マンションの選び方｜買ってはいけない物件の特徴と、購入前に確認すべき8つの注意点

「気に入った部屋はあるけれど、購入して後悔しないだろうか」

「買ってはいけないマンションの特徴を調べるほど、不安になってしまう」

マンション購入を考えると、このように迷うことがあります。情報が増えても、何を基準に比べればよいかが分からなければ、判断は難しいままです。

この記事では、中古マンションを中心に、購入前に確認する8つのポイントと、慎重に判断したい状態を解説します。また、確認できた項目を点数にして候補を絞る「70点思考」と、未確認事項の整理方法も紹介します。

マンション選びは「どんな暮らしを実現したいか」から考える

条件の前に、その条件を求める理由を整理する

マンション選びでは、駅からの距離や広さを決める前に、家族がどんな毎日を送りたいかを考えてみてください。

例えば「駅徒歩10分以内」を希望する理由が、通勤時間を短くするためなら、駅までの距離だけでなく、乗り換えや混雑も関係します。夜道の安心を重視しているなら、街灯や人通り、帰宅経路の確認が必要です。

同じ条件でも、求める理由によって確認することは変わります。条件を満たすかに加えて、その条件によって実現したい暮らしがかなうかを確かめましょう。

譲れない条件と、調整できる条件を分ける

すべての希望を満たすマンションが、予算内で見つかるとは限りません。だからこそ、家族で次の三つを書き出すことをお勧めします。

• 譲れない条件：通学環境、毎月の支払い、必要な部屋数など
• 調整できる条件：階数、方角、内装、駅からの距離など
• まだ判断できないこと：修繕費用、管理状況、権利関係など

何を譲れるかは家族によって違います。点数を付ける前に、家族それぞれが重視する理由を共有しておくと、物件を比べやすくなります。

マンションの選び方｜購入前に確認する8つのポイント

確認項目	主に確かめたいこと
①立地・周辺環境	日々の移動、買い物、騒音、災害リスク
②間取り・住み心地	家事動線、収納、採光、風通し、音
③建物の状態・耐震性	耐震基準、診断・改修、不具合や劣化
④管理状況	共用部分の状態、管理組合の運営
⑤修繕計画・修繕積立金	工事履歴、今後の計画、資金の見通し
⑥購入後も含めた費用	ローン以外の支払い、増額、修繕費
⑦敷地の権利関係	所有権・借地権、登記、契約条件
⑧利用ルール・将来の使い方	ペット、リフォーム、売却・賃貸の条件

1. 立地・周辺環境｜家族の普段の生活で確認する

   駅までの距離や地図上の位置だけでなく、実際に生活する時間帯に歩いてみましょう。

   通勤・通学経路、買い物のしやすさ、坂道、交通量、夜間の明るさなどを確認します。平日の朝と休日の昼では、周辺の様子が違うこともあります。

   災害リスクは、自治体のハザードマップなどで確認します。ハザードマップは、洪水や土砂災害などの想定を示す地図です。対象の災害や想定条件を確認し、周辺道路や避難経路まで考えておきましょう。

2. 間取り・住み心地｜広さの数字だけで判断しない

   同じ面積でも、廊下や収納の位置によって使いやすさは変わります。今の家具を置けるか、家族が同時に動いても支障がないか、生活を具体的に想像してください。

   採光や風通しも、方角だけでは判断できません。前面の建物、窓の位置、季節や時間帯も関係します。

   音が気になる方は、窓を開けた状態と閉めた状態の両方を確認しましょう。内見時に静かでも、日常の音をすべて確認できるわけではないため、気になる点は不動産会社にも質問します。

3. 建物の状態・耐震性｜築年数と確認資料を合わせて見る

   建物の古さと状態は、同じ意味ではありません。築年数に加え、適用された耐震基準や、診断・改修の状況を確認します。

   新耐震基準とは、1981年6月1日から適用された耐震基準です。完成した年だけで決めつけず、建築確認の時期などを確かめる必要があります。旧耐震基準の建物では、耐震診断や耐震改修の状況も重要です。

   新耐震基準は、原則として1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されます。完成した年だけでは判断せず、建築確認の時期を確認しましょう。それ以前に建築確認を受けた建物では、耐震診断の結果や耐震改修の実施状況も確かめてください。

   また、室内の雨漏り跡や設備の不具合など、気になる状態があれば、原因と対応履歴を確認してください。必要に応じて、建築士などによる調査を検討します。

   ※参考：国土交通省「マンションの管理状況チェックシート」

4. 管理状況｜清掃の印象と、管理組合の運営を確認する

   エントランスや廊下、ごみ置き場などの共用部分は、管理の様子を知る手掛かりになります。ただし、見た目だけで管理全体の良しあしが分かるわけではありません。

   管理組合は、マンションの各住戸などの所有者で構成される組織です。管理会社とは異なり、管理や修繕について意思決定する立場にあります。

   総会議事録などで、どんな課題が話し合われ、対応が進んでいるかを確認しましょう。「管理会社に任せているから安心」と判断せず、所有者同士で管理を続ける仕組みにも目を向けてください。

   合わせて読みたい：

   『マンション管理状況の調査方法｜管理規約や総会議事録で見るべきポイント』
5. 修繕計画・修繕積立金｜安さよりも、将来の工事に備えられるか

   長期修繕計画は、将来必要になる修繕工事の時期や費用などを見込む計画です。修繕積立金は、その工事に備えて積み立てるお金です。

   確認したいのは、毎月の金額だけではありません。これまでの修繕履歴、今後の工事計画、積立金残高、増額や一時金の徴収予定を合わせて確認します。

   計画に工事が載っていても、必要な資金が十分に用意できるとは限りません。また、工事費などの変化に応じて計画を見直すことも必要です。

   国土交通省のガイドラインでは、建物の階数や規模に応じて、修繕積立金の目安が示されています。ただし、これは長期修繕計画の期間全体における平均額の目安であり、現在の月額だけで不足を判断するものではありません。毎月の金額が安い場合は、積立金残高、今後の増額予定、専用使用料などからの繰入れも含め、必要な修繕費をどう確保する計画なのか確認しましょう。

   ※参考：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

6. 購入後も含めた費用｜住宅ローン以外の支払いを入れる

   マンション購入後には、ローン返済以外にもお金がかかります。

   • 管理費・修繕積立金
   • 固定資産税などの税金
   • 駐車場・駐輪場などの使用料
   • 火災保険などの保険料
   • 室内設備の交換や修繕に備える費用

   購入時の諸費用や、入居前に必要なリフォーム費用も別に確認します。

   現在の支払いだけでなく、修繕積立金や住宅ローン金利が変わった場合、教育費や収入が変わった場合にも、暮らしを続けられるかを考えましょう。

7. 敷地の権利関係｜部屋だけでなく、土地の権利も確認する

   マンションを買う場合も、土地を所有する権利が付くのか、土地を借りる権利なのかを確認します。

   借地権とは、建物を所有するために土地を借りる権利です。借地権付きマンションでは、借地権の種類、残りの期間、地代、売却や契約終了時の条件などを確かめます。借地権だから一律に避けるのではなく、費用と利用できる期間を家族の予定に照らして判断します。

   また、敷地権は、マンションの部屋と分離して処分できない土地の権利として登記されるものです。敷地権の登記がない物件では、土地側の登記も含めて、取得する権利を確認する必要があります。

   「敷地権の登記がない＝土地の権利がない」という意味ではありません。不動産会社や司法書士に、購入対象となる建物と土地の権利を説明してもらいましょう。

   ※参考：法務省「不動産登記のABC」

   合わせて読みたい：

   『マンションの敷地権とは？敷地利用権や借地権との違い・確認の注意点を解説』
8. 利用ルール・将来の使い方｜希望する暮らしができるか

   管理規約は、マンションの管理や使用に関する基本的なルールです。より具体的な使い方は、使用細則などに定められている場合があります。

   ペットの種類や頭数、楽器の使用、リフォームの内容、駐車場の利用条件などを確認してください。「ペット可」という広告でも、希望する飼い方が認められるとは限りません。

   将来の売却や賃貸を考えているなら、利用上の制限に加え、その地域の需要も調べます。自分たちが住みやすいことと、将来の買主や借主が見つかりやすいことは、分けて考えましょう。

「買ってはいけないマンション」が気になる方へ｜慎重に判断したい5つの状態

築年数や階数、見た目だけで「買ってはいけない」と一律に決めることはできません。 まず注意したいのは、問題の内容や購入後の負担を把握できているかです。

慎重に判断したい状態	次に確認すること
耐震性や不具合について疑問が残る	診断・改修の資料、不具合の原因と対応履歴
修繕計画と資金の見通しが分からない	長期修繕計画、決算報告、増額や一時金の予定
管理上の問題が続いている	問題の内容、対応状況、今後の方針
費用を合計すると家計に余裕がない	ローン以外の支払いと将来の増額への備え
家族の譲れない条件に合わない	不満を受け入れられるか、別の方法で補えるか

未確認であることと、問題があると判明していることは区別します。資料が出ていない段階で悪い物件と決めつける必要はありませんが、購入判断に関わる疑問を残したまま契約を急ぐことも避けたいところです。

内見だけでは分からない｜契約前に確認したい資料と質問

気になることは、「何を確認したいのか」が伝わる質問にすると、回答を整理しやすくなります。

確認したいこと	不動産会社への質問例
修繕計画と資金	長期修繕計画と修繕積立金残高を確認できますか？
今後の支払い	管理費・修繕積立金の増額や、一時金の予定はありますか？
管理上の課題	直近の総会で、継続して話し合われている問題はありますか？
建物や室内の状態	雨漏りや設備の不具合、修繕履歴を確認できますか？
土地の権利	所有権・借地権のどちらで、どの登記や契約書で確認できますか？
利用ルール	希望するペットの飼育やリフォームに制限はありますか？

管理規約、総会議事録、長期修繕計画、決算報告書などは、不動産会社を通じて提示・閲覧を依頼します。

「大丈夫です」「問題ないと思います」という回答だけでは判断しにくい場合は、何を根拠にした説明なのか確認しましょう。 資料を入手できない場合は、その理由と、代わりに確認できる情報を尋ねてください。重要な回答は、メールなど後から確認できる形で残してもらうと整理しやすくなります。

重要事項調査報告書と重要事項説明書の違い

名前が似ていますが、役割は異なります。

重要事項調査報告書は、管理会社などが管理費や修繕積立金、管理に関する情報をまとめる資料です。記載項目は物件や作成者によって異なります。

重要事項説明書は、売買契約の前に宅地建物取引士から説明を受ける、物件や取引条件などについての書面です。

一つの資料にすべての情報が載っているわけではありません。契約当日に初めて疑問に気付くことを減らすため、重要事項説明書の案などを事前に確認できるか相談しておきましょう。

【不動産コンサルタントの視点】100点を探すより、家族にとっての「70点」を確かめる

未確認事項は、推測で採点しない

100点満点のマンションを探し続けると、どの物件も決め手に欠けるように感じることがあります。そこで私がお勧めするのは、確認できた項目を、家族の優先順位に沿って点数にする方法です。

まだ確認できていない項目は、良いとも悪いとも決めつけず、いったん採点から外します。その代わり、未確認事項として別に書き出してください。

「未確認」を0点にするのではなく、評価保留にするという考え方です。

確認できた範囲で70点以上なら、購入候補として残す

まず、家族が重視する項目に配点を決めます。通勤を重視するなら立地、家で過ごす時間を重視するなら間取りや住み心地などに、配点を多くします。

確認できた項目の合計配点が80点、その獲得点が60点なら、次のように100点換算します。

60点 ÷ 80点 × 100 ＝ 75点

確認できた範囲で70点以上なら、購入候補として前向きに検討する目安にします。 70点は、私が提案する比較のための目安であり、安全性や将来の資産価値を保証する基準ではありません。

例えば、同じ確認済み項目で2物件を比べる場合です。

比較内容	A物件	B物件
確認できた項目の合計配点	80点	80点
その範囲での獲得点	60点	64点
100点換算の評価	75点	80点
未確認事項	別欄に記録	別欄に記録

この例では両方を候補に残し、未確認事項を次に調べます。点数が高いという理由だけで、B物件の方が安心だと結論付けるものではありません。

比較する項目が物件ごとに違うと、点数だけでは比べにくくなります。まずは、両方で確認できた共通項目で比べてください。少数の項目しか分かっていない場合は、情報収集を優先しましょう。

「残り30点」の中身を、家族で確かめる

70点を超えたら、点数を落とした理由も確認します。

「収納が少ない」「駅から少し遠い」「眺望は希望と違う」など、その不満が毎日の暮らしでどれほど影響するかを話してみてください。

ここでいう残りの点数は、採点した項目の中で満たせなかった希望です。未確認事項とは分けて考えます。

収納不足は家具で補えるかもしれません。一方、通勤の負担や家族の譲れない条件は、簡単には補えない場合もあります。70点以上でも譲れない条件を満たさなければ見送る、という判断も大切です。

壁紙の汚れや設備の古さなど、リフォームで改善できる不満は、工事の可否と費用を確認したうえで受け入れられるか判断します。一方、立地や建物全体の管理など、自分たちだけでは変えにくい条件に不満が集中している場合は、合計点が70点を超えていても慎重に検討しましょう。

未確認事項は「何を、誰に、どう確認するか」まで整理する

候補が残ったら、未確認事項について次の三つを書き出します。

回答を得たら、必要に応じて採点を更新します。購入後の支払い、耐震性、修繕、権利関係など、結論を左右する疑問については、契約前に確認してください。

購入候補を絞る段階と、契約を決める段階を分けることで、完璧な情報がそろうまで比較できない状態を避けながら、必要な確認を進められます。

資料を見ても判断に迷うときは、有料相談で確認事項を整理する

「不動産会社から資料をもらったが、どこを見ればよいか分からない」

「説明は受けたものの、不安に感じている点への答えになっているか判断できない」

このような場合は、物件資料や質問・回答を並べ、追加で何を確認する必要があるか整理する方法があります。

当社の不動産のセカンドオピニオンでは、購入・契約前の迷いについて、有料でご相談いただけます。物件資料や、これまでに受けた説明を基に、判断に関わる疑問や次に確認したいことを整理します。

相談時には、候補物件の資料とともに、「家族が重視する条件」「確認済みのこと」「未確認で不安なこと」をご用意ください。対応範囲や必要な資料、料金は、サービスページでご確認いただけます。

マンションの選び方でよくある質問

まとめ｜マンション選びは、確認できた条件と未確認の疑問を分けて進める

マンション選びでは、家族が実現したい暮らしを整理し、立地・住み心地・建物・管理・修繕・費用・権利・利用ルールの8項目を確認しましょう。

比較の途中では、未確認事項を推測で採点せず、確認できた項目で評価する方法があります。70点以上なら購入候補として残し、満たせなかった希望と、これから確認する疑問を分けて整理してください。

家族にとって納得できるマンションは、点数が高いだけの物件ではありません。何を大切にし、何を受け入れ、何を確認して決めるのかを説明できる物件です。

候補物件の資料や説明を見ても判断に迷う場合

• 「不動産会社から購入を急かされており、冷静に判断できなくなっている方」
• 「総会議事録や修繕計画書を取り寄せたが、専門的すぎてリスクがあるのか分からない方」
• 「家族間で絶対に譲れない条件が一致せず、物件選びがストップしてしまっている方」

不動産のセカンドオピニオンで、購入・契約前の確認事項を一緒に整理できます。