親から住宅購入資金の贈与を受ける方法｜非課税特例・暦年課税・相続時精算課税を比較

※この記事は2026年7月31日現在の法令・制度に基づいて作成しています。贈与税・相続税の個別の計算と申告については、税理士または所轄税務署へ確認してください。

マイホームの購入を検討しているあなたにとって、親からの「住宅購入資金の援助」は非常に心強いものです。しかし、同時に「贈与税がいくらかかるのか」「どんな制度を使えば一番お得なのか」と不安に感じていませんか？

この記事を読むことで、あなたは自分に最適な贈与の受け方を見つけ、無駄な税金を払うことなく、安心してマイホームを手に入れることができるようになります。

親からの住宅購入資金援助はいくらまで贈与税がかからない？

2026年中に親または祖父母から住宅購入資金の贈与を受ける場合、贈与時の贈与税を0円にできる金額の目安は次のとおりです。

利用する制度	省エネ等住宅	それ以外の住宅	相続時の主な扱い
住宅取得等資金の非課税＋暦年課税	最大1,110万円	最大610万円	住宅非課税分は加算不要。暦年贈与110万円は、相続開始時期などにより加算対象になる場合がある
住宅取得等資金の非課税＋相続時精算課税	最大3,610万円	最大3,110万円	住宅非課税分と相続時精算課税の年110万円は原則として加算不要。2,500万円特別控除分は相続時に加算

この金額は「誰でも無条件で受け取れる上限」ではありません。住宅、贈与者、受贈者、取得時期、入居、申告などの要件をすべて満たす必要があります。
また、親が子へ贈与できる金額そのものに法律上の一律上限があるわけではありません。上表を超えて贈与することもできますが、超過額には贈与税がかかる場合があります。

まず確認しておきたいこと

• 親が老後の生活費、介護費、医療費を残したうえで援助できる金額
• 購入する住宅が非課税特例の対象になるか
• 親の相続時に相続税が見込まれるか
• 住宅購入資金の贈与を兄弟姉妹との間でどう位置付けるか

税制上の上限まで贈与を受けられても、親の生活や将来の遺産分割に無理が生じるなら、あなたの家族に適した援助額とはいえません。

住宅取得等資金の非課税・暦年課税・相続時精算課税の違い

最初に知っておきたいのは、「住宅取得等資金の非課税」は独立した課税方式ではないことです。住宅取得等資金の非課税を適用した後の残額について、暦年課税または相続時精算課税のどちらかで贈与税を計算します。

比較項目	住宅取得等資金の非課税	暦年課税	相続時精算課税
制度の役割	住宅取得に使う金銭の特別な非課税枠	1年間の贈与を合計して課税	贈与時の負担を抑え、贈与者の相続時に精算
2026年の控除・非課税額	省エネ等住宅1,000万円、その他500万円	年110万円	年110万円＋累計2,500万円
贈与者	父母・祖父母など直系尊属	個人であれば親以外も対象	原則60歳以上の父母・祖父母など。住宅取得等資金の特例では、一定の要件を満たすと贈与者の年齢制限はありません
主な受贈者要件	贈与年の1月1日時点で18歳以上の子・孫など。所得要件あり	基礎控除自体に年齢・所得要件なし	贈与年の1月1日時点で18歳以上の推定相続人または孫など
申告	税額0円でも必要	年間合計110万円以下なら原則不要	選択届出が必要。110万円を超え特別控除を使う場合などは申告も必要
相続時の加算	非課税適用額は加算不要	加算対象期間内の贈与は、一定の場合に加算	贈与時の価額から年110万円を控除した残額を原則加算
制度変更	残額について課税方式を選ぶ	贈与者ごとに相続時精算課税へ変更可能	一度選んだ贈与者について暦年課税へ戻せない

制度を選ぶときは、贈与時の税額だけで比較しないでください。親の資産総額、将来の値上がり・値下がり、今後の贈与予定、相続人の数、親の生活資金まで含めて判断する必要があります。

＊参照：財務省「贈与税に関する資料」

住宅取得等資金の非課税特例は最大1,000万円または500万円

非課税限度額は、毎年新たに1,000万円または500万円を利用できるものではありません。2024年から2026年までの間にすでにこの特例を利用している場合は、過去に非課税となった金額を差し引いた残額が限度額となります。また、2009年分から2023年分までに同特例を利用した人は、一定の場合を除き、再度利用できません。
＊参照：国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

住宅取得等資金の非課税特例とは、父母や祖父母などの直系尊属から、自宅の新築・取得・増改築に使う金銭の贈与を受けたとき、一定額まで贈与税を非課税にできる制度です。

2024年1月1日から2026年12月31日までに行われた贈与について、受贈者1人当たりの非課税限度額は次のとおりです。

• 省エネ等住宅：1,000万円
• それ以外の住宅：500万円

省エネ等住宅に該当するには、省エネルギー性能、耐震性能、バリアフリー性能のいずれかについて一定の基準を満たし、住宅性能証明書などの書類で証明する必要があります。新築住宅の省エネルギー性能は、原則として断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上が基準です。耐震等級2以上、免震建築物、高齢者等配慮対策等級3以上など、別の基準で該当する場合もあります。

非課税特例の主な要件

特例を利用するには、主に次の要件を確認します。

• 贈与者が、父母・祖父母などの直系尊属である
• 贈与年の1月1日時点で18歳以上である
• 贈与年の合計所得金額が2,000万円以下である
• 床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅は、合計所得金額が1,000万円以下である
• 住宅の登記簿上の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下である
• 床面積の2分の1以上をあなたの居住用に使う
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与資金の全額を住宅の新築・取得・増改築へ使う
• 原則として翌年3月15日までに居住するか、その後遅滞なく居住することが確実である
• 住宅の所有権または共有持分を取得する
• 配偶者や一定の親族から住宅を購入したり、その親族へ新築工事を発注したりしたものではない

細かな要件や添付書類は住宅の築年数、工事内容、住宅性能によって変わります。物件を決める前に、販売会社や建築会社へ「住宅取得等資金の贈与税非課税に使える証明書を発行できるか」を確認してください。

中古住宅は、原則として1982年1月1日以後に建築された住宅、または一定の耐震基準に適合していることが証明された住宅などである必要があります。

父と母の両方からもらっても非課税枠は2倍にならない

非課税限度額は、贈与者1人ごとではなく受贈者1人ごとです。

たとえば、あなたが省エネ等住宅を購入し、父から600万円、母から600万円、合計1,200万円の贈与を受けても、住宅取得等資金の非課税枠は合計1,000万円です。父と母からそれぞれ1,000万円、合計2,000万円が非課税になるわけではありません。

一方、夫婦がそれぞれ自分の父母などの直系尊属から贈与を受け、それぞれが住宅の持分を取得し、各人が要件を満たす場合には、夫婦それぞれが非課税特例を利用できる可能性があります。配偶者の父母から受ける贈与は、養子縁組をしている場合を除き、直系尊属からの贈与には当たりません。

家そのものをもらう場合や住宅ローン返済資金は対象外

住宅取得等資金の非課税特例が対象とするのは、住宅の取得等の対価に充てるための「金銭」です。

親から家や土地そのものを無償でもらう場合には、この特例は使えません。不動産の贈与として、贈与税のほか登録免許税や不動産取得税などを検討する必要があります。

また、すでに取得した住宅に係る住宅ローンの返済資金として贈与を受けた金銭は、住宅取得等資金の非課税特例の対象になりません。購入代金の決済前に、贈与時期と資金の流れを決めておくことが重要です。

暦年課税は1年間に受けた贈与の合計から110万円を控除する

暦年課税では、あなたが1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与の合計額から、基礎控除110万円を差し引いて贈与税を計算します。

110万円は、父から110万円、母から110万円というように贈与者ごとに使えるわけではありません。あなたが1年間に受けた贈与全体について110万円です。

年間の贈与合計額が110万円以下で、住宅取得等資金の非課税など申告を要する特例を利用しない場合、贈与税の申告は原則として不要です。

住宅取得等資金の非課税と暦年課税は併用できる

住宅取得等資金の非課税を適用した後の残額には、暦年課税の基礎控除110万円を適用できます。

たとえば、あなたが省エネ等住宅を購入するために、父から1,200万円の贈与を受けた場合は次の計算になります。

1,200万円－住宅取得等資金の非課税1,000万円－暦年課税の基礎控除110万円＝課税価格90万円

贈与年の1月1日時点で18歳以上の子または孫が、父母や祖父母から受ける特例贈与財産では、この例の贈与税額は9万円です。

暦年課税の110万円も相続時に加算される場合がある

暦年課税の基礎控除110万円以内で贈与税がかからなくても、贈与者の死亡時に相続等で財産を取得する人が加算対象期間内に受けた贈与は、相続税の課税価格へ加算される場合があります。

2024年1月1日以後の暦年贈与については、相続開始日に応じて加算対象期間が段階的に延長されます。

相続開始日	加算対象期間
2026年12月31日まで	相続開始前3年以内
2027年1月1日から2030年12月31日まで	2024年1月1日から相続開始日まで
2031年1月1日以後	相続開始前7年以内

相続開始前3年超7年以内の贈与については、その期間内の贈与額の合計から総額100万円を控除する経過措置があります。

ただし、住宅取得等資金の非課税を適用した金額は、相続税の課税価格に加算する必要がありません。住宅非課税分と暦年課税分を分けて記録しておくことが大切です。

相続時精算課税は年110万円と累計2,500万円を控除できる

相続時精算課税は、贈与時の税負担を抑え、贈与者が亡くなったときに相続財産と合算して相続税を計算する制度です。

2024年1月1日以後の贈与には、年110万円の基礎控除が設けられています。その年の贈与額から110万円を控除し、さらに贈与者1人ごとに累計2,500万円までの特別控除を適用します。控除後に残額があれば、一律20％の贈与税がかかります。

通常の相続時精算課税は、原則として贈与年の1月1日時点で60歳以上の父母・祖父母などから、18歳以上の推定相続人または孫などへの贈与が対象です。

住宅取得等資金については、2026年12月31日までの贈与で一定の要件を満たせば、贈与者が60歳未満でも相続時精算課税を選択できる特例があります。

住宅取得等資金の非課税と相続時精算課税も併用できる

住宅取得等資金の非課税を適用した残額に、相続時精算課税の年110万円の基礎控除と累計2,500万円の特別控除を適用できます。
なお、住宅取得等資金の非課税を適用した後も、贈与税の課税価格に算入される住宅取得等資金が残る場合に限り、贈与者が60歳未満でも相続時精算課税を選択できる住宅取得等資金の特例を併用できます。

＊参照：国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」

たとえば、省エネ等住宅を購入するあなたが父から3,610万円の贈与を受け、父からの贈与について初めて相続時精算課税を選ぶ場合は、次の計算になります。

3,610万円－住宅取得等資金の非課税1,000万円－相続時精算課税の基礎控除110万円－特別控除2,500万円＝0円

この例では贈与時の贈与税は0円です。しかし、父の相続時には、原則として特別控除を使った2,500万円を相続税の課税価格へ加算します。

贈与額3,610万円の内訳	贈与時	父の相続時
住宅取得等資金の非課税1,000万円	非課税	加算しない
相続時精算課税の基礎控除110万円	贈与税なし	加算しない
相続時精算課税の特別控除2,500万円	贈与税なし	原則として加算する

※相続時精算課税の特別控除2,500万円を過去に利用しておらず、年110万円の基礎控除を全額利用できる場合の最大額です。2,500万円部分は完全な非課税ではなく、原則として贈与者の相続時に相続税の課税価格へ加算されます。

相続時精算課税の2,500万円は「完全な非課税枠」ではありません。贈与時の課税を相続時まで繰り延べる仕組みと考えると分かりやすいでしょう。
＊参照：国税庁「相続時精算課税の選択」

相続時精算課税は一度選ぶと暦年課税へ戻せない

相続時精算課税は贈与者ごとに選択できます。ただし、父からの贈与について一度選択すると、父が亡くなるまで父から受ける贈与には相続時精算課税が続き、暦年課税へ戻すことはできません。

父からは相続時精算課税、母からは暦年課税という選択は可能です。この場合でも、制度の選択、基礎控除の計算、将来の相続加算を贈与者ごとに管理しなければなりません。

同じ年に2人以上の特定贈与者から相続時精算課税の贈与を受けた場合、年110万円の基礎控除は各贈与者からの贈与額に応じて按分します。父と母について各110万円、合計220万円を控除できるわけではありません。

3制度を併用できるケースとできないケース

制度の併用関係を整理すると、次のようになります。

組み合わせ	併用	注意点
住宅取得等資金の非課税＋暦年課税110万円	できる	住宅非課税の適用には申告が必要
住宅取得等資金の非課税＋相続時精算課税110万円＋2,500万円	できる	2,500万円控除分は原則として相続時に加算
同じ贈与者について暦年課税と相続時精算課税を使い分ける	できない	相続時精算課税を選んだ年以後は暦年課税へ戻せない
父から相続時精算課税、母から暦年課税	できる	贈与者別に記録し、各制度の要件を確認する
父母から受けた住宅取得等資金の贈与について非課税限度額を各人分使う	できない	住宅非課税限度額は受贈者1人当たり

「使える制度をすべて使えば得」とは限りません。親に相続税がかからない見込みでも、相続時精算課税を選んだ後の記録・管理は続きます。一方、将来値上がりが見込まれる財産を早く移す場合など、制度選択に意味があるケースもあります。

住宅購入資金だけを切り離さず、親の他の預貯金、不動産、今後の贈与、相続人構成を含めて比較してください。

贈与税の申告が必要なケース

贈与税が0円でも、特例の適用を受けるために申告や届出が必要な場合があります。

ケース	贈与税申告・届出の扱い
暦年課税で年間贈与額が110万円以下。特例を使わない	原則として申告不要
暦年課税で年間贈与額が110万円を超える	贈与税の申告が必要
住宅取得等資金の非課税を使う	税額0円でも贈与税の申告が必要
相続時精算課税を初めて選択する	期限内に相続時精算課税選択届出書などを提出
相続時精算課税で年110万円を超え、2,500万円特別控除を使う	贈与税の期限内申告が必要
住宅取得等資金の相続時精算課税選択の特例を使う	贈与税申告書、選択届出書、戸籍謄本など一定の書類を提出

贈与税の申告と納税は、原則として贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。2026年中に贈与を受けた場合は、原則として2027年2月1日から3月15日までに手続きを行います。

住宅取得等資金の非課税申告では、戸籍謄本、売買契約書または工事請負契約書の写し、住宅性能を証明する書類などが必要になります。登記事項証明書は、申告書へ不動産番号を記載することなどにより添付を省略できる場合があります。

期限内申告が特例の要件になっている場合があります。「税金が0円だから申告しなくてよい」と判断しないでください。

親から住宅購入資金を受け取る前に行う7つの手順

親からの資金援助は、住宅の決済直前ではなく、物件を探し始めた段階から設計してください。

1. 親が援助できる金額と時期を確認する

   親の預貯金だけでなく、今後の収入、生活費、介護費、医療費、保有不動産の維持費を確認します。親の生活を圧迫する贈与になっていないかを最初に判断します。

2. 購入予定の住宅が非課税特例の対象か確認する

   床面積、築年数、耐震性能、省エネルギー性能、入居予定日を確認します。省エネ等住宅として1,000万円の非課税枠を使う場合は、必要な証明書を取得できるか販売会社や建築会社へ確認します。

3. 暦年課税と相続時精算課税を比較する

   贈与時の税額だけでなく、親の相続財産、将来の相続税、今後の贈与予定、相続時の加算額を比較します。相続時精算課税は一度選ぶと同じ贈与者について暦年課税へ戻れないため、将来分も含めて検討します。

4. 親の相続後まで含めて家族内の公平を整理する

   住宅購入資金の援助は、家族の財産を特定の子へ先に渡す行為でもあります。援助を受けない兄弟姉妹がいる場合は、残る預貯金や不動産を将来どう分けるか、親の考えを整理しておきます。必要に応じて遺言書の内容にも反映します。

5. 購入資金の負担割合と登記持分を決める

   夫婦それぞれの自己資金、贈与、住宅ローンの負担額を一覧にし、所有権の持分を計算します。売買契約、住宅ローン、登記の内容が矛盾しないよう、契約前に確認します。

6. 贈与契約書を作り、銀行振込で資金を移す

   贈与者と受贈者の合意、贈与日、金額、使途を贈与契約書へ記載します。資金の流れが分かるよう、現金の手渡しではなく銀行振込を利用し、購入代金へ充てた記録を残します。

7. 期限内に贈与税の申告・届出を行う

   住宅取得等資金の非課税や相続時精算課税の特例を使う場合、贈与税が0円でも期限内の手続きが必要です。必要書類は物件や制度によって異なるため、早めに税理士または税務署へ確認します。

よくある質問

まとめ｜住宅購入資金の贈与は「親からいくらもらうか」だけで決めない

住宅購入資金の贈与は、単なる節税方法ではありません。親の財産を誰に、いつ、いくら先に渡すかという相続前の資産配分でもあります。

住宅購入時に贈与税がかからなくても、親の老後資金が不足したり、相続時に他の兄弟姉妹との公平が崩れたりすれば、家族全体にとって良い選択だったとはいえません。

遺言書は「誰に何を渡すか」を記すものですが、住宅購入資金を先に贈与する場合は、その贈与後に親の財産がいくら残るか、他の不動産を誰が管理するか、家族間の公平をどう保つかまで考える必要があります。

つまり、贈与税の制度を選ぶ前に、家族全体の資産の分け方を設計することが大切です。

最も大きな控除を選ぶことが、必ずしもあなたの家族にとって最適とは限りません。住宅購入資金の贈与を、親の老後、兄弟姉妹との公平、残る不動産の分け方まで含めて設計することが、家族が納得できる住宅購入と相続準備につながります。

親から住宅購入資金の援助を受ける予定があり、制度や持分をまだ決めていない方は、売買契約や資金決済の前に株式会社ユー不動産コンサルタントへお問い合わせください。