台東区東上野で不動産コンサルティング会社の株式会社ユー不動産コンサルタントです。
今日は媒介契約の必要性について解説したいと思います。
媒介契約とは？
媒介契約とは、売主または買主が不動産売買や交換の依頼を宅建業者へ依頼する際に締結する書面で、（専属）専任媒介・一般媒介（明示型・非明示型）に分かれております。
（媒介契約）
第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
売買又は交換の媒介の契約とあります。要するに賃貸は記載されておりません。実際に実務において賃貸仲介で媒介契約を締結するという事は少ないでしょう。
媒介契約は必ずしも必要ない？
媒介契約とは、宅建業法３４条の２に規定された事項で、依頼者が宅建業者へ媒介依頼する際に必ずしも媒介契約を締結しなければならないという規定ではないのです。
媒介の契約を締結した時は、媒介契約書面を必要としている！？
宅建業者に媒介依頼したからと言って媒介契約を締結しないことも実務ではあります。
例えば、売主が宅建業者が所有している不動産を仲介業者に媒介を依頼する場合。
その場合に依頼する仲介業者ごとに媒介契約を締結しているという事は少ない。
売買取引がまとまるという段階であれば媒介契約を締結しますが。
また
買主が宅建業者に媒介依頼する際に媒介契約をその都度締結しているという仲介会社は少ないでしょう。
売買取引がまとまるという段階であれば媒介契約をもちろん締結します。
媒介契約の締結の意味
要するに媒介契約を締結せずに宅建業者へ媒介依頼することだって可能ですが、依頼主と業者での間でトラブルを避けるために媒介契約を締結するのが原則です。
媒介契約を締結することなく依頼主から媒介を依頼されたとしたら、宅建業者は、依頼主から報酬を受領する約束がされていない事からどこまで動いてくれるかわからない。逆に宅建業者へ媒介を依頼した依頼主も宅建業者がどこまで営業してくれるか約束がないまま依頼することになる。
宅建業法３４条の２（媒介契約）記載内容
宅建業法３４条の２で規定されている媒介契約には、媒介契約の種類と媒介契約に記載する事項が定められております。
媒介契約の種類
専属専任媒介
依頼する業者は一社のみ。自ら契約の相手を見つけた場合は依頼業者に依頼しなければならない。契約期間は３カ月以内で媒介契約締結後５日以内にレインズに登録必要。また活動報告を１週間に１度以上依頼主に報告しなければならない。
専任媒介
依頼する業者は一社のみ。自ら契約の相手を見つけた場合は依頼業者に依頼する必要はない。契約期間は３カ月以内で媒介契約締結後７日以内にレインズ登録必要。また活動報告は２週間に１度以上依頼主に報告しなければならない。
一般媒介
依頼する業者は複数可能。明示型の一般媒介契約は依頼先を開示する必要はあるが、非明示型の一般媒介であれば依頼先を開示する必要はない。契約期間およびレインズ登録義務はない。また活動報告も特に取り決めはない。
媒介契約に記載しなければならない事項
１：媒介の依頼を受ける物件を特定するための所在地
２：売買すべき価格または評価額
３：媒介契約の種類
４：建物状況調査斡旋の有無
５：媒介契約の有効期間および解除に関する事項
６：レインズ登録に関する事項
７：仲介手数料の事
８：その他、国土交通省令・内閣府令で定める事項
媒介契約締結の重要性
上記のように宅建業法３４条の２に規定されている媒介契約には、媒介契約の種類および媒介契約記載事項の取り決めがされているのです。
媒介契約締結する必要が必ずしもないのですが、仮に媒介契約締結しないで依頼を受けた宅建業者はどこまで媒介活動を行ってくれるのか？という事です。
依頼主からすればいつでもキャンセル出来るし他でいつでも依頼できるとなれば、成約して初めて収受できる仲介手数料がもらえるかどうか分からないとなれば業者としてどこまで活動するかということです。
また依頼主からしても不利な内容にならないように専任であれば契約期間が３カ月と定められており媒介契約の内容も定められているのです。
例えば、専任媒介契約の期間を特約で１年としたり自動更新にしても無効となるという事です。
ようするに依頼主と媒介業者との間で言った言わないのトラブルを避ける為と依頼主に不利にならないために媒介契約の内容も定められているのです。
媒介契約の締結自体は、売却依頼するときだけでなく購入依頼する際にも媒介契約締結の必要性はあると考えております。
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