【質問】
半年前程に江東区の1ルームマンション（木場駅徒歩9分）を45年2300万、金利1.9％のフルローンで買いました。
現在は月々6000円ほど利益が出ているのですが、家賃の下落や金利アップ、退去等々を考えると今後45年間このままでいくとは思えず、不安があります。
専門家から見てこちらの購入が成功だったのか、失敗だったのかを冷静に教えて頂きたく思います。
【回答】
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
45年の銀行借入は、珍しく長い期間借入ですね。恐らく新築ワンルームマンション業者の提携金融機関でのローンではないでしょうか？
借入期間を長くすると月々の返済額が少なくなるので手元キャッシュが出やすくはなるのですが。率直に申し上げにくいですが、このような類の新築ワンルームは、売却する時に苦労すると思います。
ご相談者様のわかる情報だけで判断すると、
賃料が8から9万円くらいですかね？
ローン等の毎月の支払いから賃料収入を差し引いて毎月手元に6000円残ってるという事だと思うのですが、毎年支払う固定資産税や所得税支払っていたらお金残らないような気がします。
ご質問者様の不安になっている、家賃下落や退去リスク以外に修繕積立金の値上がりや大規模修繕時に持出し費用発生する事も考えられます（マンションの規模や戸数によりますが）。ただ、長期で金利低く借りているので月々のローン支払いが6万円台でおさまっているのが救いだと思いますが、長期保有していくことによって収支が段々と合わなくなってくるような気がします。資金的に余裕があるのであれば、一部でも繰り上げ返済で毎月のローン支払いの見直しや無理に売却は必要無いですがマイナスにならないのであれば売却も検討していく必要も出てるくると思います。
