木造住宅の築年数と物件選び
新築だから良い物件！？木造築２５年経過しているからダメな物件！？
そんな判断基準で中古戸建を探していても大丈夫でしたでしょうか？
この記事で中古住宅を選ぶ際のヒントを得られるかもしれません。
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「木造住宅の築年数」に関してです。
既存住宅を購入する際には、築年数を気にされると思います。
築年数が古い新しいで、住宅ローン控除の適用かどうかという事も大切になってきます。
木造住宅で築２０年以内が基本的に住宅ローン適用となります。
木造築２０年超で住宅ローン控除受けるには
木造住宅で住宅ローン控除を受けるには、築２０年以内（マンション等は築２５年以内）というのが基本的要件として挙げられております。
築２０年超での木造住宅でも耐震性が証明できるものであれば住宅ローン控除が出来る可能性があります。
【木造築２０年超の住宅ローン控除】
木造築２０年超である場合、耐震基準適合証明書を取得するか既存住宅売買皆保険に加入の必要があります。
耐震改修工事が必要になることが前提として
大まかなな流れとして住宅診断を実施し証明書を発行するということになります。
前提としては、耐震診断をする必要となるので、新築時の設計図書等が保管されていない状態であると、どこを耐震改修工事すればよいかも不明な状態だと思います。
既存住宅売買瑕疵保険が加入を前提としては、
昭和５６年６月１日以降に確認された（俗に新耐震基準）の建物が前提となります。旧耐震建物でも耐震基準適合証明書の取得されている住宅であれば既存住宅売買瑕疵保険の加入は可能性ありますが。
旧耐震と新耐震
1981年6月に建築基準法の改正があり、住宅の耐震性について大きな変更がなされました。
1981年5月以前を「旧耐震」、1981年6月以降を「新耐震」と区分します。
木造戸建ての場合、耐震改修を行えば十分な性能を確保することは理論上可能ですが、改修コストがかかり過ぎてしまうため、立地が抜群に良いなど余程の理由がなければ「旧耐震」物件は避けた方が良いと思われます。
※それだけに、「旧耐震」物件は周辺物件に比べると「お買い得」に見えてしまいます。
2000年6月以降の建物
阪神淡路大震災の教訓を受けて、2000年6月に建築基準法が改正されました。
従って、「新耐震」と言えど、耐震診断を実施すると基準を満たさず、何らかの改修工事が必要と判定される可能性が高いです。
検討している物件が1981年6月～2000年5月の建物の場合は、可能であれば不動産売買契約を締結するまでに耐震診断を実施して必要な改修費用を把握することをお勧めします。
新耐震での注意は
1981年6月1日以降の確認の木造住宅でも注意すべきポイントがあります。
既存住宅売買瑕疵保険に加入したい時によく発生する問題です。
既存住宅売買瑕疵保険は、「新耐震」かつ新築時から構造に影響のあるリフォームを行っていない物件は構造に関する検査を実施しなくてよいとされます。
前述の通り、新耐震でも耐震診断を実施すると結構な確率で耐震改修が必要であると判定されるため、あまり費用をかけずに住宅ローン減税だけ狙いたい人には既存住宅売買瑕疵保険は有効な手段なのですが、
既存住宅売買瑕疵保険における「新耐震」の取り扱いには注意が必要です。
不動産広告などで表記される建築年月は謄本に記載されている「完成年月」であることが多いのですが、新耐震・旧耐震の判断は確認申請日が基準となります。
古い物件などは建築確認済証など新築時の図書がない物件も多く、その場合は謄本でしか建築年月を確認することができないのですが、
謄本で確認する場合の新耐震・旧耐震の境目は1981年6月ではなく、1983年4月までずれてしまうのです。
ギリギリ新耐震と思って手続きを進めたら、実は旧耐震で、結果的に耐震改修工事を実施しなければならなくなった、というのは最近よく聞かれるようになった瑕疵保険の失敗事例です。
木造住宅で物件選びんの参考にしていただければ幸いです。
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