住宅ローン審査で銀行が確認しているのは、あなた自身の返済能力（属性・個人信用情報）と、購入する物件の担保としての価値という、まったく性質の異なる2つの軸です。年収や勤務先に問題がなくても、物件側に懸念があれば審査は通りません。逆に、物件に問題がなくても、あなたの信用情報に延滞などの記録があれば審査は厳しくなります。
つまり、住宅ローン審査は、「人の審査」と「物件の審査」の両方で決まります。
この記事では、住宅ローン審査で何を見られるのか、審査に落ちる理由、信用情報や担保評価の考え方、申込前に確認しておくことを順番に解説します。
住宅ローンの事前審査と本審査の違い
事前審査は、あなたの申告内容をもとに、住宅ローンを利用できる可能性を簡易的に判断する審査です。
一方、本審査では、収入証明書などの正式な書類、個人信用情報、健康状態、売買契約の内容、購入物件の担保評価などを詳しく確認します。
事前審査
物件が決まった時点で、金融機関に申し込む簡易的な審査です。
あなたの年収や勤務先、大まかな物件情報、個人信用情報をもとに、そもそも融資の対象になり得るかを短期間で判定します。結果が出るまでの期間は数日程度が一般的です。
本審査
事前審査を通過したあとに行う正式な審査です。
源泉徴収票や物件の登記情報など提出書類が大幅に増え、団体信用生命保険（団信）加入のための健康状態の告知も必要になります。担保評価もより厳密に行われ、結果が出るまで1〜3週間ほどかかることもあります。
事前審査に通れば本審査も通るとは限らない
金融機関も、事前審査の結果は将来の融資を約束するものではなく、本審査の結果が異なる場合があると案内しています。
したがって、事前審査に通った段階では、まだ住宅ローンが確定したわけではありません。
特に、事前審査後に次の変化があると、本審査で結果が変わることがあります。
- 転職や退職をした
- 自動車ローンやカードローンを新たに利用した
- クレジットカードの支払いを遅延した
- 申告していなかった借入れが判明した
- 売買価格や借入希望額が変わった
- 物件の違法性や権利関係の問題が判明した
- 団体信用生命保険に加入できなかった
事前審査に通った後も、住宅ローンが実行されるまでは、新たな借入れや勤務状況の変更を慎重に判断する必要があります。
住宅ローンの「人の審査」で確認されること
人の審査では、あなたが住宅ローンを長期間にわたって返済できるかを確認します。
年収の高さだけでなく、収入の継続性、既存の借入れ、完済時年齢、信用情報などを総合して判断します。
年収と収入の安定性
住宅ローン審査では、年収額とともに、その収入が将来も継続すると考えられるかが確認されます。
そのため、年収が高くても、次のような事情があると審査に影響することがあります。
- 転職したばかりで収入実績が短い
- 歩合給や賞与の割合が大きい
- 年ごとの所得変動が大きい
- 独立や開業から間もない
- 直近の収入が以前より減少している
- 確定申告上の所得が低い
＊金融機関ごとに基準は異なるため、「勤続年数が短ければ絶対に借りられない」という共通ルールはありません。
転職したばかりの場合は、転職の理由、業種や職種の継続性、年収の変化、今後の雇用条件を説明できるようにしておくことが大切です。
返済負担率と既存の借入れ
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合です。
住宅ローンだけでなく、次のような借入れの返済額も含めて確認されることがあります。
- 自動車ローン
- 教育ローン
- カードローン
- クレジットカードの分割払い
- リボ払い
- スマートフォン端末の分割払い
- 奨学金
＊金融機関や住宅ローン商品によって取扱いが異なります。
年収が高くても、既存の借入れが多ければ、住宅ローンを含めた返済負担が重くなります。その結果、借入希望額の減額や審査不承認につながる可能性があります。
「いくら借りられるか」「返済負担率をどのように考えるか」については、別記事の「住宅ローンはいくら・何年借りられる？年収・年齢・物件条件から考える」で詳しく解説します。
借入時年齢・完済時年齢・健康状態
住宅ローンは長期間にわたる借入れであるため、申込時の年齢だけでなく、完済時の年齢も重視されます。
借入期間を長くすれば毎月の返済額は抑えられますが、完済時年齢が高くなり、希望する返済期間を設定できないことがあります。
また、多くの住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が融資条件となるため、健康状態も審査項目になります。ただし、団体信用生命保険への加入を必須としない商品もあるため、健康上の理由だけで住宅購入を諦める必要があるとは限りません。
転職したばかりの場合
転職直後でも住宅ローンを組める可能性はあります。
ただし、次のような点を確認されることがあります。
- 前職と現在の仕事に関連性があるか
- 正社員、契約社員などの雇用形態
- 試用期間が終了しているか
- 転職によって年収が増えたか減ったか
- 今後も継続して勤務する見込みがあるか
同じ業種や職種でのキャリアアップであれば説明しやすい一方、未経験分野への転職や大幅な収入減少がある場合は、金融機関が慎重に判断することがあります。
転職前後で住宅購入を検討している場合は、申込みの順番を不動産会社任せにせず、金融機関へ事前に相談してください。
自営業者・会社経営者の場合
自営業者や会社経営者の場合は、会社員のように直近の年収だけで判断されるとは限りません。
金融機関によっては、直近数年分の確定申告書、納税証明書、決算書などを求め、所得や利益が継続しているかを確認します。実際に、直近3年分の申告書類を必要書類としている金融機関もあります。
売上が大きくても、経費を差し引いた申告所得が低ければ、住宅ローン審査上の収入が低く評価されることがあります。
自営業者は、次の内容を申込前に整理しておきましょう。
- 直近数年間の売上・所得・利益の推移
- 一時的に利益が減少した理由
- 借入金やリース契約の状況
- 納税状況
- 今後の事業見通し
数字だけでは分からない事情がある場合は、その理由を資料にして説明できるようにしておくことが重要です。
個人信用情報では何を確認されるのか
個人信用情報には、あなたが利用しているローンやクレジット契約、返済状況、申込情報などが登録されています。
日本には、主に次の個人信用情報機関があります。
| 信用情報機関 | 主な加盟会社 |
| CIC | クレジットカード会社、信販会社など |
| JICC | 消費者金融会社、信販会社、金融機関など |
| 全国銀行個人信用情報センター | 銀行、信用金庫、銀行系保証会社など |
金融機関や保証会社は、加盟する信用情報機関を通じて、既存の借入れや返済状況を確認します。
クレジットカードの支払い遅れがあるからといって、すべて同じように住宅ローン審査に落ちるわけではありません。
ただし、短期間の遅れでも、繰り返している場合や直近に発生している場合は、金融機関が慎重に判断する可能性があります。
住宅ローンの「物件の審査」で確認されること
住宅ローンでは、あなたの返済能力に問題がなくても、購入物件の評価によって希望額を借りられないことがあります。
金融機関は、万一返済が続けられなくなった場合に備えて、土地や建物へ抵当権を設定します。そのため、物件に一定の担保価値があり、将来売却できる状態であるかを確認します。
物件審査では、主に次の点が確認されます。
売買価格と担保評価の差
金融機関の担保評価額は、不動産会社が設定した売買価格と同じになるとは限りません。
売買価格が周辺相場より高い場合や、建物の経過年数、立地、土地の形状などに問題がある場合は、担保評価額が売買価格を下回ることがあります。
例えば、5,000万円の物件を購入する場合でも、金融機関が担保価値を4,000万円程度と評価すれば、希望する5,000万円全額を借りられない可能性があります。
不足分を自己資金で補えなければ、購入計画そのものを見直す必要があります。
接道・建築基準法・再建築の可否
中古住宅では、現在建物が建っているからといって、将来も同じように建て替えられるとは限りません。
次のような物件は、金融機関が慎重に判断することがあります。
- 建築基準法上の道路に適切に接していない
- 再建築できない可能性がある
- 増築部分が未登記になっている
- 建築確認の内容と現況が異なる
- 建ぺい率や容積率を超過している
- 建物図面と実際の建物が一致しない
- 境界が不明確である
- 築年数と耐震性
- マンションであれば管理状況など
※フラット３５の技術的基準で管理規約が定められていることや長期修繕計画が確認項目となっています。
フラット35の中古住宅技術基準でも、接道、住宅の規模、構造、耐震性、劣化状況などが確認項目になっています。
ただし、住宅ローンの物件審査は、建物に欠陥がないことや、将来の修繕費がかからないことを保証するものではありません。
融資審査とは別に、建物状況調査や修繕履歴、耐震性などを確認する必要があります。
一般的に、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準に基づいています。
旧耐震基準の建物だからといって、必ず住宅ローンを利用できないわけではありません。
【フラット35】では、建築確認日が1981年5月31日以前の住宅などについて、所定の耐震評価基準を満たすことが求められます。耐震診断や耐震改修によって基準を確認できる場合もあります。
登記と権利関係
金融機関が抵当権を設定するためには、土地と建物の登記や権利関係が整理されている必要があります。
次のような事項は、申込前に確認してください。
- 登記上の所有者と売主が一致しているか
- 相続登記が完了しているか
- 既存の抵当権を抹消できるか
- 差押えや仮登記がないか
- 建物が未登記になっていないか
- 共有者全員が売却に同意しているか
- 敷地利用権が適切に設定されているか
権利関係に問題があっても、引渡しまでに解消できる見込みがあれば融資を受けられる場合があります。
重要なのは、問題を隠して申し込むのではなく、どのような条件で解消するのかを事前に整理して金融機関へ説明することです。
借地権付き住宅の場合
借地権付き住宅でも、条件を満たせば住宅ローンを利用できる商品があります。
ただし、所有権の土地とは異なり、次の内容を確認する必要があります。
- 借地権の種類
- 借地契約の残存期間
- 建替えや増改築の承諾条件
- 借地権譲渡に対する地主の承諾
- 金融機関の抵当権設定に関する地主の承諾
- 地主の印鑑証明書の取得
- 借地契約書の有無と契約内容
- 建物と借地権の名義
フラット35は、敷地が借地の場合でも、所定の条件を満たせば利用できます。
（＊参照：フラット３５「敷地が借地の場合」）
担保については、原則として、敷地に住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定します。ただし、地主から抵当権設定の承諾を得られない場合でも利用できることがあるため、取扱金融機関への確認が必要です。
なお、地主が申込者の配偶者または直系親族である場合は、原則的な取扱いとは異なり、敷地への抵当権設定が必要です。
金融機関が地主に提出を求める承諾書には、一般的に次のような事項が記載されます。
- 借地上の建物への抵当権設定や担保処分について異議を述べないこと
- 地代の滞納が発生した場合に金融機関へ通知すること
- 競売などで建物を取得した第三者への借地権の承継について、承諾または協議すること
- 地代滞納などを理由に借地契約を解除する前に、金融機関へ通知すること
＊実際の承諾内容は、借地権の種類、借地契約の内容、金融機関所定の書式によって異なります。
借地権付き住宅の場合には、利用条件は金融機関や住宅ローン商品によって異なります。
また、所有権の場合と比べると住宅ローンを利用できる金融機関も限られてきます。
借地権付き住宅では、事前審査に通ってから地主承諾の問題が判明することもあります。
そのため、金融機関を探す前に、借地契約書と地主の承諾条件を確認することが重要です。
この記事を読んで「自分の場合は？」と思った方へ
相続・借地・共有・空き家・不動産活用など、
今のお悩みに近いコースを選び、いくつかの質問に答えると、
次に確認したいことを整理できます。
※売却や契約をおすすめする診断ではありません。
金融機関によって担保評価が違う理由
同じ年収、同じ物件であっても、金融機関によって審査結果が異なることがあります。
金融機関ごとに、次の基準が異なるためです。
- 審査に使用する金利
- 返済負担率
- 完済時年齢
- 勤続年数や雇用形態の評価
- 中古住宅の建物評価
- 土地の担保評価
- 借地権や再建築不可物件への対応
- 違法増築や未登記部分への対応
- エリアや物件種別に対する融資方針
住宅金融支援機構の調査でも、中古住宅の担保評価には、原価法を中心とする方法、金融機関独自の評価基準、一定の掛目を使う方法など、複数の方法があることが示されています。
＊参照：住宅金融支援機構「2025年度 住宅ローン貸出動向調査結果」
1つの金融機関から希望額を借りられないと言われても、すぐに購入を諦める必要はありません。
しかしながら、複数の金融機関が物件評価を低く判断する場合は、「借りられる金融機関を探す」だけでなく、物件自体に将来の売却リスクがないかを確認する必要があります。
住宅ローン審査に落ちる主な理由
住宅ローン審査に落ちる理由は、一つとは限りません。
複数の要因が重なり、金融機関の基準に届かないこともあります。
| 主な理由 | 確認すること | 申込前の対策 |
| 返済負担率が高い | 住宅ローン以外の年間返済額 | 借入希望額や既存ローンを見直す |
| 収入が安定していない | 転職、開業、所得変動 | 経歴や収入変動の理由を整理する |
| 信用情報に問題がある | 延滞、異動、申込履歴 | 本人開示で登録内容を確認する |
| 完済時年齢が高い | 借入期間と完済予定年齢 | 借入期間や自己資金を調整する |
| 健康上の問題がある | 団体信用生命保険の条件 | 引受条件緩和型や加入不要商品を調べる |
| 担保評価が低い | 売買価格と物件評価の差 | 自己資金や購入価格を見直す |
| 建物の遵法性の問題 | 再建築、違反建築、未登記、法令・接道状況 | 契約前に物件調査を行う |
| 権利関係が複雑 | 借地権、共有、相続、抵当権 | 承諾や登記整理の条件を確認する |
| 申告内容と書類が違う | 年収、借入れ、勤務先など | 正確な情報で申告する |
| 金融機関と物件が合わない | 取扱地域、物件種別、担保基準 | 物件に対応する金融機関を選ぶ |
年収が高いのに審査に通らない場合は、年収以外の要素を一つずつ確認してください。
特に、既存の借入れ、信用情報、完済時年齢、物件の担保評価は、本人が見落としやすい項目です。
金融機関から、審査に落ちた詳細な理由をすべて教えてもらえるとは限りません。
また、信用情報機関に問い合わせても、金融機関の審査結果や落ちた理由は分かりません。信用情報機関は登録情報を管理する機関であり、融資判断を行う機関ではないからです。
したがって、「なぜ落ちたのか」を後から正確に知る手段は基本的にないと考え、申込み前にできる対策を講じておくことが重要です。
住宅ローン審査に申し込む前の8つの対策
住宅ローン審査に通りやすくするために、収入を実際より多く見せたり、借入れを隠したりしてはいけません。
必要なのは、審査で問題になりそうな点を先に確認し、あなたと物件に合った金融機関へ正確な内容で申し込むことです。
- 現在の借入れをすべて書き出す
住宅ローン以外の借入残高と毎月の返済額を整理します。
クレジットカードの分割払い、リボ払い、スマートフォン端末代、奨学金なども確認してください。 - 他の借り入れを整理する
車のローンやカードのキャッシング、リボ払いなどの残高がある場合は、返済負担率に影響します。可能な限り住宅ローンの申し込み前に完済し、解約しておくことで返済負担率に余裕が生まれ、審査に通りやすくなります。
- 新たな借入れを増やさない
事前審査後に自動車ローンやカードローンを利用すると、返済負担率や信用情報が変わることがあります。
住宅ローン実行前の大きな買い物は慎重に判断してください。 - 収入を証明する書類を準備する
会社員であれば源泉徴収票や住民税決定通知書、自営業者であれば確定申告書や納税証明書などを準備します。
金融機関や働き方によって必要書類は異なります。 - 転職や所得変動の理由を説明できるようにする
転職、独立、一時的な所得減少がある場合は、その理由と今後の見通しを説明できる資料を準備します。
数字だけでは判断できない事情を、金融機関へ正確に伝えるためです。 - 個人信用情報を本人開示で確認する
過去の延滞や、自分では完済したと思っている契約が残っていないか不安な場合は、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターの本人開示制度を利用して確認します。
- 物件の法令・登記・権利関係を契約前に確認する
接道状況、再建築の可否、未登記部分、違法増築、既存の抵当権、相続登記、共有関係、借地契約などを確認します。人の審査に問題がなくても、物件側の問題で融資を受けられないことがあるためです。
- あなたと物件に対応できる金融機関を選ぶ
金融機関によって、転職者、自営業者、中古住宅、借地権、再建築に制限のある物件などへの対応は異なります。
金利の低さだけでなく、あなたの勤務状況と購入物件を取り扱えるかを確認してください。
住宅ローン審査の必要書類
必要書類は金融機関、雇用形態、購入物件によって異なりますが、一般的には次のような書類を準備します。
本人・収入に関する書類
- 本人確認書類
- 運転免許証、マイナンバーカードなどの本人確認書類
- 資格確認書など、健康保険の加入状況を確認できる書類（金融機関から求められる場合）
- 源泉徴収票
- 住民税決定通知書または課税証明書
- 確定申告書
- 納税証明書
- 給与明細書
- 勤務先や転職歴を確認できる書類
借入れに関する書類
- 他のローンの返済予定表
- 借入残高証明書
- クレジットカードやカードローンの利用状況
- 完済予定の借入れに関する資料
物件に関する書類
- 購入申込書
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 不動産登記事項証明書
- 公図・測量図
- 建物図面
- 建築確認関係書類
- 販売図面
- 借地契約書や地主承諾書
- マンションの管理関係書類
＊書類に記載された内容と申込内容が一致しているか、提出前に確認してください。
よくある質問
- Q住宅ローン審査では何を見られますか？
- A
あなたの年収、勤務先、勤続年数、既存の借入れ、返済負担率、年齢、健康状態、個人信用情報と、購入物件の担保評価、法令、接道、登記、権利関係などが確認されます。
年収だけでなく、「返済を継続できるか」と「物件を担保として扱えるか」の両方が判断されます。
- Q年収が高くても住宅ローン審査に落ちることはありますか？
- A
あります。
既存の借入れが多い、信用情報に延滞がある、完済時年齢が高い、収入変動が大きい、物件の担保評価が低いなど、年収以外の理由で審査に通らないことがあります。
- Q事前審査に通れば本審査も通りますか？
- A
必ず通るわけではありません。
本審査では、正式な収入資料、信用情報、健康状態、売買契約書、物件の担保評価などが詳しく確認されます。事前審査後の転職、新たな借入れ、申告内容との相違、物件上の問題などにより結果が変わることがあります。
- Q複数の銀行に住宅ローン審査を出しても大丈夫ですか？
- A
複数申込だけで一律に審査不承認になるわけではありません。
ただし、申込履歴は信用情報機関へ一定期間登録されます。手当たり次第に申し込むのではなく、あなたと物件に合う金融機関を選んで申し込むことが大切です。
- Qクレジットカードの支払い遅れは影響しますか？
- A
影響する可能性があります。
短期間の遅れと長期延滞では信用情報上の扱いが異なりますが、遅れを繰り返している場合や直近に延滞がある場合は、審査で慎重に判断されることがあります。
- Q転職したばかりでも住宅ローンを組めますか？
- A
組める可能性はあります。
勤続年数だけでなく、転職理由、業種や職種の継続性、年収の変化、雇用形態などが総合的に確認されます。転職直後に対応する金融機関を選び、職歴と今後の収入を説明できるようにしてください。
- Q中古住宅でも住宅ローンを組めますか？
- A
中古住宅でも住宅ローンを利用できます。
ただし、築年数だけでなく、耐震性、接道、再建築の可否、未登記部分、増改築、管理状況などが確認されます。
- Q借地権付き住宅でも住宅ローンを組めますか？
- A
条件を満たせば利用できる住宅ローンがあります。
借地契約の内容、残存期間、地主の譲渡承諾や抵当権設定承諾などが必要になる場合があります。金融機関によって取扱いが異なるため、売買契約前に確認してください。
- Q住宅ローン審査に落ちた履歴は残りますか？
- A
申込情報や金融機関からの照会履歴は、信用情報機関に一定期間登録されます。
一方で、「審査に落ちた」という結果や詳しい不承認理由が、そのまま登録されるわけではありません。ただし、短期間に複数の申込履歴があれば、次に審査する金融機関から申込状況を確認される可能性があります。
- Q住宅ローン審査に落ちた理由を教えてもらえますか？
- A
金融機関から詳細な理由をすべて教えてもらえるとは限りません。
信用情報の本人開示、既存借入れの確認、物件調査などを行い、申込者側と物件側の両方から原因を整理する必要があります。
※年収から借入可能額を計算する方法や、年齢から返済期間を考える方法は「住宅ローンはいくらまで借りられる？年収別の借入可能額・返済期間・年齢上限を解説」で詳しく説明しています。
まとめ｜住宅ローン審査は申込前の整理で結果が変わる
住宅ローン審査で確認されるのは、あなたの年収だけではありません。
金融機関は、あなたの返済能力や信用情報を確認すると同時に、購入物件の担保価値、法令上の問題、登記や権利関係も確認します。
そのため、年収が高くても物件に問題があれば審査に通らないことがあり、反対に、物件に問題がなくても既存の借入れや信用情報によって審査に通らないことがあります。
住宅ローン審査に申し込む前に、次の3点を整理してください。
- あなたの収入・借入れ・信用情報
- 購入物件の担保評価・法令・権利関係
- あなたと物件に対応できる金融機関
大切なのは、できるだけ多くの金融機関へ申し込むことではありません。
あなたと物件の条件を整理し、問題になりそうな点を把握したうえで、適切な金融機関へ申し込むことです。
株式会社ユー不動産コンサルタントでは、住宅購入にあたり、借入額だけでなく、物件の権利関係や将来の利用方法、売買契約上のリスクを含めて整理しています。
不動産会社から勧められた住宅ローンへそのまま申し込むことに不安がある方や、中古住宅・借地権付き住宅など、物件条件を含めて判断したい方は、契約前の段階でご相談ください。
