こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「地代の適正価格」についてです。
借地の地代適正価格とは？
そもそも地代に適正価格とはあるのでしょうか？
地主側からすれば土地の固定資産税を毎年支払っておりますが
支払っている税額よりも入ってくる地代が多くなければ維持することもできないし貸す意味もないですよね。
しかしながら、
地代の相場というものは地域によってもバラバラです。
一般的な地代の価格としては、
１：固定資産税の３～５倍の金額を１２カ月で割った金額が毎月の地代
＊商業地の場合は７～８倍
２：近隣の地代との比較
３：底地価格の１．５％～２％の金額が毎月の地代
上記のような感じで毎月の地代が割り当てられております。
もちろん必ずしも上記のような方法で地代が当てはまるというわけではございませんのでご理解ください。
地域性だったり需要等によってもまちまちでしょう。
ちなみに、不動産鑑定評価での地代鑑定方法は下記とされております。
利回り法：基礎となる価格に利回りを乗じて固都税を足した金額
スライド法：現行の地代に経済情勢の変動率を乗じた価格
賃貸事例比較法：近隣の地代と比較しながら辞典修正等を勘案して出した価格
差額配分法：現行と新賃料の差額を勘案して適正地代を求める
借地権の地代は、地主と借地権者との間で契約している内容が毎月の地代です。
とはいっても地主から来年から地代を２倍にします。
と言われ支払っているなら地主にとっての適正な地代なのかもしれません。
しかしながら、
近隣と比べてもあまりにも地代がかけ離れているということであれば賃料減額請求権というものがあります。
裁判所の判断をあおるというものです。
借地借家法に記載があります
地代の値上げにしろ値下げにしろ賃料増減額請求権は条件があります。
１：土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、
又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき
２：土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下
その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき
むやみに裁判をして裁判所の判断をあおるというものでもないと思います。
借地権は地主と借地人との間での信頼関係で成り立っております。
お互いの信頼関係を維持していくことが大切です。
株式会社ユー不動産コンサルタント
脇保雄麻
０３－５８３０－７６００
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