【質問】
住み替えで、ローン返済中のマンションのお部屋を売却するか、貸し出すか迷っています。どちらがいいのでしょうか？ポイントを教えてください。
また、売却（＝購入希望者）優先で、それまでは貸し出し（＝賃貸希望者）対応という形もとれるのでしょうか？
【回答】
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
ご相談者様が買換えでは無く単純に所有されている不動産の売却か？賃貸か？の判断に迷われているという事であれば、過去に似たような質問での回答をしておりますので参考になさってください。
【売却か？賃貸か？】
しかしながら、ご相談者様は引越し先も住宅ローンで購入を考えているのならば、返済中の住宅ローンの事を考えなければなりません。そもそも住宅ローンを２つ組むことが出来ないのです（セカンドハウスローン等の商品もありますが）。
現在の住宅ローンが残ったままで新たに住宅ローンを審査する場合は、現在のローン残債等も含めたローン審査となり審査自体もハードルが上がってきます（返済比率に影響が出る為）。買換えで住宅ローンを組む場合は、売却前提での審査をする場合もありますが、その場合、売却中での金額も厳しめだったりもします。
また、住宅ローンで組んだ家を賃貸に出すとなると金融機関から契約違反を問われる可能性もあります。やむを得ない事情がある場合はもちろん考慮してもらえるのですが、買換え先の住宅ローン審査で（住宅ローンで購入した家を賃貸出していたとしたら）、買換え先の住宅ローンも賃貸出すのではないか？という疑念を審査担当者は持ちます。よく年収も頭金も問題なく返済比率も問題ないのに住宅ローン審査がＮＧになる人のパターンが審査担当者が何らかの疑念を持つ場合なのです（審査ＮＧだった場合は、明確な理由は教えてもらえません）。
結論をお伝えすると
＜ローン返済中のマンションを賃貸出す場合＞
・買換え先でのローン審査に影響する場合がある
・やむを得ない事情の場合は賃貸も可能だが金融機関から契約違反を問われる可能性もある
・賃料収入も期待できるが空室期間のローン返済等の負担リスクもある
・賃貸するうえで管理や維持等のコストがかかる
＜ローン返済中のマンションを売却する場合＞
・購入先行の場合、ローン審査に現在のローン残債も審査での返済比率に影響ある
・売却先行の場合、現在のローンが抹消される条件で審査されるので返済比率等に影響がないが、買主に対して引渡し期間が通常より長かったり等の条件交渉があるため売却価格が下がりやすい
・売却先行の場合、買換え先契約まで期間が限られているので、ゆっくりと物件を探す時間等が無い場合がある
上記の回答のコメントは、あくまでもご相談者様の状況等によって大きく変わってきますので、ご参考までに。ご相談者様が具体的にご検討されているというのであれば、条件等を整理して相談してから検討した方がいいかもしれません。
また、売却できるまで賃貸するというやり方は可能ですが、条件等がかなり厳しくなるのであまり進めておりませんし、買主にとっても引渡しの状況が賃貸中だと不明瞭になるためリスクがあります。
仮に売却できるまで賃貸の場合は
・定期借家契約で賃貸契約締結
・賃貸人に購入検討者の内覧立会を条件とした賃貸契約をするか、売却の購入検討者に内覧できない条件で購入してもらう
・購入者は引渡しまでの期間が長いため検討しにくくなる
・一般市場よりも賃料および売却金額を安くしないと借手はいない
・定期借家契約の契約書であっても更新無い旨の書類等を作成する必要があり、不備があると定期借家契約が無効とされ期間の定めのない契約と主張される可能性もある。（あまり知識が無い不動産業者が作成した書類で賃借人とトラブルになった場合、売却での契約も違約と主張されたら大変なので注意が必要です）
上記理由から、
売却までの期間賃料収入を得られるかもしれませんが、賃料や売却価格も安くせざるを得なくなるため、リターンもあまり変わらないため現実的でないです。
