【質問】
以前マンションを売却する際、専任媒介を結んだが、本当に売却を働きかけていたのか疑問だった。最終的には会社を替えて売却には至ったが、腑に落ちなかった。
今回は一般でいこうかと思うが、適材適所が良くわからない。
【回答】
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
専任媒介契約を締結していた際は、業者から活動報告書を受け取っていましたか？どういう活動をしているか具体的に聞いてみるのもいいかもしれません。
専任媒介と一般媒介も良い面と悪い面があるので、それぞれ私見を交えながら簡単に解説していきたいと思います。
（専任媒介）
一社のみの売却依頼ですので、媒介を受けた業者は一生懸命にやってくれたり広告費も一般よりもかけてくれたりもします。しかし一方で、一社単独での売却依頼ですので、他社仲介会社の買主に物件紹介しない業者もあります(俗にいう物件の囲い込み)。物件囲い込みは、大手の仲介会社でも行われている実態があり、ひどい業者になると価格を不動産業者が買取る金額まで値段を下げて業者へ売却というパターンもあります。
（一般媒介）
複数の業者が媒介を受けているので、広告費を専任よりもかけないことがある。また、成約しなければ手数料が発生しない分、営業マンは一般と比べると専任物件にどうしても注力してしまいがちです。ただ、一般媒介だから何もしないかという事ではなく専任も一般も売却活動は基本的には同じですが、注力の仕方が変わってくると思います。
専任か一般かの違いとして俗に一社単独か複数業者依頼できるかの違いが、媒介依頼業者は注力の仕方が違ってくる傾向があるのですが、依頼される先を間違ってしまうと逆にマイナスに働いてしまうという事です。どういうことかと言うと、専任媒介であれば一生懸命にいろんなところで声をかけて営業活動してくれる営業マンもいれば、逆に一社の媒介という事を逆手にとって、他社に問合せを遮断して両手仲介（買主も、売主も両方から手数料得る）をしようとして物件を囲い込んでしまう営業マンもいます。大手仲介会社だから問題ないという事は決してないです。不動産仲介は結局は一人の営業マン次第です。なので、どの会社に依頼するかと言いうよりも誰に依頼するかを考えた方が良いという事です。
また、専任か一般かを迷われているのであれば、
購入需要が高いエリアの物件売却であれば、専任媒介でなくても一般媒介でも十分だと私個人的には思います。ただ、物件自体が特殊であったり調査に労力等や知識等を要したり付加価値つけての売却等の必要があるようであれば、信用できるような方に売却相談して専任でお願いした方がいいと思います。しかしながら、そのような特殊な物件等を市場で売却できる段取りまで営業マンが組んだ後に一般媒介で依頼されると売却活動に際して一気に力が抜けると思います。
特殊な物件等とは、場所良ければ再建築出来ないような物件でも安くなれば買手が付きますが、事情があってなかなかそのままでは買手が付きにくいような物件です。例えば、私が過去にやった物件だと、訳があって第三者への売却が難しくて建物古くて再建築出来ないような物件です。当然、そのような物件を一般市場で売却しても買手が付かないような金額です。それを隣地との交渉して承諾書作成して再建築も出来るように段取り組みました。そういった物件をいざ売却する時に一般媒介でとなったら営業マンも一気に力が抜けてしまいます。
専任か一般かを迷われるという事も大切かもしれませんが、どの会社に依頼するかよりも誰に依頼するかの方がもっと重要なことです。売却の相談し依頼を受けた営業マンが顧客の事を本気で思っているのであれば、どうやったら利益が最大限に残せるか考えると思います。購入需要も多く安ければ誰でも売れる物件であれば一般媒介でも十分だと思うのです。
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