こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「不動産売却時の税金」についてです。
個人が、土地や建物を売却し、譲渡益(利益）が生じた場合には、
その利益に対して、所得税と住民税がかかります。
その課税される税金を譲渡所得税と呼んでおります。
「土地建物を売った場合の税金」は、まずこの「讓渡所得（金額)」を正確に計算することから始めます。
そして売却した土地建物の所有期間のが5年超だと長期譲渡所得として計算し、
5年以下なら短期譲渡所得として税額計算し、実際に納める税額を計算することになります。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、土地建物を売却した時の利益（譲渡益）に売却時に要した費用等を差引いて計算されます。
「讓渡所得金額」には、讓渡による収入金額（讓渡価格)からその不動産を取得した時の価額や取得に要した費用（これらを取得費といいます) 、
および讓渡に要した費用（讓渡費用といいます）を差し引いけます。
この｢讓渡所得金額」から、さらに特別控除の適用がある場合にはその特別控除
額を控除して求めたものが、税額計算の基礎とされる「課税讓渡所得金額」
といわれるものです。
そででは、課税譲渡所得金額の求め方ですが、
譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除 = 課税譲渡所得金額
上記のような計算式になり土地建物を売却した金額（譲渡価格）から取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いてでた課税譲渡所得金額に対して所有期間の長短（５年超か５年以下）で長期譲渡所得か短期譲渡所得として税額が課税されます。
| 取得費 |
売却した土地や建物の購入価格（建物減価償却後） 購入時に仲介手数料 契約書の印紙代 登録免許税（登記費用） 不動産取得税 購入時に支払った立ち退き料等 |
| 譲渡費用 |
売却時の仲介手数料 売却活動での広告費 契約書の印紙代 建物解体費や測量費等 |
| 特別控除 |
居住用財産３０００万円控除 |
取得費が不明の場合
例えば取得時期が古く契約書等を紛失しているような場合、
土地建物等の課税譲渡所得を計算する際に取得費が不明でわからないことがあります。
そのような場合には、取得費を差し引くことはできないのか？
あくまでも取得費自体は厳密にはわかりませんが、概算取得費として差し引くことができます。
それが、譲渡価額の5％として計算したものが概算取得費として譲渡価格から差引けます。
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