借地権の売却にかかる税金とは？あなたが手元にお金を残すための完全ガイド

借地権の売却を検討している、あるいはすでに買主が見つかり売却手続きを進めているあなたへ。

「借地権を売ったら、一体いくら税金をもっていかれるのだろう…？」と不安に感じていませんか

借地権の売却にかかる税金の仕組みを知らないと、手元に残るはずだった数百万円単位のお金を失う可能性があります。この記事は、借地権を売却するあなたが「支払う税金の種類」「計算方法」そして「使える税金控除（節税）」について、迷わず理解できるように書きました。

最後まで読んでいただければ、あなたが実際にいくらの税金を納め、いくら手元に残せるのかが明確になります。

「借地権という権利の売却でも税金がかかるの？」と思うかもしれませんが、税法上、借地権の売却は土地の売却と同じように扱われます。つまり、売却によって得た利益（儲け）に対して税金がかかるのです。

売買契約書に貼る「印紙税」も数千円〜数万円かかりますが、あなたが支払う最も大きな税金は「譲渡所得税（所得税＋住民税）」です。

では、この譲渡所得税はどのように計算されるのでしょうか。次の段落で、あなたの「本当の儲け」を算出する計算式を見ていきましょう。

税金は、売却価格そのものに丸ごとかかるわけではありません。「売却価格から、かかった経費を引いた利益（譲渡所得）」に対してかかります。

計算式は以下の通りです。

【譲渡所得 ＝ 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）－　特別控除】

ここであなたが疑問に思うであろう「取得費」と「譲渡費用」について、借地権特有のルールを説明します。

＊参考：国税庁「借地権譲渡所得の計算」

取得費とは、あなたがその借地権を手に入れた際にかかった購入代金などのことです。しかし、先代から相続した借地権など、「昔すぎていくらで買ったか分からない」というケースがほとんどです。

その場合、あなたは「売却価格の5％」を取得費として計算するルール（概算取得費）を使うことになります。

＊参照：国税庁「取得費がわからないとき」

譲渡費用とは、売るために直接かかった経費です。不動産会社への仲介手数料などが含まれます。
ここで最も重要なのが、借地権の売却特有の「地主への譲渡承諾料（名義書換料）」です。あなたが地主に支払うこの承諾料は、全額「譲渡費用」として差し引くことができます。経費を漏らさず計上することが、あなたの税金を下げる第一歩です。

たとえば、借地権が3,000万円で売れ、取得費が不明（5%の150万円）、地主への承諾料などの譲渡費用が450万円だった場合、あなたの譲渡所得（利益）は2,400万円となります。

では、この2,400万円に対してそのまま税金がかかるのでしょうか？実は、あなたが住んでいた家なら、税金をゼロにできる可能性があります。

税率の計算は、あなたがその借地権を「何年所有していたか」で大きく変わります。売却した年の1月1日時点で、以下のようになります。

• 5年を超える場合（長期譲渡所得）：約20％（所得税15.315%＋住民税5%）
• 5年以下の場合（短期譲渡所得）：約39％（所得税30.63%＋住民税9%）

税金が倍近く跳ね上がってしまいますが、相続で引き継いだ借地権であれば、亡くなった方（被相続人）の所有期間をそのまま引き継ぐことができます。そのため、先代から受け継いだ借地権を売却するあなたの場合は、ほとんどが「長期譲渡（約20%）」に当てはまるはずです。

ここからが、あなたが手元のお金を残すために最も重要なポイントです。

あなたが自分の住まい（マイホーム）として使っていた借地権付きの建物を売却する場合、先ほど計算した利益（譲渡所得）から、最大3,000万円を差し引くことができる特例があります。
つまり、利益が3,000万円以下であれば、あなたに譲渡所得税は1円もかかりません。

この特例は、所有期間の長短に関係なく適用できる点が特徴です。主な要件は次のとおりです。

• 現在、自分が住んでいる家屋であること（すでに住んでいない場合は、住まなくなってから3年目の年末までに売却すること）
• 売却の相手が、配偶者や親子など特別な関係にある人ではないこと
• 前年・前々年にこの特別控除や、買い替えに関する特例を使っていないこと

この特例が適用されると、課税対象となる譲渡所得は「譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円」で計算されます。もうけが3,000万円以下であれば、譲渡所得税は発生しません。

＊参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

「もう施設に入居してしまい、今は空き家になっている」というあなたも安心してください。住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すれば、この特例は使えます。

もし、この特例を使っても利益が残る場合、税率は何％になるのでしょうか。最後に「所有期間」による税率の違いを説明します。

＊参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

ここまでの内容を、具体的な数字で確認してみます。

30年前に権利金600万円を支払って借地権を取得し、今回その借地権付き建物を3,500万円で売却したケースを考えます。地主への譲渡承諾料300万円と仲介手数料100万円を支払ったとすると、譲渡費用は合計400万円です。所有期間は30年なので長期譲渡所得に区分されます。

譲渡所得は次のように計算できます。

譲渡所得 ＝ 3,500万円 －（600万円 ＋ 400万円） ＝ 2,500万円

この建物があなたの自宅で、3,000万円特別控除の要件を満たす場合、課税対象となる譲渡所得は「2,500万円－2,500万円＝0円」となり、譲渡所得税はかかりません。

一方、この建物が自宅ではなく、特別控除の対象外だった場合、課税長期譲渡所得は2,500万円のままとなり、税額は次のように計算されます。

2,500万円 × 20.315％ ＝ 507万8,750円

同じ売却でも、特例が使えるかどうかで税負担に500万円以上の差が生まれます。あなたの借地権付き建物が自宅であるなら、この特例を使えるかどうかを必ず確認してください。

確定申告をしないと特例は使えません譲渡所得税は、売却した翌年に確定申告をすることで初めて確定します。会社員のあなたであっても、譲渡所得が発生した年は別途、確定申告が必要です。

特に注意してほしいのは、3,000万円特別控除のように「結果として税額がゼロになる」特例も、確定申告をしなければ適用されないという点です。税額がゼロだからといって申告自体を省略すると、特例は受けられず、本来不要だった税金を請求される可能性があります。

確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。申告には、売買契約書の写し、取得費や譲渡費用を記載した「譲渡所得の内訳書」、登記事項証明書などが必要になります。書類の準備に時間がかかることが多いため、売却契約が成立した時点で、早めに必要書類を整理しておくことをおすすめします。

借地権の売却にかかる税金は、売却金額そのものではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた「もうけ」に対してかかります。所有期間が5年を超えるかどうかで税率は20.315％と39.63％に分かれ、地主への譲渡承諾料も譲渡費用として計上できます。そして、その建物があなたの自宅であれば、3,000万円特別控除によって税額がゼロになる可能性があります。

あなたが今すぐすべきことは、「いつまでその家に住んでいたか（居住歴）」を整理し、「地主にいくら承諾料を払うことになりそうか」の目安をつけることです。

もし「自分のケースで税金がいくらになるか正確に知りたい」「そもそも地主に承諾料の交渉をどう切り出せばいいか分からない」とお考えなら、あなたの手元にしっかりとお金が残る、後悔のない出口戦略を借地権に詳しい不動産コンサルタントと相談しながら一緒に描きまましょう。