借地でない土地賃貸借契約
資材置き場として借りている土地があります。
これって借地権になるの？
太陽光パネルを設置するために土地を借りましたが、これって借地になるの？
その答えは・・・・
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「借地ではない土地賃貸借契約」についてです。
借地権については、過去にもいろいろと記載しました。
借地権は、借地権の定義を理解していないと借地権と思っていたら、借地借家法の適用がない単なる土地賃借権だったなんてこともあり得ます。
そこで、借地借家法における借地権について再度記載したいと思います。
借地権とは？
借地権は、平成４年８月１日以降に締結された借地契約は、新法借地とされ、それ以前の契約を旧法借ととされております。
ただ、新法借地にいろ旧法借地にせよ借地借家法の適用を受けるかどうかというのは、借地権の定義を理解が必要です。
借地権とは、借地借家法に明確に定義されております。
＜借地借家法＞
（定義）
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
建物所有を目的とするとあります。
要するに建物所有を目的としていなければ借地借家法の借地権ではないという事です。
ソーラーパネルを設置するために土地を借りていたり、資材置き場として土地を借りているのは、借地借家法の借地権の適用ではないという事です。単なる土地賃借権です。
借地権は２種類ある
借地権の定義として、建物所有目的とする地上権または土地の賃借権とあります。
地上権または土地の賃借権とは何なのか？
地上権とは？
土地を利用する権利のことです。
土地登記記載の権利部に地上権設定されています。
しかしながら、借地借家法での地上権設定されている登記を見たことがありません。
借地借家法上の適応されない地上権であれば、土地上空に送電線が走っていて電力会社の地上権が設定されていたりしますが、それは借地借家法上の地上権ではありませんよね？
なぜなら、建物所有目的としている土地利用権利ではないからです。
借地権は、地主の承諾がなければ第三者へ売却することが出来ませんが、
地上権は、地主の承諾なしに第三者へ自由に売却することが出来ます。
それは、地上権自体が、物権と言われる権利だからです。
土地の賃借権とは？
土地の賃借権とは、要するに契約上の借地権という事です。
地主と借地権者との間での契約上に成り立っている借地権りという事です。
借地権と言われるほとんどが土地の賃借権による借地です。
地主と借地人との間で建物を所有を目的とした土地賃貸借契約という事です。
借地権を第三者へ譲渡するのに地主の承諾が必要と言われているのが、
土地賃貸借契約による借地だからです。
土地賃貸借による借地権は、債権といわれる権利だから買ってに第三者へ譲渡するとなると債務不履行となってしまうからです。
要するに地主から契約上で借りている借地権を勝手に第三者へ借地権を譲渡すれば勝手に権利を譲渡してしまったということになるので違約という事になってしまいます。
借地契約書がないけど・・・
借地権は、かならずしも借地契約書が無ければならないという事ではありません。
特に先祖からの引継いでいる借地契約の場合は、契約書が無いという事が多いと思います。
新法における定期借地権以外は、契約書が無くても地代を支払っているという事実があれば借地権は主張することが出来ます。
ただ、借地権は建物所有を目的とした土地賃貸借契約です。
建物が無く土地の地代だけを支払っているというのは、借地権としては難しいかもしれません。あくまでも建物所有を目的としているため、建物の存在が大切という事です。
少なからず対抗要件としての建物登記は重要といいう事です。
借地権の注意事項
借地借家法上の借地として適用があるのは、
建物所有を目的とした地上権または土地賃借権です。
ポイントとしては、何度も説明したように建物を所有を目的としているという事です。
下記のような場合は、借地借家法上の借地とはいいがたいかもしれません
- 資材置き場等として借りている土地
- ゴルフ練習場として借りている土地
- 立体駐車場を建築する目的での土地
- ソーラーパネル設置目的の土地
ここで立体駐車場って建物じゃないの？って言う方もいるかもしれません。
たしかに立体い駐車場は建築確認が必要な建築物ですが、
借地借家法上での建物ではありません。
借地借家法上でいう建物とは、雨風が防げて土地に定着しているというものです。
次のような場合も注意が必要です
- 建物取り壊してしまった
- 地代が安い（固都税程度）
借地上の建物が古くなってしまったので更地にして地代だけ支払っているという状態は危ないかもしれません。
更地になってしまっている時点で建物所有を目的としていませんよね。
また、
地代の支払いが土地の固定資産税分だけを地主に支払っているといいう状態であるのも注意が必要です。
賃貸博契約は有償契約です。
地主側としては、借地人からの地代は固定資産税を支払えば収益率が良いとは決して言えませんが、
土地の固定資産税程度を支払っているという事であれば、地主としては対価がゼロという事ですので使用貸借とされてしまう可能性もあります。
借地権の相談また、契約書のみの作成業務での相談も受け付けておりますので
お気軽にご相談ください。
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