人が亡くなった告知と不動産売買・賃貸

その部屋過去に人が亡くなられています。

購入しようとした不動産が過去に人が亡くなられていたとしたら、購入したいと思う人は少なくなるだろう。

心理的瑕疵（しんりてきかし）というものだ。

瑕疵とは簡単に言うと不具合の事で、人が亡くなられている不動産は心理的に不具合があるとみなされる。

しかしながら

その場所で人が亡くなられていたらどこまで遡って告知する義務があるのだろうか？

『その場所は江戸時代に武士が切腹し亡くなられていたとされ・・・・・』

重要事項説明書に記載しなければならないのであろうか？？

こんにちは。

台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の

株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。

今回は、人の死の告知についてまとめたいと思います。

宅建業者による人の死に関するガイドライン制定された
ガイドラインは過去の判例や取引実務をまとめたもの
宅建業者による人の死によるガイドラインのポイント
まとめ

宅建業者による人の死に関するガイドライン制定された

国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

令和３年１０月に国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表されました。

それまでは、人が亡くなられた不動産を扱う場合は、心理的瑕疵アリとして取引しておりましたが、明確な判断基準がありませんでした。

国土交通省で宅建業者が扱う場合の判断基準がガイドラインとして公表されたわけです。

ガイドラインがなぜ今頃策定された？

それまでは判断基準がなかったために円滑な流通と安心できる取引での弊害がありました。

また、判断基準がないから賃貸物件のオーナーとしては、賃借人が死亡した場合はすべて事故物件扱いになる懸念から特に単身者での賃貸入居が困難とされている問題があります。

判断基準がないため不安や懸念があるため一般的な基準をガイドラインで策定されました。

賃貸されている方での話を聞くのですが

室内で人が亡くなられた場合は、一度安い賃料で貸して、２回目の賃貸募集の時は告知する必要はないよと。

そんなルールどこから決められたの？と疑問に思っていたのですが、、、

そうだとしたら、人が亡くなられていた物件でも一度賃貸に出してから売却するのであれば告知しなくてよくなりますよね。。。。

いままで明確なルールがなかったので、こうした疑問等が多かったと思います。

心理的に瑕疵に該当するかどうか？宅建業者によって判断が異なる！？

人の死は日々各地で発生しているもので社会背景等により心理的瑕疵に該当するかは異なる。

裁判例で心理的瑕疵は時間の経過とともに希釈され、やがて消滅するとの判例もあります。

売買にせよ賃貸にせよ、それが取引の判断でその程度影響を及ぼすかは取引当事者によって異なり、それを告知するかどうかの明確な判断基準がありませんでした。

宅建業者によっては告知しないケースもあり得ます。また、不動産取引に際し、借主に対し、当該不動産において過去に生じた人の死に関する事案の全てを告げる対応を行うことによって、賃貸住宅の入居の場面において、貸主が、入居者が亡くなった場合、亡くなった理由の如何を問わずその事実を告知対象にしなければならないと思い、特に単身高齢者の入居を敬遠する傾向があるとの指摘もある。

ガイドラインは過去の判例や取引実務をまとめたもの

判例によっても異なる！？人の死による心理的瑕疵？の解釈

人が亡くなられている不動産を売買するのは、契約を締結するうえでの重要な影響をおよぼす可能性が十分にありえます。

その取引が契約の判断に影響をおよぼす可能性があるかどうかは、

取引目的、事案の内容、事案発生からの時間の経過、近隣住民の周知の程度等を考慮して、
信義則上、これを取引の相手方等に告知すべき義務の有無が過去の判例から照らして判断されています。

信義則上相手に告知するかどうかの判断とは

とはいえ、告知の判断が困難な場合も十分にあり得ます。

心理的瑕疵は時間の経過とともに希釈され、やがて消滅するとの裁判例もあるように人の死は日々各地で発生しているが、それがいわゆる心理的瑕疵に該当するかや、その継続性の評価は、事案の態様・周知性等や当該物件の立地等の特性によって異なり、時代や社会の変化に伴い変遷する可能性もある。

不動産取引実務での現況は

不動産取引の実務上では、売主や貸主に告知書に記載してもらって取引しようとしている不動産で人が亡くなられたかどうかを確認しております。

不動産仲介業者によっては、近隣住民へヒアリングやインターネットサイトでの調査等を行う場合もありますが、業法上での義務はありません。ネット上で有名な事故物件投稿サイトは皆さんご存じあると思います。不動産仲介業者によっては、そのサイトに記載されている事項を重要事項説明書に記載して説明している業者もいるくらいです。そのサイトはネット視聴者からの投稿が基本となっており、それが事実と異なることが記載されていることも拝見されております。投稿者自身は匿名で宣誓しているわけでも何でもなく単なるうわさ話を投稿できてしまうというわけです。当然サイト運営側も裏付けのため現地調査されているのだと思うのですが、？と思う事も拝見されるわけです。

具体的なサイト名は控えさせていただきますが、そのサイトを否定するつもりも擁護するつもりも当方は全くありませんが、不動産実務をしている側からするとそれをうのみにしているわけではなく、そういったサイトにウワサが記載されていますよ程度ととらえている実務者も多いのではないかと思います。

事実関係を明確にする必要がある

不動産実務においては、貸主または売主に告知書等を記載してもらって事実関係を明確にしてもらう必要が重要です。もちろん貸主。売主がすべての事項を知っているわけではないので、例えば区分ﾏﾝｼｮﾝの場合。同敷地内での死亡事実があった場合は管理組合等の事実関係の照合も必要になってくると思います。

事実と異なることや知っていて告げなかったことは民事上の責任に問われる可能性も十分にあり得ます。不動産仲介業者は、貸主や売主に告知書を記載してもらう際はその旨を説明して記載してもらうようにしております。

宅建業者による人の死によるガイドラインのポイント

原則的には

宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。

告げなくて良い場合とは

ガイドラインによると告げなくて良いパターンとして判例や取引事例等から妥当と思われるものが下記３つにまとめられております。

【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤
嚥など）。
②【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で
発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は
発覚）から概ね３年間が経過した後
③【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共
用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死

例外的な事項

告げなくてもよいとした②・③の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある。
告げなくてもよいとした①～③以外の場合は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要がある。
人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。
告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げる。

留意事項

亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。
個々の不動産取引においては、買主・借主が納得して判断したうえで取引が行われることが重要であり、宅地建物取引業者においては、トラブルの未然防止の観点から、取引に当たって、買主・借主の意向を事前に十分把握し、人の死に関する事案の存在を重要視することを認識した場合には特に慎重に対応することが望ましい。

まとめ

　取引当事者間のトラブルの未然防止するためにも宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げる必要がある。また、告知することで取引当事者間でのトラブルや宅建業者でのトラブルを未然防止につながります。

不動産取引実務においては、売主・貸主には告知書等に記載してもらい、事実と異なることや知っていて告げなかったことは民事上の責任に問われる可能性もあることも十分に説明しておくことが大切です。

ガイドラインによると宅地建物取引業者は、原則として、売主・貸主・管理業者以外に自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行ったりする義務はないと考えられております。仮に調査を行う場合であっても、近隣住民等の第三者に対する調査や、インターネットサイトや過去の報道等に掲載されている事項に係る調査については、正確性の確認が難しいことや、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、特に慎重な対応を要することに留意が必要である。

建物内で死亡してその後建物解体されて土地取引での事案や搬送先での病死また転落による死亡の落下開始地点の取扱い等は一般的と整理しがたいものや判例の蓄積がない者等は、今後の判例の蓄積等を踏まえてガイドラインが改定されるこもも検討されているみたいです。

いずれにせよ、人の死に関して不動産取引において取引の判断で重要となるかどうかは取引当事者間で異なり時代の変化変貌等によって異なってくるという事ですね。

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