【質問】
新築一戸建てを探しており、これはと思える物件が見つかり、真剣に検討しております。
二点質問させてください。
一つ目です。接道状況を懸念しています。
概要には私道(持分なし)車を含め、通行は可能。工事の際は所有者の掘削承諾が必要とありました。
担当者に確認したところ、所有者は東京都で掘削承諾は拒否されることはない。
現にこの物件の工事でライフラインは引けているから問題なしとの回答でした。
確かにその通りなのかもしれませんが、
接道は大変重要だと考えます。
当該私道は位置指定道路です。
見た感じでは都営住宅の敷地内に通っている道に接しています。(道の端に簡易なフェンスを設置してある箇所あり)
接道に問題なかったとしても、将来都営住宅がなくなって道もなくなったとしたら、接道のない家となり、これは大きなリスクと考えます。
この私道が都営住宅の売却などによって、なくなってしまうことはあり得るでしょうか？
次です。契約書と重要事項説明書は契約前に事前に入手して読み込んでおき、当日に冷静に疑問点を聞けるよう準備しておいたほうが良いと聞いたことがあります。
確かにそのほうが安心ですが、不動産会社はそれに応じてくれるものなのでしょうか？
また、そのことにより心証が悪くなるようなことはないですか。
以上、長文で恐縮ですが、中立的な専門家のご意見を承りたくご相談いたしました。
よろしくお願いします。
【回答】
こんにちは。
不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
ご質問の回答を2点回答します。
1私道が売却されて接道されてない敷地になるか？
→私道の廃止と制限があり道路が無くなるとは考えにくいです。ただ、私道の廃止と制限に関しては、特定行政庁によって違うので調べておく必要がありますが。
基本的に私道で持分が無かった場合のリスクとして、私道所有者が変わって通行使用料を請求されたりするリスクもあるという事。
ただ、所有者が東京都となると道路管理がどうなっているかと元々は東京都で分譲した住宅地？
どのような位置指定道路申請されているか（位置指定道路の申請図）？
隣接地に都営住宅があって敷地内に道路があるという状況は、本当に位置指定道路か確認必要ですね。
私なら位置指定道路の接っしている道路種別や都営住宅地の開発簿もみます。ひょっとしたら都営住宅地内で位置団地認定された住宅地なのかもしれませんし。
重説のフォーマットを単に穴埋めしているような感じの契約だとリスクあるような感じを受けました。
しっかり調査したほうがいい感じを受けます。
2契約日前に重説と契約書を確認できるかどうか？請求して心象が悪くならないか？
→仲介会社が間に入っているなら、契約前に書類等確認するのは当たり前だと思います。
しかしながら、引き合いが多いような物件であったりだと他の人で契約まとめようと動いたり、中には見せてくれない業者もいるのも事実です。
プロでもなければ、初めて聞く重説の専門用語や契約条文の言回しだったりわからない事だらけだと思います。
契約当日は、重説と契約書に書いてあることを上から単に読み上げて、最後に質問ないですか？
とだけ聞く宅建士もいるのも事実です。
正直に何を質問していいのかもわからないと思います。
仲介担当者がいるのであれば間に入って交渉してもらうのがベストです。
ご質問者様が建売業者と直接やり取りして契約しているのなら仲介手数料を支払わずに済みますが安心を買うためにも信頼出来る仲介担当者に相談しながら取引をすするのが間違いないです。
不動産売買は戦術ではなく戦略が大切！！
目先だけを考えているのであれば
どういった土地建物を購入して、どうやって売却したら良いか等の情報は
いくらでも得られるはずです（戦術的なノウハウは誰でもわかる）。
しかしながら
５年、１０年と続いたときにそれが正解だったかどうかは正直わからないかもしれませんが、ベターな方法や提案等はいくらでもあります。
お客様によってももちろん違いますし、物件そのものによっても不動産特性は全く違います。
目先の戦術的な部分だけにこだわるのではなく
５年後、１０年後の仮定のイメージが出来なければ良い戦略とは言えません。
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