敷地延長の物件ポイント
敷地延長とは、道路から宅地部分にかけて通路部分のアプローチがある敷地のことで、字型が旗に似ていることから旗竿地と言われることもあります。
敷地延長の物件を見るポイントとは？
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は「旗竿地」についてです。
敷地の形が旗竿のように見えるから旗竿地と言われております。この旗竿地、土地の地型が整形地と比べてよくないことから比較的に安かったりします。旗竿地での見るべきポイントがありますので解説します。
どうして敷地延長の土地が出来る？
戸建ての物件を探していると、必ず旗竿形状の敷地のものに出会います。
このような敷地形状のことを不動産業界では「敷地延長（略称：シキエン）」と言ったりしますが、旗竿の旗の部分を「路地状部分」とか「シキエン部分」と言います。
では、どうして敷地延長の土地って出来るのか？
もともとの字型であったという言こともそうなんですが、
例えば、近隣での戸建敷地とっして３０坪くらいの広さが平均的だったとしたら
１００坪の敷地となると土地自体の価格が高くなるし需要も少なくなるので買手が見つかりにくくなってしまいます。
建売住宅での販売業者がもともと広い土地に一軒だけ家が建っていたような土地で売りに出すと、
そのままのサイズで売りに出しては価格が高くなり買い手が見つけづらいので、土地をいくつかに分けて、一つあたりの価格が近隣の相場観と合うように金額を小さくするようにして販売されます。
なので敷地延長の土地が売りに出されるということです。
再建築出来ないような場合も
建築基準法上、敷地は道路に2ｍ以上接していなくてはいけないので、もともと道路に面している側の区画はほぼ四角いままに、奥側にある敷地は路地上部分で2ｍ以上接するように旗竿の形に分けられます。
ちなみに、このようなシキエンの物件は、通常の真四角の土地よりも価格が低くなります。また、接道が2ｍ確保できないと建物を建築してはいけない土地、いわゆる「再建築不可」となります。
このようシキエンの物件の中には、その路地状部分の幅員が狭く、2ｍギリギリにしてあるものがあり、隣の敷地との境界が未確定だと路地上部分の幅員が２ｍ満たしていないとなったら建物を再建築することが出来なくなってしまいます。
敷地延長物件のメリット
やはり旗竿地はあまりよくない？
答えとしては、決して悪いわけではありません。
デメリットの方が多そうですがメリットももちろんあります。
初めにお伝えしたように敷地延長の土地は、整形地に比べて金額が安いです。
資産性という点からいえば敷地延長より整形地の方がもちろんいいのですが。
例えば、予算が限られた中でエリアだったり建物自体に比重を置いて物件探しをされているのであれば敷地延長の物件も選択肢の一つです。
また、敷地延長部分を駐車スペースとして利用できるのもメリットです。
建物を建てる場合において、
旗竿の旗部分の敷地が建物建築面積での有効宅地部分ですが、
敷地に対しての容積率を計算するうえでは、旗竿の竿部分（路地上部分）の敷地面積も容積率計算するうえで算出できる面積となります。
敷地延長物件の注意
敷地延長物件を選ぶときの注意点も何点かございます。
路地上の部分のの幅員が狭く塀が既にあれば、見るからに駐車が難しいように見えるので、誰もが気づくことでしょう。
しかし、中には塀がない状態になっていて、隣地の物件も同じくシキエンの区画となっており、その路地上部分同士が接している様になっている物件の場合です。
建売住宅に多いのですが、見た目には合計4ｍ程の幅があるように見えるのですが、自分の敷地持ち分としては、路地上の境界線で分かれていることになります。
これがどのように影響するかというと、お隣の路地上部分はお隣の所有なので（あたりまえですが）、そこには自由に何かを築造することができます。
例えば塀とかですね。
このような場合、塀ができると双方困ることになるので、塀等を築造しないように協定書を締結していることがあります。
しかし、書面がなく、双方新築で購入した時の暗黙のルールのような曖昧な形になっていることも多くあります。
問題になるリスクは低いのかもしれませんが、購入を検討するにあたっては、所有者が変わるわけですから急に隣地所有者の態度が変わらないとも言えません。こんな物件の購入を検討する場合には、売主側に覚書を交わすように条件提示をしておいた方が、より安心して購入することができるでしょう。
以上説明したように敷地延長の物件には、メリット・デメリットがあります。
物件選びのポイントとしては、何に比重を置くかだと思います。
完全に資産性が高い物件ということになると、
仮に予算が限られていたりすれば何かを犠牲にしなければならなくなります。
下記でも物件選びでのポイントを解説しているので参考になると思います。
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