マンションの敷地権
マンションの謄本を見ると敷地権の割合と記載されていると思います。それが土地の持ち分の割合になりますが、古いマンションの謄本を見ると建物と土地の謄本が分かれていたりします。その違いって何か知っていましたか？
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「マンションの敷地権」に関してです。
マンションには、敷地権と非敷地権があります。
通常、マンションの売買をする場合、購入する際に敷地については、どういた敷地かはあまり気にしませんね。
新しいマンションであれば敷地権のマンションですが、古いマンションですと非敷地権のマンションも存在します。
そこでマンションの敷地権についてまとめです。
敷地権とは
敷地権とは、マンションのお部屋と土地持ち分を別々に処分できないように一体とした権利形態の事です。
マンションで建物と土地が別々にそれだけが売却されてしまったら、価値自体も違ってきてしまいます。
敷地権化が義務化される前まではマンションの土地と建物は別々に登記されておりました。
実際に古いマンションで敷地権化されていない場合に、敷地落ち分と建物の保有名義がバラバラというマンションも存在しております。
土地と建物登記が分かれているので、土地筆ごとに謄本も存在することになるので、同マンション内で持ち分の無い筆の土地があるなんて言ったら大変ですね。
売買するならしっかりとしたところに依頼しなければリスクがあるという事です。
敷地権化がされたのはいつ？
昭和５９年１月１日に区分所有法と不動産登記法が改正されて敷地権という登記が出来ました。
なので、それ以前のマンションは非敷地権のマンションの可能性があるという事です。
昭和５９年よりも前のマンションでも建築当初は、土地と建物部分はバラバラの登記でしたが、マンション自体で敷地権化登記していれば登記事項の表題部に記載されております。
合筆した土地が多い理由
マンションの敷地の土地は、もともとは筆が分かれていた土地を一つの敷地として合筆してマンションを建築している場合が多いです。
一般的にマンションのデベロッパー等は、マンション用地を仕入れると、測量して、「合筆」手続きを行います。
この「合筆」をすることで、多くの土地をまとめて１つの土地にすることができます。
では、
なぜ合筆されていない、土地が多数となるマンションが存在するのでしょうか？
実は、この合筆をするには、いくつかの条件があるのです。
その一部が、「所有者が同じであること」「地目が同じであること」です。
共同事業と呼ばれる、いくつかの会社が共同で事業を行った場合ですと、土地所有者がそれぞれ異なってしまうため、合筆ができないこともあります。
また、土地面積が大規模になると、地目が「宅地」となっている箇所や「山林・雑種地」の箇所など、土地の種類が混在していまい、やはり合筆できないといったケースが生じます。
敷地が多いマンションであっても、普段の生活には支障ありませんが、手続きが必要となった場合に、思わぬ出費が発生してしまうこともあるようです。
不動産購入でチェックすべきポイントは多岐にわたります。
購入をご検討される場合には、経験豊富なエージェントに相談することをおすすめします。
非敷地権化マンションのリスク
敷地権化されていないマンションだから悪いマンションという事は決してありません。
敷地権化されたマンションであれば、建物と土地が一体となった登記簿謄本なのですが、
非敷地権かされていないマンションは、土地と建物の登記ばバラバラだという事です。
ようするにそれだけ調査することも多くなるという事です。
土地所有権移転し忘れ
マンションの敷地の土地が複数の筆に分かれていれば、それだけ土地謄本も存在します。一筆だけ土地所有権移転し忘れたなんてこともあり得ますし。実際に古いマンションで非敷地権のものだとあります。
登記移転に関しては、司法書士の業務ですが、
対象地を特定し安心して売買してもらうために間に入って仲介をするのがプロとしての宅建士の仕事です。登記の事だから司法書士に丸投げしているような人はプロとは決して言えません。
敷地一部を第三者へ売却
マンションを建築当初は、建築した分譲主が敷地の土地所有権を持っております。
分譲後に各お部屋の大きさ等により土地の持ち分を所有することとなるのですが、
敷地権化される前のマンションで敷地の一部を分譲主が所有し続け、建築確認取得後に敷地一部を第三者へ売却してしまっているマンションも過去にありました。
建築確認時の敷地面積と現況の敷地面積が全く異なるマンションでした。
すぐに怪しいと管ずくマンションで調べると違法建築マンションでした。
建築基準法で敷地面積に対して建築できる規模が容積率で制限されております。
建築当初は建築規模を制限いっぱいに建築士、分譲後に敷地を第三者へ売却してしまったという悪意ある分譲主でした。
そのマンションは、建替えたら同じ規模のマンションは当然建築できませんし、売却する際に違法建築物と分かったようなマンションだったのかもしれません。
過去に似たようなマンションでの事例を記載したので参考まで
敷地権利の無い区分所有者
先ほど非敷地権のマンションのリスクを記載しましたが、
実際にどういったことになるのか？
マンションの敷地権利がない区分建物の所有者が存在する可能性があるという事です。
仮にマンションの敷地権利がない区分所有者はどういったリスクがあるのか？
土地の上に建物が宙に浮いている！？
他の区分所有者は、マンション敷地権利があり土地の固定資産税だって支払っている。一方で、土地権利もないのにマンションの敷地を利用しているとなると他の区分所有者にとっては不都合となるわけです。
土地利用の権利がないのに建物だけ所有しているという事は、土地の上に建物の権利だけが宙に浮いて所有していると負いう状態です。
区分所有に関する法律に下記のような条文があります。
（区分所有権売渡請求権）
第十条 敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
要するに
敷地利用権がない専有部分の所有者に対して時価で売り渡すよう請求される可能性があるという事です。
まとめ
敷地権登記が出来るようになってから分譲されたマンションに関しては、敷地権化されているマンションが全てです。
しかし、
昭和５９年以前の敷地権登記が出来る前のマンションは、登記を敷地権化せずにそのままのマンションも存在し、非敷地権のマンションは土地と建物が別々に存在し中には土地と建物の権利関係がバラバラだったりもします。
購入した後にマンションの敷地権利が無い物件を購入してしまったというリスクを負わないようにするためにもしっかりとした知識があるエージェントに相談するべきです。
当社は不動産職人として安心して取引してもらうためにもプロとしての意識でもって仲介業務を行っております。
他社で取引を進めている状態で調査だけや書類だけ確認してほしいという要望のご相談もお気軽にお問合せください。
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