住宅ローン審査基準：担保評価
住宅ローン審査をする際に担保評価というものを審査対象としております。
担保評価とは、借入対象とする不動産の評価の事です。その不動産の担保評価では何を見ているのでしょうか？
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「住宅ローン審査基準の担保評価」についてです。
住宅ローン審査は基本的に
審査には基本的に下記を見ます。
②担保評価（購入予定の物件）
ここでは購入する不動産（担保評価）についての説明します。
購入しようとしているマンションは大丈夫なのか心配ですよね？
違法建築のマンションでないか？
住宅ローンを組めるマンションなのかどうか？
住宅ローンの審査には、当然ながら申込者が購入しようとしているマンションは問題ないかどうかを確認しているのです。
では、基本的にどのようなことを確認しているか記載していきます。
＜担保評価＞
１：担保評価額
→基本的には、購入価格が担保評価額としていることが多いですが、
近隣の事例と乖離している場合等は、個別修正して評価します。
こちれは、金融機関によって担保評価専門会社（不動産鑑定士）等のデータを参照にしていたりしします。築年数が古い物件の場合、評価額が下がってしまいます。
築年数が古いマンションは、借入期間に影響が出たりします。
２：登記事項証明書の確認
→購入するマンションが契約書とあっているか確認。所有権や権利関係の確認をします。
ここは特に注意が必要な項目と言えます。
土地の持ち分と建物が別々に登記されていたり、付属建物がある場合がるからです。
マンションの場合、敷地権と言って、土地と建物が一体として登記されているのですが、
古いマンションの場合、土地と建物が別々の場合があるからです。
昔、私が遭遇した古いマンションで
マンション分譲後に敷地の一部を第三者に売却されていたマンションがございました。
登記事項証明書をみると、そういうことがわかってしまうのです。
これって完全なる違法建築物で銀行での住宅ローンは、まず出ません。
また、登記事項証明書でのチェック事項として権利関係等のチェックがございます。
ここでは、売主が住宅ローンを組んでいる場合、抵当権が設定されているため
引き渡し時に抵当権が抹消できるかどうかもチェックの一つです。
その他、差し押さえ登記がされていないかも重要ですね。
登記事項証明書は細心の注意が必要と言える項目なんです。
３：都市計画上の規制
→建築基準法上、都市計画上、適法に建物が建てられているかのチェックです。
確認済証と現況があっているかどうか？建物が接道義務を果たしているかどうか？等
重要事項説明書を売買の際に不動産仲介会社の宅地建物主任者から説明されると思います。
その書類に記載されている事項です。重要事項説明書には調査した内容が記載されております。
住宅ローンの審査には、基本的に上記のような担保評価があるのです。
おさらいすると
１：担保評価
２：登記事項証明書の確認
３：都市計画上の規制
以上が住宅ローン審査基準（担保評価）の基本的な事項となります。
価格が安いとか築年数が古いからダメなマンションとは一概に言えませんが、
安ければ安いなりの理由があるし、
築年数が古いマンションは、新しいマンションと比べて何が違うかも比べるポイントだと思います。
不動産を購失敗しないで購入するには、購入条件を整理することも大切です。
その上で価格と条件とのバランスを見ながら中古マンションを探していくと希望のマンションに巡り合えると思います。
皆様のお住まい選びの参考になれば幸いです。
株式会社ユー不動産コンサルタント
脇保雄麻
０３－５８３０－７６００
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