旧法借地権とは？新法との違いを一覧表でわかりやすく解説

「旧法借地権」という言葉を目にしたとき、「自分の契約はどちらなのか」「新法と何が違うのか」と疑問を感じたことはありませんか。

実は、市場で出回る借地権の多くは旧法借地権が適応されておりますすが新法での借地権も一部も存在しております。どちらの法律が適用されるかで、あなたの権利の強さや契約更新のルールが大きく変わります。

この記事では「旧法借地権とは何か」を一言で答えたうえで、新法との違いを具体的な数字と事例で解説します。借地権を相続した方、借地権付き物件の購入を検討している方、地代の更新交渉を控えている方に向けた内容です。

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利（地上権または土地賃借権）のことです。地代を払って土地を借り、その上に自分の建物を建てられます。

この借地権を規律する法律は、平成4年8月1日に「借地借家法（新法）」が施行されたことで大きく変わりました。それ以前の旧「借地法」が適用される借地契約のことを、一般に「旧法借地権」と呼んでいます。

重要なのは、「旧法の時代に結んだ契約は、その後も旧法が適用され続ける」という点です。新法施行後に更新契約を結んでも、元の契約が旧法の時代に結ばれていれば旧法が適用されます。これが「旧法と新法が現在も混在している」理由です。

借地に関する法律の歴史を簡単に押さえておくと、混乱が解消されます。

時代	適用法律	ポイント
明治４２年～	建物保護法	建物登記があれば第三者に対抗できる制度のはじまり
大正１０年～	旧借地法（旧法）	借地人の保護を強化。「正当事由がなく更新拒絶できない」原則が確立
平成４年８月１日～	借地借家法（新法）	定期借地権を新設。地主・借地人のバランス調整

借地契約は数十年単位で続くため、大正・昭和時代に結ばれた契約がいまも有効に存在しています。「旧法借地権だから古い・問題がある」ということではなく、契約が結ばれた時期によって適用法律が決まる、というだけです。

違いが最も際立つ4つのポイントを一覧にまとめました。

比較項目	旧法借地権 （〜平成4年7月31日）	新法・普通借地権 （平成4年8月1日〜）	新法・定期借地権 （平成4年8月1日〜）
適用法律	旧借地法（大正10年制定）	借地借家法（平成4年制定）	同左
存続期間（建物の構造による違い）	堅固建物（RC造など）：30年以上 非堅固建物（木造など）：20年以上 ※定めなし→堅固60年・非堅固30年	構造問わず一律30年以上 （定めなし→30年）	一般定期借地：50年以上 建物譲渡特約付：30年以上
更新後の期間	堅固建物：30年以上 非堅固建物：20年以上	初回更新：20年以上 以降の更新：10年以上	更新なし（契約終了で返還）
地主からの更新拒否	「正当事由」が必要だが定義が不明確→事実上ほぼ不可	「正当事由」が必要 （立退料等で補完可能）	更新拒否不要（期間満了で自動終了）
建物買取請求権	あり	あり	原則なし
借地権の売却	地主の承諾が必要（賃借権の場合）	同左	同左

旧法では、借地上の建物が「堅固建物（鉄筋コンクリート造・レンガ造など）」か「非堅固建物（木造など）」かによって、存続期間の最低年数が異なります。期間を定めた場合、堅固建物は30年以上、非堅固建物は20年以上が必要です。

一方、期間を定めなかった場合は、堅固建物60年・非堅固建物30年が自動的に適用されます。この長い期間が、旧法借地権の「借地人の権利が強い」と言われる根拠の一つです。

旧法・新法ともに「正当事由がなければ地主は更新を拒否できない」という点は共通しています。しかし旧法では正当事由の定義が曖昧だったため、実務上「地主側から更新を断るのはほぼ不可能」と解釈されてきました。

つまり旧法借地権は、借地人が地代を払い続け、契約違反をしない限り、半永久的に土地を使い続けられる権利に近いといえます。相続した場合もその権利は引き継がれます。

契約終了時に地主が更新を拒否した場合、借地人は「建物を時価で買い取るよう地主に請求できる（建物買取請求権）」という権利を持ちます。これにより、建物を取り壊して更地で返す損失を回避できます。

旧法借地権の性質を基本的に引き継ぎながら、期間のルールを整理した借地権です。建物の構造に関係なく存続期間は一律30年以上。更新は可能ですが、初回更新後は20年、以降は10年単位となります。正当事由の判断基準も明文化され、立退料による補完が明確に認められています。

新法で新たに設けられた、「契約更新を前提としない」借地権です。一般定期借地権（50年以上）、建物譲渡特約付借地権（30年以上）、事業用定期借地権（10〜50年未満）の3種類があります。

契約期間が満了すると借地人は土地を返還しなければならないため、地主にとっては土地を取り戻しやすい一方、借地人にとっては長期的な安定性が旧法・普通借地権に比べて低くなります。

次の手順で確認できます。まず借地契約書を探してください。

確認ポイント	判断基準
契約書の締結日	平成4年（1992年）8月1日より前→旧法借地権 平成4年8月1日以降→新法借地権
契約更新の有無	更新契約を結んでいても、元の契約が旧法時代なら旧法が引き続き適用
契約書を紛失した場合	地主に確認する、または建物の登記事項証明書の新築年月日・住民票の登録年月日から推定
「定期借地権」と明記されているか	明記されていれば新法・定期借地権（旧法に定期借地権は存在しない）

契約書がなく判断が難しい場合や、地代・更新・売却などで疑問がある場合は、借地権専門の不動産コンサルタントへの相談をおすすめします。自己判断で地主と交渉すると、後から権利関係がこじれるリスクがあります。

今回の記事でお伝えしたメッセージは一つだけです。

「旧法借地権は新法よりも強く守られた資産であり、更新しても旧法の有利なルールのまま引き継がれる」

実家が旧法借地権だと分かったら、それはお荷物ではなく、価値ある財産を見つけたということです。ただし、実際に売却したり、建て替えをしたりする際には、地主さんへ支払う「承諾料」の交渉や、特有の手続きが必要になります。

「実家が空き家になるけれど、地主さんとどう交渉すれば高く売れる？」
「相続を機に、トラブルのない形で整理したい」

そんな一歩進んだ実務のステップで迷われたときは、借地権に詳しい不動産コンサルタントにご相談ください。地主様・借地人様双方のメリット（固定資産税の軽減や相続税評価の引き下げなど）をプロの視点から、あなたの大切な資産を最適な形で活かすサポートをさせていただきます。