こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「借地権の歴史」についてです。
借地権というと、どうしても地主と借地権者との間でうまくいっていない土地ももちろんございます。
地代の値上げを納得しない借地権者とのトラブルや
第三者へ借地権の譲渡を認めない地主とのトラブルなど。
そもそも借地が生まれた時代背景から知ることで地主や借地人の気持ちも理解できるのではないかということで
簡単に借地が生まれた時代背景を簡単に調べてみます。
戦前は、土地所有者というとお寺や一部の一般時として地主しかいなかったみたいです。
土地を所有するには大きな税額を必要としていることから、土地所有権よりも土地の利用権利として
建物を建てていたのが多かったのかもしれません。
土地所有者として権利が高く、土地利用者に対して強制的に追い出してということも多かったみたいです。
戦争によって都心部に人口が集中したことで土地利用者を保護するために法律が改正されていった歴史がありました。
明治４２年「建物保護ニ関スル法律」制定
第１条 建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ土地ノ賃借権ニ因リ地上権者又ハ土地ノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得
第２条 民法第566条第１項第３項及第571条ノ規定ハ前条ノ場合ニ之ヲ準用ス買主カ契約ノ当時知ラサリシ地上権又ハ賃借権ノ効力ノ有スル場合亦同シ
それまでは土地利用者としての権利は弱く、地主から出ていけと言われれば出ていかざるを得なかった。
そこで権利者を保護するために建物の登記をすれば権利を第三者へ対抗できるとしたのです。
大正１０年「借地法」制定
第１条 本法ニ於テ借地権ト称スルハ建物ノ所有ヲ目的トスル地上権及賃借権ヲ謂フ
第２条 借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ60年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ30年トス 但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス
２ 契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付30年以上、其ノ他ノ建物ニ付20年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス
第３条 契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサルトキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス
第４条 借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス 但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス
２ 借地権者ハ契約ノ更新ナキ場合ニ於テハ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スルコトヲ得
３ 第５条第１項ノ規定ハ第１項ノ場合ニ之ヲ準用ス
第５条 当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス 此ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス
２ 当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ従フ
第６条 借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス 此ノ場合ニ於テハ前条第１項ノ規定ヲ準用ス
２ 前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有ハ第４条第１項但書ニ規定スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス
第７条 借地権ノ消滅前建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権ハ建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年間存続ス 但シ残存期間之ヨリ長キトキハ其ノ期間ニ依ル
第８条 前２条ノ規定ハ借地権者カ更ニ借地権ヲ設定シタル場合ニ之ヲ準用ス
第８条ノ２ 防火地域ノ指定、附近ノ土地ノ利用状況ノ変化其ノ他ノ事情ノ変更ニ因リ現ニ借地権ヲ設定スルニ於テハ堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルコトヲ相当トスルニ至リタル場合ニ於テ堅固ノ建物以外ノ建物ヲ所有スル旨ノ借地条件ノ変更ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ裁判所ハ当事者ノ申立ニ因リ其ノ借地条件ヲ変更スルコトヲ得
２ 増改築ヲ制限スル旨ノ借地条件ガ存スル場合ニ於テ土地ノ通常ノ利用上相当トスベキ増改築ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ裁判所ハ借地権者ノ申立ニ因リ其ノ増改築ニ付テノ土地所有者又ハ賃貸人ノ承諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得
３ 裁判所ハ前２項ノ裁判ヲ為ス場合ニ於テ当事者間ノ利点ノ衡平ヲ図ル為必要アルトキハ他ノ借地条件ヲ変更シ、財産上ノ給付ヲ命ジ其ノ他相当ノ処分ヲ為スコトヲ得
４ 裁判所ハ前３項ノ裁判ヲ為スニハ借地権ノ残存期間、土地ノ状況、借地ニ関スル従前ノ経過其ノ他一切ノ事情ヲ考慮スルコトヲ要ス
５ 借地権者ガ更ニ借地権ヲ設定シタル場合ニ於テ必要アルトキハ裁判所ハ後ノ借地権者ノ申立ニ因リ其ノ者ノ借地権及前ノ借地権者ノ借地権ニ付第１項乃至第３項ノ裁判ヲ為スコトヲ得
６ 裁判所ハ特ニ必要ナシト認ムル場合ヲ除クノ外第１項乃至第３項又ハ前項ノ裁判ヲ為ス前鑑定委員会ノ意見ヲ聴クコトヲ要ス
第９条 第２条乃至前条ノ規定ハ臨時設備其ノ他一時使用ノ為借地権ヲ設定シタルコト明ナル場合ニハ之ヲ適用セス
第９条ノ２ 借地権者ガ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物ヲ第三者ニ譲渡セントスル場合ニ於テ其ノ第三者ガ賃借権ヲ取得シ又ハ転借スルモ賃貸人ニ不利トナル虞ナキニ拘ラズ賃貸人ガ其ノ賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ承諾セサルトキハ裁判所ハ借地権者ノ申立ニ因リ賃貸人ノ承諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得 此ノ場合ニ於テ当事者間ノ利益ノ衝平ヲ図ル為必要アルトキハ賃借権ノ譲渡若ハ転貸ヲ条件トスル借地条件ノ変更ヲ命ジ又ハ其ノ許可ヲ財産上ノ給付ニ係ラシムルコトヲ得
２ 裁判所ハ前項ノ裁判ヲ為スニハ賃借権ノ残存期間、借地ニ関スル従前ノ経過、賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ必要トスル事情其ノ他一切ノ事情ヲ考慮スルコトヲ要ス
３ 第１項ノ申立アリタル場合ニ於テ裁判所ガ定ムル期間内ニ賃貸人ガ自ラ建物ノ譲渡及賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ受クベキ旨ノ申立ヲ為シタルトキハ裁判所ハ同項ノ規定ニ拘ラズ相当ノ対価及転貸ノ条件ヲ定メテ之ヲ命ズルコトヲ得 此ノ裁判ニ於テハ当事者双方ニ対シ其ノ義務ヲ同時ニ履行スベキコトヲ命ズルコトヲ得
４ 前項ノ申立ハ第１項ノ申立ノ取下アリタルトキ又ハ不適法トシテ同項ノ申立ノ却下アリタルトキハ其ノ効力ヲ失フ
５ 第３項ノ裁判アリタル後ハ第１項又ハ第３項ノ申立ハ当事者ノ合意アルニ非ザレバ之ヲ取下グルコトヲ得ズ
６ 裁判所ハ特ニ必要ナシト認ムル場合ヲ除クノ外第１項又ハ第３項ノ裁判ヲ為ス前鑑定委員会ノ意見ヲ聴クコトヲ要ス
第９条ノ３ 第三者カ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物ヲ競売又ハ公売ニ因リ取得シタル場合ニ於テ其ノ第三者カ賃借権ヲ取得スルモ賃貸人ニ不利トナル虞ナキニ拘ラズ賃貸人ガ其ノ賃借権ノ譲渡ヲ承諾セサルトキハ裁判所ハ其ノ第三者ノ申立ニ因リ賃貸人ノ承諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得 此ノ場合ニ於テ当事者間ノ利点ノ衝平ヲ図ル為必要アルトキハ借地条件ヲ変更シ又ハ財産上ノ給付ヲ命ズルコトヲ得
２ 前条第２項乃至第６項ノ規定ハ前項ノ申立アリタル場合ニ之ヲ準用ス
３ 第１項ノ申立ハ建物ノ代金ヲ支払ヒタル後２月内ニ限リ之ヲ為スコトヲ得
民事調停法（昭和26年法律第222号）第19条ノ規定ハ同条ニ規定スル期間内ニ第１項ノ申立ヲ為シタル場合ニ之ヲ準用ス
第９条ノ４ 第９条ノ２ノ規定ハ土地ノ転借人ト賃貸人トノ間ニ、前条ノ規定ハ土地ノ転借人ヨリ競売又ハ公売ニ因リ建物ヲ取得シタル第三者ト賃貸人トノ間ニ之ヲ準用ス 但シ賃貸人カ第９条ノ２第３項（前条第２項ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）ノ申立ヲ為スニハ転貸人ノ承諾ヲ得ルコトヲ要ス
第10条 第三者カ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ取得シタル場合ニ於テ賃貸人カ賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ承諾セサルトキハ賃貸人ニ対シ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スルコトヲ得
第11条 第２条、第４条乃至第８条ノ２、第９条ノ２（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）及前条ノ規定ニ反スル契約条件ニシテ借地権者ニ不利ナルモノハ之ヲ定メサルモノト看做ス
第12条 地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃ノ増減ヲ請求スルコトヲ得 但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定ニ従フ
２ 地代又ハ借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマテハ相当ト認ムル地代又ハ借賃ヲ支払フヲ以テ足ル 但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ附則アルトキハ不足額ニ年１割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之ヲ支払フコトヲ要ス
３ 地代又ハ借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相当ト認ムル地代又ハ借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得 但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正当トセラレタル地代又ハ借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年１割ノ割合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス
第13条 土地所有者又ハ賃貸人ハ弁済期ニ至リタル最後ノ２年分ノ地代又ハ借賃ニ付借地権者カ其ノ土地ニ於テ所有スル建物ノ上ニ先取特権ヲ有ス
２ 前項ノ先取特権ハ地上権又ハ賃貸借ノ登記ヲ為スニ因リテ其ノ効力ヲ保存ス
第14条 前条ノ先取特権ハ他ノ権利ニ対シテ優先ノ効力ヲ有ス 但シ共益費用不動産保存不動産工事ノ先取特権及地上権又ハ賃貸借ノ登記前登記シタル質権抵当権ニ後ル
第14条ノ２ 第８条ノ２第１項、第２項若ハ第５項、第９条ノ２第１項（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲヲ含ム）若ハ第３項（第９条ノ３第１項及第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）又ハ第９条ノ３第１項（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）ニ定メタル事件ハ借地権ノ目的タル土地ノ所在地ノ地方裁判所ノ管轄トス 但シ当事者ノ合意アリタルトキハ其ノ所在地ノ簡易裁判所之ヲ管轄スルコトヲ妨ゲズ
第14条ノ３ 特別ノ定アル場合ヲ除キ前条ノ事件ニ関シテハ非訟事件手続法（明治31年法律第14号）第１編ノ規定ヲ準用ス 但シ同法第６条、第７条、第15条及第32条ノ規定ハ此ノ限ニ在ラズ
２ 本法ニ定ムルモノノ外前条ノ事件ニ関シ必要ナル事項ハ最高裁判所之ヲ定ム
第14条ノ４ 裁判所職員ノ除斥、忌避及回避ニ関スル民事訴訟法（明治23年法律第29号）ノ規定ハ第14条ノ２ノ事件ニ之ヲ準用ス
第14条ノ５ 鑑定委員会ハ３人以上ノ委員ヲ以テ之ヲ組織ス
２ 鑑定委員ハ左ノ者ノ中ヨリ各事件ニ付裁判所之ヲ指定ス 但シ特ニ必要アルトキハ其ノ他ノ者ニ就キ之ヲ指定スルコトヲ得
一 地方裁判所ガ特別ノ知識経験アル者其ノ他適当ナル者ノ中ヨリ毎年予メ選任シタル者
二 当事者ガ合意ニ依リ選定シタル者
３ 鑑定委員ニハ最高裁判所ノ定ムル旅費、日当及宿泊料ヲ支給ス
第14条ノ６ 裁判所ハ審問期日ヲ開キ当事者ノ陳述ヲ聴クコトヲ要ス
２ 当事者ハ他ノ当事者ノ審問ニ立会フコトヲ得
第14条ノ７ 裁判所ハ職権ヲ以テ事実ノ探知ヲ為シ及職権ヲ以テ又ハ申出ニ因リ必要ト認ムル証拠調ヲ為スベシ
２ 証拠調ハ民事訴訟ノ例ニ依リ之ヲ為ス
第14条ノ８ 裁判所ハ審理ヲ終結スルトキハ審問期日ニ於テ其ノ旨ヲ宣言スベシ
第14条ノ９ 第８条ノ２第１項乃至第３項若ハ第５項、第９条ノ２第１項（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）若ハ第３項（第９条ノ３第２項及第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）又ハ第９条ノ３第１項（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）ノ裁判ニ対シテハ即時抗告ヲ為スコトヲ得
其ノ期間ハ之ヲ２週間トス
２ 前項ノ裁判ハ確定スルニ非ザレバ其ノ効力ヲ生ゼズ
第14条ノ10 前条第１項ノ裁判ハ当事者又ハ最終ノ審問期日後裁判確定前ノ承継人ニ対シ其ノ効力ヲ有ス
第14条ノ11 第８条ノ２第３項若ハ第５項、第９条ノ２第３項（第９条ノ３第２項及第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）又ハ第９条ノ３第１項（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）ノ裁判ニシテ給付ヲ命ズルモノハ強制執行ニ関シテハ裁判上ノ和解ト同一ノ効力ヲ有ス
第14条ノ12 第９条ノ２第１項（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）ノ裁判ハ其ノ効力ヲ生ジタル後６月内ニ借地権者ガ建物ノ譲渡ヲ為ササルトキハ其ノ効力ヲ失フ 但シ此ノ期間ハ其ノ裁判ニ於テ之ヲ伸長シ又ハ短縮スルコトヲ得
第14条ノ13 民事訴訟法第136条及第203条（和解ニ関スル部分ニ限ル）並ニ民事調停法第20条ノ規定ハ第14条ノ２ノ事件ニ之ヲ準用ス
第14条ノ14 当事者及利害関係ヲ疎明シタル第三者ハ第14条ノ２ノ事件ノ記録ノ閲覧ヲ裁判所書記官ニ請求スルコトヲ得 但シ記録ノ保有又ハ裁判所ノ執務ニ支障アルトキハ此ノ限ニ在ラズ
２ 民事訴訟法第151条第３項及第４項ノ規定ハ前項ノ記録ニ之ヲ準用ス
第14条ノ15 民事訴訟法第104条（第２項中同法第89条乃至第94条ノ規定ヲ準用スル部分ヲ除ク）ノ規定ハ第９条ノ２第４項（第９条ノ３第２項及第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）ノ場合ニ之ヲ準用ス
附 則
第15条 本法施行ノ期日ハ勅令ヲ以テ之ヲ定ム
第16条 本法施行ノ地区ハ勅令ヲ以テ之ヲ定ム
第17条 本法ノ施行前設定シタル地上権又ハ賃借権ニシテ建物ノ所有ヲ目的トスルモノノ存続期間ハ既ニ経過シタル期間ヲ算入シ堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テ30年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ20年トス 但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅シ堅固ノ建物ニ付30年ヲ超エ、其ノ他ノ建物ニ付20年ヲ超ユル存続期間ノ定アル地上権ハ其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス
２ 建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ賃借権ニ付存続期間ノ定ナキ場合ニ於テ本法施行前20年以上ヲ経過シタルトキハ当事者ハ20年毎ニ契約ヲ更新シタルモノト看做シ前項ノ規定ヲ適用ス
３ 第１項ノ規定ハ臨時設備其ノ他一時使用ノ為設定シタルコト明ナル地上権及賃賃借ニ付之ヲ適用セス
この法律が制定されて以降は、建物がある限りは地主は借地権の更新拒絶が出来ないとされる。
借地人は建物がある限り借地権を更新し続けることが可能となった。
条文の中には、借地権が消滅後に地主側が異議を申し出ないときは、借地権が更新したものとして借地権が継続するとある。
地主側からの更新拒絶が出来る場合は、正当事由がある場合とあるがほぼ正当事由での更新拒絶は難しいもの。
地主が第三者への借地権売却を認めない場合は、裁判所が代わりに許可するというような内容を記載されております。
平成４年７月３１日「借地借家法」制定
この法律が施行される前までは借地権者に有利な内容でした。
借地借家法制定されてからは、定期借地権制度が設けられて条文にも記載されておりますが、
借地契約満了により契約が終了することを書面に残し説明する必要がありますが期間満了でもって借地契約終了を求めています。
旧法借地権の場合は、借地期間終了でもって契約終了と仮に契約書にきさいがあっても、その契約条文は無効とされておりました。
しかしながら注意しなければならないのが
定期借地権として新法借地権を契約締結しても、契約書面に記載がなくあらかじめ書面で説明をしていなければ
更新できない借地契約であっても無効となる。
また、新法借地権の契約だからと言って更新が出来なくなるかということではないです。
時代背景とともに借地の法律が更新されてきたのだろうと感じます。
土地地主にとっては、
「なんで俺の土地なのに借地人がづっと土地を使ってるんだ！」
「なんで第三者に借地権を売却するんだ」
そう思っている地主様も多いのではないでしょうか？
先祖代々から引き継いでいた土地も借地権が設定されていたから先祖代々から引き継ぐことが出来たかもしれません。
相続によって借地権付き土地だったから税金が安くすんでいたかもしれません。
戦後日本は戦後復興院によると住宅不足が４２０万戸あったみたいです。現代では考えられませんよね。都市部に住宅をどんどん建築して今じゃ家余り状態で空家問題なんてことばもあるくらいなのに。
普通に生活するために住まいは無くてはならない。だから今も昔も借家人の立場は守られている。
天災などで被災した人たちも皆協力し合うニュース映像を見て、世界から見たら日本人は勤勉で皆協力し合う人物と称賛されています。
日本人からしたら当たり前のことだと思うのですが、
そんな日本人ですらお金や資産のことになるとトラブルが絶えない。
相田みつを先生の詩で
「奪い合えば足らず、分け合えば余る」
ということばがありますが、
借地権でのトラブルもお互いがお互いの言い分はもちろんあると思います。
一歩引いた歩み寄りが以外にも早期解決になったりしますからね。
借地権売却についてのご相談は、、、、
株式会社ユー不動産コンサルタント
脇保雄麻
０３－５８３０－７６００
