【質問】
住宅ローンが完済前に買い替える場合に新たな住宅ローンが負担にならないか 心配です。
現在、都内の新築１５年程のマンションに住んでおり、住宅ローンを返済中です。
家族が増え、手狭になったので、広いマンションに移ることを計画しています。
しかし、現在のマンションがいくらで売却できるかも問題ですが、住宅ローンの残高が売却額を上回る場合、つまり、住宅ローンが完済できない場合に、新たなマンションの住宅ローンが重く負担となることを懸念しています。そもそも、このようなケースで住宅ローンの審査は通るのでしょうか？
【回答】
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
家族の成長とともにマイホームの買換えは、一番理想的なマイホームの持ち方だと思います。
初めから無理して広い家を購入するのではなく、家族の成長とライフステージに合わせてマイホームの買換えは、素晴らしい考え方です。
さて、ご相談者様の住宅ローン残債が残ったままの売却に関して、基本的な買換えでの住宅ローンと買換えの流れに関して下記記載いたします。
＜買換えの際の住宅ローン＞
基本的に住宅ローン残債が残ったまま家を売却することは出来ません（売却代金よりもローン残債が多い状態）。要するに銀行にとっては担保割れている状態でご相談者様の抵当権が設定されたままの状態で買主に所有権移転は出来ないのです。
では、どのように買換えで住宅ローンを組むのかというと下記が考えられます。
・売却代金を上回った住宅ローン残債は、現金で完済するか別の融資での完済
・買換えする住宅ローンはオーバーローンで組む（買換えローン）
・セカンドハウスローンの利用
金融機関によって審査の仕方等は変わってくるのですが、自宅売却を前提として売却できる金額からローン残債と購入予定の価格を足して審査する場合や、現在のローン残高も新たに組むローン返済比率に組み込んで審査する場合等で様々です。
いずれにせよ金融機関によって買換え専用の住宅ローンを扱っていたりしますので具体的にご相談しながら買換えを進めることをお勧めします。
＜買換えの流れ＞
自宅買換えの場合、買換え先の購入を先行するか現在の自宅の売却を先行するかによっても変わってきます。
ご質問者様の場合は、買換えにより住宅ローンの負担が懸念されていらっしゃいますので売却先行で動かれることがいいかと思います。
売却先行で動かれる場合、買主が確定してから、買換え先の契約締結するという流れになります。
売却と買換え先の決済（ローン実行日）が同日にしなければならないのと自宅売却の契約から３カ月（それ以上長い期間を特約で設定も出来るが買手が見つかりにくくなる）で買換え先契約して引き渡さなければならないのでゆっくり買換え先を見つけられないリスクはあります。
また、売却の契約の際には引き渡しまでの期日を長めに（３カ月が通常）設定するのと引渡し猶予（売却の決済後に買換え先の引越し期間の了承）を買主に合意してもらわなければなりません。
それに対して、売却が確定してから買換え先の購入をするので住宅ローンのダブルローンになるという売主サイドのリスクが無くなります。
買換えの場合は、スケジュール管理と契約の際にはリスクヘッジでの特約事項等を買主に交渉して進めることとなりますので、信頼できる担当者と相談のうえで話を進めることをお勧めします。
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