は回復傾向！？にあるが、物件売却による市場での供給量が少ないという事です。
市場に売り物が少なくなっていて購入需要が高くなれば価格は上がっていく傾向にあります。また、今の時期だからこそ積極的に投資していこうと考える投資目的での不動産購入需要が増えていっているのも理由の一つです。
コロナ禍で不動産価格上昇！？
（「8月サマリーレポート」東日本不動産流通機構）
中古マンション・中古戸建ともに成約㎡単価は上がっております。
これは需要と供給の原理原則として
市場での売却物件が少なくなっているが、投資対象として不動産購入需要は変わっていないための価格上昇であると考えられます。
理由としては、新規での売り出しでの登録件数が減っているのに成約件数が上昇しております。
要するに市場での供給量（売出し物件数）が減っているので、
購入需要は回復傾向！？に感じられているだけだと考えられます。
７月に記載した記事でも記載しましたが、
コロナ禍で収入減から住宅ローン返済相談件数が増えています。
また、実需（住まいとしての住宅購入）では、時短営業等によって収入が減ってる方が増えてればマイホームの購入需要は減っていく傾向になるのが通常です。
年収に対しての住宅ローン返済比率が決まって組める住宅ローン金額が決まってくるのですが、
年収が上がっているわけでもないのに不動産価格が上昇しているというのは、
実需としての購入需要ではないと考えられます。
コロナ終息後の不動産上昇シナリオ！？
アフターコロナの不動産市況はどうなるのか？
コロナ終息後の不動産はいくつかのシナリオが考えられます。
一つは、景気回復により需要が増えていくという事です。そうなると不動産価格も上昇傾向にあると考えられます。
もう一つは、住まいに対しての価値観が変わっていくという事です。
コロナの影響により非接触での営業やリモートワークが増えていきました。そうなると都心近くに住むという必要性が無くなるわけで、それまでは都心一極集中的に需要が高かったのが需要が分散されていくという事になります。
一つ目の景気回復により需要が増えていくシナリオですが、
懸念事項も考えられるという事です。
以前に記載した記事で【不動産価格指数過去１０年】
戸建とマンションの価格差がますます大きくなっていくことが考えられます。
戸建てよりマンション価格が上昇しているのは、投資対象として戸建てよりマンションが需要が高いというのが考えられます。
ただ、
どこまでも不動産価格が上昇していくという事は考えにくいわけです。
過去、不動産価格は上がったり下がったりを繰り返してきたわけですが
約１０年位の期間を経て上がり下がりを繰り返しております。
過去不動産の上昇と下落の歴史
１９９０年のバブル崩壊
土地は買えば上がるという土地神話があり借入を起こして投機的に不動産が買われ過熱されていた不動産価格が総量規制により融資が抑制されたことで価格が下がっていきました。
２００８年リーマンショック
アメリカの投資銀行リーマンブラザーズの経営破綻。当時アメリカは不動産価格が右肩上がりで低所得者にも融資するサブプライムローンの金利上昇によりローン破綻者が増えアメリカ不動産価格が下落していきました。米国経済は日本経済にも影響があるため、日経平均も当時１万円切っておりました。
２０２０年新型コロナウィルス
営業自粛や在宅勤務により給料所得の減少。住宅ローン返済に関しての相談件数が増加傾向にある。
仮に１０年スパンで上がり下がりを繰り返しているとするならば、
アフターコロナ後は不動産価格は下降傾向にあるとも考えられるわけです。
住まい購入の価値観が変わる！？
コロナ終息後に景気回復し需要が増えていったとしても
コロナ前の需要とコロナ後の需要は内容が異なってくるという事です。
都心部での需要というのは変わりはないのですが、リモートワークが主流になっていくことで都心に近い場所でなく少し離れたベットタウンの需要が高まってくるのではないかと思います。
リモートワークによる住まいの価値観が変わる
都心部での機能がなくなるわけではないのでやはり都市部での需要はなくならないです。
しかしながら、
都心部に通勤に通う必要性が無くなれば、同じ５千万円で２０坪の土地に３階建てのマイホームよりも同じ５千万円なら土地が５０坪あり庭付き一戸建てのマイホームの方がいいわけです。
リモートワークが主流になっていけば自宅にワークスペースを確保できる広さの住宅が求められます。
そうすると同じ価格帯の購入者層が都心部から少し離れたベッドタウンへ需要がシフトしていくと予想されます。
不動産購入の価値観が変わる要件とは！？
では、リモートワークが主流になるキーポイントは何でしょうか？
それには、通信環境の発展と価値観の変化です。
現在の通信回線は４Ｇから５Ｇに移行しようとしております。
ネットワーク環境が完全に５Ｇに移行することでネットワーク上での同時情報処理速度が大幅にアップされます。
そうなればますますオンライン上での会議や商談も当たり前になってきてリモートワークでの環境が整ってくる形になってきます。
また、菅政権の改革の一つに通信環境の改善が挙げられております。
日本は通信環境に関して世界と遅れをとっており、そこが改革されていくことでリモートワークの環境整備が整ってくると考えられます。
同時にキャッシュレス化や電子決済が主流になることで印鑑という概念もなくなってくると思います。
最近では電子契約も注目されております。
不動産業界でも国土交通省が試験的に重要事項説明書をオンラインで行う事を試験運用しております（賃貸での重説は数年前に実用化済）。
当社もオンライン重説の試験運用店となっております。また、非対面によりＺＯＯＭによるオンライン相談を現在行っております。
最後に価値観の変化に関しては、
わざわざ都心の一等地で高い賃料を払ってオフィスを構える必要性が無ければ地方でオフィスを構えてもいいわけです。
実際に一部のＩＴ関連企業では地方にオフィスを構えているところもあります。
まとめ
コロナ後は、都市部を中心として不動産購入需要は増えていくと思います。
コロナ終息後に景気回復すれば不動産需要も増えていき
マンション価格と戸建て価格の乖離が大きくなってくると思いますが、投資でのマンション購入需要が多いことから一時的であると考えられます。
実需としての不小津さん購入需要が増えていき、かつ、リモートワークが主流になっていくことによって都市部から少し離れたベッドタウンが今後注目されていきます。
ネットワーク環境が５Ｇに完全に移行されて通信環境等が整備されることによってキャッシュレス化や電子決済が発展していくことでオンライン上でのやり取りが当たり前になっていくことでリモートワークが主流となっていく。
それに伴って都市部でのオフィス需要も少なくなっていくのではないかと考えられます。
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