配偶者居住権とは｜メリットと不動産実務上の注意点

配偶者居住権を設定すれば、夫や妻が亡くなった後も、残された配偶者は住み慣れた自宅に原則として無償で住み続けられます。

しかし、配偶者居住権は、単に「配偶者が安心して住める権利」ではありません。

配偶者が持つ居住権と、子などが持つ建物の所有権が分かれるため、設定後は次のような問題が起こる可能性があります。

• 建物の修繕費を誰が負担するのか
• 固定資産税を誰が支払うのか
• 配偶者が認知症になったら誰が判断するのか
• 配偶者が老人ホームへ入所した後、自宅をどうするのか
• 将来、自宅を売却したくなったときに売れるのか
• 借地上の建物の場合、地主との関係をどう整理するのか

そのため、あなたが配偶者居住権を検討するときは、権利を設定することだけでなく、設定した後の管理・利用・売却まで家族で決めておくことが重要です。

この記事では、配偶者居住権の基本的な仕組みから、借地上の建物、認知症、施設入所、相続後の売却まで、不動産実務の視点から解説します。

配偶者居住権とは

配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が、相続開始時に住んでいた被相続人所有の建物について、終身または一定期間、無償で使用・収益できる権利です。

配偶者居住権を利用すると、自宅を次の二つの権利に分けて相続できます。

権利	取得する人の例	内容
配偶者居住権	残された配偶者	自宅に無償で住み、一定の範囲で使用・収益する権利
配偶者居住権付きの所有権	子など	配偶者居住権の負担が付いた建物の所有権

例えば、夫が亡くなり、妻が配偶者居住権を取得し、長男が建物の所有権を取得した場合、妻はその家に住み続けられます。
一方、建物の名義人は長男になります。

つまり、配偶者居住権を設定すると、住む人と所有する人が別になるのです。

この権利関係の分離が、配偶者居住権のメリットである一方、管理や売却を難しくする原因にもなります。

配偶者居住権は自動的に取得できるものではない

あなたが自宅に住んでいたからといって、相続開始後に配偶者居住権を自動的に取得できるわけではありません。

原則として、次のいずれかの方法で取得します。

1. 相続人による遺産分割協議
2. 遺産分割調停または審判
3. 遺言による遺贈
4. 死因贈与

※家庭裁判所の審判で配偶者居住権を定める場合には、共同相続人間の合意や、配偶者の生活維持のための特別な必要性など、一定の要件があります。

また、配偶者居住権を設定するには、原則として次の条件を満たす必要があります。

• 法律上の配偶者であること
• 相続開始時に対象建物に居住していたこと
• 対象建物を被相続人が所有していたこと
• 遺産分割や遺贈などによって配偶者居住権を取得すること

被相続人が、配偶者以外の第三者と建物を共有していた場合は、原則として配偶者居住権を設定できません。被相続人と配偶者だけの共有であれば、設定できる場合があります。

なお、配偶者居住権とは別に、一定の要件を満たす配偶者が遺産分割終了までなどの一定期間、無償で住み続けられる「配偶者短期居住権」もあります。

＊参照：法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」

配偶者短期居住権との違い

配偶者居住権と似た制度に「配偶者短期居住権」があります。

配偶者短期居住権は、相続開始後すぐに配偶者が自宅から退去しなければならない事態を防ぐための、一時的な居住権です。

比較項目	配偶者居住権	配偶者短期居住権
目的	長期間の住まいを確保する	相続直後の住まいを一時的に守る
取得方法	遺産分割、遺贈など	一定の要件を満たせば法律上発生
期間	原則終身または定めた期間	遺産分割終了までなど一定期間
登記	できる	できない
財産的価値	相続財産として評価する	原則として財産的評価をしない

配偶者居住権を利用するメリット

残された配偶者は，被相続人の遺言や，相続人間の話し合いなどによって，配偶者居住権を取得することで次のようなメリットがあります。

• そのまま住み続けることができる
• 所有権よりも低い評価額で居住する権利を確保できる
• 生活資金等も確保しやすくなる

このように、配偶者居住権を利用すれば、配偶者は住まいを確保しながら、生活資金となる預貯金なども相続しやすくなります。そのため、遺言や遺産分割における選択肢の一つとなります。

配偶者居住権を利用した相続の具体例

以下は、妻と子1人が法定相続分に応じて、それぞれ2,500万円ずつ取得すると仮定した例です。
相続財産は、自宅2,000万円と預貯金3,000万円の合計5,000万円とします。

【配偶者居住権を利用しない場合】

妻が自宅2,000万円の所有権を取得すると、妻が受け取れる預貯金は500万円となります。

• 妻：自宅2,000万円＋預貯金500万円
• 子：預貯金2,500万円

妻は自宅を確保できますが、その後の生活資金が不足する可能性があります。

＊参照：法務省「配偶者の居住権を長期的に保護するための方策（配偶者居住権）」

【配偶者居住権を利用する場合】

説明を分かりやすくするため、自宅2,000万円を、配偶者居住権1,000万円と、配偶者居住権の負担が付いた所有権1,000万円に分けて考えます。

• 妻：配偶者居住権1,000万円＋預貯金1,500万円
• 子：負担付き所有権1,000万円＋預貯金1,500万円

妻は自宅に住み続けながら、生活資金となる預貯金も確保しやすくなります。

ただし、実際の配偶者居住権の評価額が、必ず自宅の価値の半分になるわけではありません。

また、実際の相続税評価では、配偶者居住権だけでなく、自宅の敷地を利用する「敷地利用権」も評価します。

配偶者居住権や敷地利用権の評価額は、建物・土地の相続税評価額、建物の耐用年数と経過年数、配偶者の年齢などから求める存続年数、法定利率に基づく複利現価率などによって計算します。

＊参照：国税庁「配偶者居住権等の評価」

見落とされがちな注意点・デメリット

ここからが、実際に検討する際に重要な部分です。制度の説明だけを読んで進めると、後で「知らなかった」と困る場面が出てきます。

1. 居住権は第三者に譲渡できない

   配偶者居住権は配偶者本人に帰属する権利であり、権利そのものを第三者へ売却・譲渡することはできません。
   ただし、建物所有者の承諾を得れば、第三者に建物を使用させたり、賃貸したりすることはできます。

2. 賃貸・増改築には建物所有者の承諾が必要

   配偶者居住権そのものを第三者へ譲渡することはできません。
   一方、建物所有者の承諾を得れば、第三者に建物を貸したり、使用させたりすることはできます。また、建物を増築・改築する場合も、原則として建物所有者の承諾が必要です。

3. 修繕費や固定資産税などの通常の必要費を負担する

   配偶者は、居住建物を使用するための通常の修繕費や、居住建物にかかる固定資産税などの通常の必要費を負担します。建物の固定資産税の納税通知書は建物所有者に届くため、所有者が納付した場合は、その建物分を配偶者へ請求できます。
   一方、屋根・外壁・構造部分の大規模修繕や、土地にかかる公租公課などについては、すべて配偶者が当然に負担するとは限りません。修繕の内容や権利関係に応じて、所有者と配偶者の負担を事前に決めておくことが大切です。

4. 建物や土地の売却が難しくなる

   所有者（子どもなど）の立場から見ると、配偶者居住権がついた不動産は買い手がつきにくくなります。居住権が配偶者の終身にわたる場合、いつ物件を自由に使えるようになるか分からないため、購入希望者を見つけるのが難しくなるためです。「相続後に売却する」ことを視野に入れているご家族ほど、この制約は事前に把握しておくべきポイントです。

5. 配偶者が認知症になった場合の落とし穴

   配偶者が施設へ入所しても、配偶者居住権は自動的には消滅しません。
   配偶者居住権の負担が付いた所有権を売却すること自体は可能ですが、買主が建物を自由に使用できないため、売却先や価格が限定されやすくなります。
   通常の空き家として売却するには、配偶者と建物所有者が合意して配偶者居住権を消滅させる必要があります。配偶者の判断能力が低下していると、合意による消滅や売却手続が難しくなる可能性があります。

6. 相続税の対象になる

   配偶者居住権を終身で設定する場合は、一般に配偶者の年齢が若いほど想定される存続期間が長くなり、配偶者居住権の相続税評価額も高くなる傾向があります。
   ただし、評価額がそのまま納付税額になるわけではありません。実際の相続税額は、遺産全体の金額、財産の分け方、基礎控除、配偶者の税額軽減などによって異なります。

借地上の建物に配偶者居住権を設定する場合の注意点

自宅が借地上に建っている場合でも、被相続人が所有していた建物について、配偶者居住権を設定することは可能です。

ただし、借地上の自宅では、次の権利関係を分けて考える必要があります。

• 地主が持つ土地所有権
• 被相続人が持っていた借地権
• 借地上の建物所有権
• 配偶者が取得する配偶者居住権
• 相続税評価上の「配偶者居住権に基づく敷地利用権」

例えば、夫が借地権と借地上の建物を所有していたケースで、妻が配偶者居住権を取得し、子が建物所有権と借地権を相続する場合、権利関係は一般的に次のようになります。
・妻：借地上の建物について配偶者居住権を取得する
・子：配偶者居住権の負担が付いた建物所有権と借地権を承継する

妻は、配偶者居住権に基づいて建物に住むため、その敷地を利用できます。相続税評価では、この土地の利用価値を「配偶者居住権に基づく敷地利用権」として評価します。

ただし、妻が地主との間で独立した借地権を取得するわけではありません。敷地利用権について、地主と別の土地賃貸借契約を締結したり、土地に設定登記をしたりするものでもありません。

＊参照：国税庁「居住建物の敷地が借地権である場合」

土地賃貸借契約上の借地人は誰になるか

子が借地権を相続する場合、地主との土地賃貸借契約上の借地人は子になります。

相続によって従前の借地契約上の地位を承継するため、通常は父の借地契約を終了させて、まったく新しい借地契約を締結するのではありません。

実務上は、地主へ相続が発生したことを連絡し、次の内容を記載した承継確認書や合意書を取り交わすことがあります。

• 子が従前の借地契約上の地位を承継したこと
• 子が借地上の建物所有権を取得したこと
• 妻が建物について配偶者居住権を取得したこと
• 妻が配偶者居住権に基づき建物とその敷地を使用すること
• 妻が土地賃貸借契約上の共同借地人になるものではないこと
• 今後の地代の支払方法と連絡先

契約書や確認書に妻も署名する場合は、「共同借地人」ではなく、「配偶者居住権者兼確認者」などと表示する方法が考えられます。

地代の支払義務を整理する

地主との関係では、原則として、借地権を承継した子が土地賃貸借契約上の地代を支払う立場になります。

一方、実際に建物と敷地を使用する妻が、家族内部で地代の全部または一部を負担する取り決めをすることも可能です。

その場合は、次の二つを分けて整理しておきます。

• 地主に対する地代支払義務者：借地権者である子
• 家族内部で地代を最終的に負担する人：妻または子

妻が地主へ直接地代を振り込む場合も、それだけで妻が借地人になるわけではないことを、確認書などに明記しておくと権利関係が明確になります。

普通借地権と定期借地権を確認する

借地契約の期間については、普通借地権と定期借地権を分けて考える必要があります。

普通借地権では、契約期間が満了しただけで直ちに借地権が消滅するとは限らず、借地借家法上の更新制度があります。

一方、一般定期借地権などの更新がない借地契約では、原則として契約期間の満了により借地権が終了します。

配偶者居住権を終身で設定しても、定期借地権の存続期間が先に満了すれば、妻がその建物に住み続けられなくなる可能性があります。

そのため、借地契約書を確認し、次のどの借地権に該当するかを確認してください。

• 旧借地法上の借地権
• 普通借地権
• 一般定期借地権などの定期借地権

地主の承諾が必要となる行為を確認する

相続による借地権の承継と、相続後の第三者への譲渡は分けて考える必要があります。

相続後に次の行為を行う場合は、借地契約の内容により、地主の承諾や承諾料が必要になることがあります。

• 借地権付き建物を第三者へ譲渡する
• 建物を建て替える
• 契約条件に反する増改築をする
• 建物の用途を変更する
• 借地の一部を第三者へ転貸する

「相続による名義変更料」が当然に発生すると決めつけず、従前の借地契約書と地主との合意内容を確認することが重要です。

配偶者居住権だけでなく借地関係全体を確認する

借地上の建物に配偶者居住権を設定する前には、少なくとも次の事項を確認してください。

• 建物所有権と借地権を誰が相続するか
• 土地賃貸借契約上の借地人が誰になるか
• 地代を誰が地主へ支払い、最終的に誰が負担するか
• 借地権の種類と契約期間
• 更新料や将来の承諾料を誰が負担するか
• 建替えや増改築が必要になった場合の手続
• 配偶者居住権が消滅した後に建物と借地権をどうするか
• 将来、借地権付き建物を売却できるか

配偶者居住権を設定するだけでは、借地契約が将来も維持されるとは限りません。

配偶者が安心して住み続けられるようにするには、建物の居住権だけでなく、借地契約、地代、更新、修繕、将来の売却まで一体として設計することが重要です。

将来売却する可能性がある場合の注意点

配偶者居住権を設定した自宅でも、建物所有者は所有権を第三者へ売却できます。

なお、自宅が借地権付き建物である場合は、建物所有権の売却だけでなく、土地賃借権の譲渡も伴います。そのため、原則として地主の承諾が必要です。

ただし、配偶者居住権そのものを第三者へ譲渡できるわけではありません。第三者へ売却できるのは、配偶者居住権の負担が付いた建物所有権です。

売却方法は、次の二つが考えられます。

1. 配偶者居住権の負担が付いた所有権を売却する

   建物所有者は、配偶者居住権を残したまま、建物所有権を第三者へ売却できます。
   
   この場合、買主が取得するのは、配偶者居住権の負担が付いた所有権です。配偶者居住権が買主へ移るのではなく、配偶者は引き続き配偶者居住権を持ち、建物を使用します。

   配偶者居住権の登記がされていれば、配偶者は新しい建物所有者に対しても居住権を主張できます。
   
   買主は、配偶者居住権が消滅するまで建物を自由に使用できないため、一般の住宅としての購入者というよりも親族や、物件の権利関係を理解した投資家など、買主が限定される可能性があります。

2. 配偶者居住権を消滅させてから売却する

   通常の空き家として売却する場合は、配偶者と建物所有者の合意などによって配偶者居住権を消滅させ、抹消登記を行います。
   一般的な流れは次のとおりです。

   1. 配偶者の意思と判断能力を確認する
   2. 配偶者と建物所有者が、居住権を消滅させる条件を話し合う
   3. 対価の有無、金額および支払時期を決める
   4. 配偶者居住権の消滅に関する合意書を作成する
   5. 建物所有者と買主が売買契約を締結する
   6. 配偶者居住権の抹消登記と所有権移転登記を行う
   7. 買主へ建物を引き渡す

   売買契約では、配偶者居住権の消滅と抹消登記を決済・引渡しの条件にすることがあります。
   配偶者居住権を消滅させる合意が得られなかった場合に備え、契約を解除できる条件や手付金の返還方法も定めておく必要があります。
   
   配偶者が、合意解除や放棄の対価として金銭を受け取った場合、その対価は原則として総合課税の譲渡所得の対象になります。
   一方、配偶者居住権を無償または著しく低い対価で合意解除・放棄し、建物所有者等が利益を受けた場合は、その所有者に贈与税が課されることがあります。
   ただし、配偶者の死亡、設定期間の満了、建物の全部滅失などによって配偶者居住権が消滅した場合は、合意解除や放棄とは税務上の取扱いが異なります。
   

まとめ｜配偶者居住権を決める前に不動産の分け方を設計する

配偶者居住権は、配偶者の住まいを守るための有効な選択肢です。

しかし、制度を使うこと自体が目的になってはいけません。

不動産の場合は、「誰に何を渡すか」だけでなく、引き継いだ後についても考える必要があります。

• 配偶者は住み続けられるか
• 修繕費や固定資産税を負担できるか
• 子は所有者として管理できるか
• 借地契約を維持できるか
• 配偶者が認知症になった後も対応できるか
• 将来売却するときに家族が合意できるか

遺言書は「誰に何を渡すか」を記すものですが、不動産では、引き継いだ後に住み続けられるか、管理できるか、収益を公平に分けられるかまで考える必要があります。

株式会社ユー不動産コンサルタントでは、遺言書の文案を作る前に、不動産の権利関係、収益性、管理負担、借地契約、将来の売却可能性、家族それぞれの希望を整理します。

そのうえで、

• 配偶者が所有権を取得する方法
• 配偶者居住権を設定する方法
• 子が取得して配偶者の居住を確保する方法
• 売却や住み替えを行う方法

を比較し、家族が納得しやすい不動産の分け方を設計します。

遺言書を作る前に、不動産の分け方を設計する。

配偶者居住権を設定するか迷っている場合や、借地・底地が関係する自宅については、遺言書の文案を決める前にご相談ください。

 

本記事は、2026年7月時点の法令・公的資料を基に、配偶者居住権の一般的な仕組みを解説したものです。実際の設定要件、登記、遺言書、相続税、所得税、贈与税、成年後見手続などは、個別の状況によって異なります。具体的な手続については、弁護士、司法書士、税理士などの専門家へご確認ください。