マンションの専有使用権って？
マンションの一室を購入すると専用使用権が与えられている部分があります。
全てがその部屋の所有権でもって言うｒわけではなく、その部屋所有者に専用で使用できる権利がある部分があります。
それが専用使用権
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「マンションの専有部分」についてです。
マンションを購入したら専有部分と共有部分に分かれているのは皆さまご存じのことだと思いますが、専用部分には、所有権があるものと使用権があるもので分かれております。
専有部分と共有部分
区分所有建物は、建物の一部（専有部分）と、廊下や階段等、区分所有が共同で使用する部分（共有部分）、それから建物の存在する敷地の利用権の三つから構成されています。
まず、所有権の対象となる「専有部分」と、それ以外の「共用部分」の違いについて、しっかりと理解しておくことが大切です。
マンションなど1棟の建物を複数の個人または法人が所有する形態の建物では、「建物の区分所有等に関する法律」（略称：区分所有法）が適用されます。
この場合に、一棟の建物に構造上区分された数個の部分が、それぞれ独立して住居・店舗・事務所などの用途に使用することのできる各部分を所有する権利のことを「区分所有権」といい、各部分は「専有部分」と呼びます。
そして、この「区分所有権」の対象 （目的） となる範囲が「専有部分」なのですが、単純にそれぞれの「部屋の内側」と考えて差し支えありません。
「共用部分」は「専有部分以外のすべて」であり、これは原則としてマンションの区分所有者全員の共有です。
法定共用部分 と規約共用部分
先ほどの専有部分以外は、すべて共有部分とされていると説明しましたが、基本的には、法定共有部分と規約共有部分に分かれております。
【法定共有部分】
規約共用部分は「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分」として定義されており、廊下・階段・ロビー・エントランス・エレベーターや、それぞれの部屋の外側の配線・配管などの建物附属物にあたります。
【規約共有部分】
規約共用部分は、規約により区分所有権の対象となりうる建物の部分、すなわち専有部分及び通常の所有権の対象となりうる付属物の建物を共用部分としたもので、管理人室・集会室等を対象とできますが、その旨を登記しなければ第三者には対抗できません。
専有部分の専有使用権
それでは、専有部分と共用部分の間にある玄関や窓ガラス、壁、さらに専有部分に付属するバルコニーなどはどうでしょうか？
まず、バルコニーやルーフバルコニーなどは完全に部屋の外ですから、共用部分になります。
各部屋の住人が専用使用権にもとづいて使用できるものの、区分所有権の対象ではありません。
そのため、バルコニーなどの使用にあたっては管理規約や使用細則の規定に従わなければならないほか、緊急時の避難経路として他人の通行を妨げてはなりませんから、勝手に物を置いたりしてふさいでしまうことはできません。
玄関ドアや窓ガラス、バルコニーへの出入り部分などは、その内側は専有部分とされますが、外側は共用部分です。
つまり、内側だけなら何かを貼ったり塗ったりすることは自由ですが、外側に手を加えたり勝手に取り替えたりすることはできません。
以上のように専有部分に付帯する部分で共有部分を専有使用権としております。
ようするに３０５号室の窓ガラスやバルコニーは、共用部分ですが、他の区分所有者が利用することが出来ませんよね。３０５号室に付帯しているバルコニーや窓ガラスは、共有部分で専有の所有権はありませんが専有使用権があるということです。
壁や床・天井についてはどうか？
区分所有法には明確な規定がないが、国土交通省作成のマンション標準管理規約では、「天井・床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分」としています。
住戸内の生活スペース「天井・壁・床に囲まれた空間」は専有部分です。
しかし、隣戸との壁は「共有部分」とされていますので、２つの住戸を購入し、１つの住戸にするといったことはできません。
一方で壁の表面部分は、専有部分ですので、壁紙の張替えや色塗りを行うことは可能です。
床と天井に関しては配線や配管、床の下貼りなどの問題もあるため判断は難しいのですが、「壁紙や床材の張替えは自由、その下や内側のコンクリートを壊してはいけない」くらいに考えておきましょう。
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