宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインが国土交通省で公表されております。
以前にも人の死の告知に関するガイドラインの事を説明しました。
購入しようとした不動産は過去に人が亡くなられたなんてことが購入した後に知ったなんて言う事はトラブルになりかねません。なので、不動産取引をするさいに売主には「告知書（状況報告書）」を記入してもらって人が無くなっていたこと等の事実を告知してもらうというのが実務上で行われております。
人が無くなっていた物件は、いわゆる心理的瑕疵と言われておりますが、
そういった心理的瑕疵物件は売買価格の減価要因となります。
「契約不適合責任免責（瑕疵担保免責）での取引だから、知らないふりしていれば問題ないだろう！！」なんて悪意のある売主であれば考えたことがあるのではないでしょうか？
契約不適合責任免責（瑕疵担保責任免責）とは、簡単に言ってしまえば現況有姿での売買として取引後はノークレームノーリターンねって感じですね（厳密には違いますが、、、）。そんな取引がまかり通ていたら不動産市場がますます悪態されてしまいますね。
今回は、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に関してとトラブルを避けるために知っておくべきことをお話しします。
人の死の調査には限界がある・・・
国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定した背景として国土交通省のHPに下記記載がありました。
不動産取引にあたって、取引の対象不動産において過去に生じた人の死に関する事案について、宅地建物取引業者による適切な調査や告知に係る判断基準がなく、取引現場の判断が難しいことで、円滑な流通や、安心できる取引が阻害されているとの指摘があります。
不動産実務を行っている方々からすると、よくその声を拾ってくれたという賞賛の声が聞こえてきそうですが（笑）。
媒介業者として物件を扱う不動産業者としては、どこまで過去を遡って記載しなければならないのか不明でしたし、調査するにも売主自身に告知書記載してもらう事ぐらいが多かったと思います。また、近隣でのヒアリング等は事情も事情なだけに安易にヒアリングすることもトラブルになりかねない。
しかしながら、裁判例等からは心理的瑕疵は時間の経過とともに希釈され、やがて消滅するとする事例もあるくらい。
このような心理的瑕疵が借主や買主にとってどこくらい判断に影響を及ぼすかは個々により異なるので国土交通省で公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は一つの基準となってきます。
調査の方法および宅建業者と売主・貸主の責任
宅建業者としては、どこまで調査して重説に記載しなければならないの？
売主や貸主としては、聞かれてないからわざわざいう必要ないでしょ？って思う方もいるかもしれません。
ガイドには、宅建業者としての調査の方法や売主や貸主に対しての民事上の責任が問われる可能性があることを留意しておかなければならないことが説明されております。
よく信義則（しんぎそく）という言葉が使われますが、
お互いに信頼を裏切るようなことはしてはならないという信義誠実の原則に基づいて行動してという事ですが、
簡潔にいうとガイドラインには、契約の判断に重要な影響となるかどうかは借主や買主によって異なるため、
信義則に反してはならないように説明することがトラブルを未然に防ぐことにつながるとしております。
民法第一条の２（基本原則）
権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
なので、契約不適合責任免責での取引だから、心理的瑕疵を知っていたのに買主に伝えていなかったとなれば
民事上の責任を問われる可能性もあるという事です。その旨を宅建業者としては、貸主や売主に伝えておくことが契約者同士のトラブルを未然防ぐことにつながるという事です。
宅建業法にもちゃんと記載されております。
第三十一条（宅地建物取引業者の業務処理の原則）
宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない。
第四十七条一（業務に関する禁止事項）
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
宅建業者としても知っていたのに借主や買主に告げなかったとしたら業法違反に問われる可能性がございます。
宅建業者としての調査方法としては、売主・貸主に告知書等に記載してもらい、故意に知っていて告げなかった事案等に関しては民事上での責任を問われる可能性がある旨を説明することが大切です。
告知にかんして
借主・買主にとって判断に重要な影響を及ぼす場合であれば告知することが原則です。
ただ、ガイドラインには告げなくて良い場合が説明されております。
以前に記載した記事で説明してあるので告知しなくて良い場合については、そちらを参照ください。
告知しなくて良い場合の一つが
物件内での自然死や日常生活での不慮の死（転落事故、誤嚥等）とあります。
しかしながら、勘違いされる方もいるので説明すると
ガイドラインに告知しなくて良い場合に該当するから告知しなかったとしても
民事上の責任が無いという事ではないのです。
ガイドラインにも記載されておりますが、あくまでも過去の裁判例等から一般的な判断基準として妥当だと考えられる基準をガイドラインとしてまとめているだけなのです。
借主・買主にとって契約する上での判断の影響を及ぼすかどうかは個々によって異なります。
宅建業者として大切なことは、
契約者同士のトラブルを未然に予防するためにも借主・買主の意向等を事前に確認しつつ
人の死に関しての事案等は契約の判断に影響を及ぼす場合には、
貸主・売主にも説明したうえで対処しておくことが大切です。
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