住宅ローン返済中のマンションは貸せる？住み替え時に売るか貸すかを判断する順番

住宅ローンを返済中のマンションでも、事情や借入先の条件によっては賃貸できる場合があります。ただし、次の入居者を募集する前に、現在の借入先へ確認することが必要です。 貸すか売るかは、家賃と売却価格だけでは判断できません。

「新しい家へ住み替えたい。でも、今のマンションを売るのは惜しい」

「貸して家賃収入を得られれば、今のローンも返せるのでは？」

このように考える方もいるでしょう。一方で、今の家を残すと、新居の資金計画や、空室になったときの家計にも影響します。

この記事では、ローン返済中のマンションを貸す際のリスク、売却との比較方法、そして「売れるまで貸す」という選択の注意点を整理します。家族にとって無理のない住み替え方を考えるための材料にしてください。

住宅ローン返済中のマンションを貸す前に知っておきたい3つのリスク

1. 借入先の契約条件に反し、一括返済を求められる可能性がある

   住宅ローンは、本人や家族が住む住宅の取得を目的とする商品です。返済中のマンションを第三者へ貸したい場合は、現在の借入先に、賃貸の理由と今後の居住予定を伝えて確認しましょう。

   例えば【フラット35】では、転勤などのやむを得ない事情で一時的に住めず、将来戻ることを前提とした賃貸について案内しています。一方、投資用住宅としての目的外利用が判明した場合は、借入金の一括返済を求められる可能性があります。

   ※参照：フラット３５「返済中に融資住宅を賃貸に出してもいいですか？」

   「住宅ローン中だから必ず貸せない」「家賃が入れば問題ない」と、自分だけで判断しないことが大切です。契約内容や転居の事情によって扱いが異なるため、募集や賃貸契約の前に確認してください。

2. 今のローンが、新居の住宅ローン審査に影響する

   今のマンションを貸して所有し続けるなら、通常は今のローン返済も続きます。新居を住宅ローンで購入する場合、現在の返済額が新たな借入れの判断に関わります。

   フラット３５での総返済額負担率では、賃貸予定または賃貸中では住宅に係る借入金の返済額も、原則として計算に含まれます。また、現在返済中の住宅ローンと新居で利用する住宅ローンの組み合わせには、利用目的に応じた条件があります。

   ※参照：フラット３５「総返済負担率はどのように算定すればよいですか？」

   審査の扱いは利用する商品や金融機関によって変わります。今の借入先に賃貸の可否を聞くとともに、新居で借入れを予定している金融機関にも、今の家を残す場合の条件を確認しましょう。

3. 空室でもローン返済と維持管理費は続く

   「想定家賃が毎月の返済額を上回る」ことだけで、賃貸の採算は判断できません。入居者が決まるまでの間や退去後の空室期間には、家賃が入りません。それでもローン返済、マンションの管理費、修繕積立金などの支払いは続きます。

   さらに、入居前の修繕や設備交換、賃貸管理の費用が必要になる場合もあります。新居の住居費も合わせて、家賃が入らない期間を家計で支えられるかを確認しておきましょう。

   これらのリスクがあるからといって、必ず売却すべきとは限りません。将来この家に戻る可能性や、家族が所有を続けたい理由も含めて考えます。

マンションを売るか貸すかは、何を比べればよい？

売却と賃貸を比較するときは、「売却価格」と「毎月の家賃」をそのまま並べないことが大切です。売却ではローン返済や費用を差し引いた手取り、賃貸では継続的な収支と管理負担を確認します。

比較すること	売却する場合	賃貸する場合
お金	売却代金からローン返済、売却費用、該当する税金などを差し引く	家賃からローン返済、管理費、修繕費、税金などの支払いを考える
時間	買主が見つかり、引渡しを終えるまでの期間を見込む	入居者募集、空室、将来の退去や再募集を見込む
家族の暮らし	今の家を手放す	将来使う可能性を残せるが、管理も続く
将来の負担	売却後は所有者としての管理負担がなくなる	建物の修繕、賃貸管理、将来の売却判断が残る

売却する場合は「いくらで売れるか」だけでなく、手取りを確認する

まずは売却価格の見込みと、住宅ローンの残債を確認します。そのうえで仲介手数料などの売却費用、必要に応じて税金を見込みます。

売却代金だけでローンを完済できない見込みなら、不足分をどう用意するかも先に確認しなければなりません。査定額は判断材料ですが、その金額で売れると決まったわけではありません。価格に幅を持たせて資金計画を考えましょう。

賃貸する場合は「家賃収入」ではなく、手残りと家計への影響を見る

想定家賃に加えて、管理費・修繕積立金、固定資産税、保険料、管理委託費、設備交換や室内修繕の費用を確認します。ローン返済も、毎月の手元資金には影響します。

特にマンションでは、今後の大規模修繕や修繕積立金の見直しも確認したい点です。現在の収支だけでなく、数年後にも所有を続けられるかを考えます。

売却時の税金や特例の適用可否も手取り額に影響します。住み替え時に多い疑問は、この記事のFAQで取り上げます。

「売れるまでの間だけ貸す」はできる？

売却を考えながら一時的に貸すことは検討できます。ただし、貸した後に、希望する時期・条件で自由に空室にできるとは限りません。

入居者がいる状態でも不動産の売却は検討できますが、買主は賃貸借契約や入居状況を踏まえて判断します。自分で住みたい買主に売るため、空室で引き渡す予定なら、賃貸契約の期間と売却時期を合わせて考える必要があります。

期間満了によって契約が終了する「定期建物賃貸借」を利用する方法もあります。ただし、契約前の説明など所定の手続きが必要です。契約期間が1年以上の場合には、期間満了に向けた通知も必要になります。「定期借家にしておけば、売りたいときにいつでも退去してもらえる」と考えないことが大切です。

また、賃貸を始める前には、現在の住宅ローンの借入先への確認も必要です。売却までの家賃収入だけを先に見込まず、借入条件、賃貸借契約、売却時期を一緒に検討しましょう。

家族に合う方針を決める5つの手順

1. 住み替える目的と、今の家に戻る可能性を話す

   最初に、「なぜ住み替えるのか」を家族で確認します。

   通勤や子育てのための一時的な住み替えなのか、今後の生活の拠点を完全に移す予定なのか。将来、家族が今のマンションに住む可能性はあるのか。この違いによって、家を残す意味は変わります。

   「売るのは惜しい」という気持ちがあるなら、その理由も大切にしてください。思い出を残したいのか、将来使いたいのか、今売る判断に不安があるのか。理由が分かると、必要な情報を集めやすくなります。

2. 現在の借入先に賃貸の条件を確認する

   住宅ローンの契約書と返済予定表を用意し、借入先に次の点を確認します。

   • 住み替えの理由と、将来戻る予定を伝えたうえで賃貸できるか
   • 必要な届出や手続きはあるか
   • 賃貸する場合、現在の借入れにどのような影響があるか
   • 売却する場合、完済や抵当権の抹消をどう進めるか

   最初にここを確認すれば、実行できない前提で賃貸収支を計算することを避けられます。

3. 新居の資金計画を確認する

   新居を購入するなら、今のマンションを残した場合と、売却した場合の両方で借入条件を確認します。購入を先に進めるか、売却を先に進めるかによっても、必要な資金や日程は変わります。

   現在のローンを返しながら新居の住居費を負担できるか。今の家が空室になっても家計に無理がないか。家賃収入が常に入る前提を置かずに考えましょう。

4. 売却と賃貸の資料を、同じ時点で集める

   売却価格の査定と賃料の査定をそれぞれ取り、マンションの管理費、修繕積立金、税金、ローン残債、必要な修繕費と合わせて確認します。

   査定を受けた段階で、売却や賃貸を決める必要はありません。両方の資料をそろえることは、家族で選択肢を比較するための準備です。

5. 数字と家族の負担を並べて判断する

   最後に、売却後の手取り、賃貸を続けた場合の収支、将来の利用予定、管理を担う人を並べます。

   利益だけを見れば魅力的な方法でも、管理を引き受ける家族に負担が集中するなら、長く続けられるかを話し合う必要があります。反対に、すぐに売却しなくても家計に無理がなく、家族が使う予定があるなら、所有を続ける意味があるかもしれません。

   家族が何を大切にしたいかを先に整理し、その目的に合う方法を選ぶことが、納得できる住み替えにつながります。

住宅ローン返済中のマンションの売却・賃貸でよくある質問

まとめ｜貸せるかを確認し、家族の暮らしに合う方法を選ぶ

住宅ローン返済中のマンションを貸すか売るか迷ったら、まず現在の借入先に賃貸の条件を確認します。次に、新居の資金計画を確認し、売却後の手取りと、賃貸を続ける場合の収支・管理負担・将来の売却見込みを比べましょう。

そのうえで考えたいのが、家族が今の家を将来使うのか、所有と管理を続けたいのかという点です。答えは家賃と売却価格の比較だけでは決まりません。

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