市街化調整区域の土地査定方法

市街化調整区域の土地査定するなら？

【質問】

川西市の土地(市街化調整区域内)の売却を考えています。

不動産会社に一般的な価格を教えてもらいましたが、高くても300万円程度との回答でした。

複数の会社が同程度の回答のため、一般的な価格としては妥当だと思います。

ただ、現在土地を貸しており年150万円の借地収入があります。借地契約がずっと将来も続くかはわかりませんが。

こういう場合、土地の価値を査定する方法

あるいは参考になる事例があればお教えください。

 

 

市街化調整区域の土地査定方法の一つ

【回答】

こんにちは。

株式会社ユー不動産コンサルタントの脇保雄麻です。

土地の利用形態や規模が分かりませんので何とも言えませんが

不動産会社が査定書を作成する際にどういう形で査定価格を出すかというと

基本的に近隣での類似物件の取引事例を参考にする取引事例比較法を使います。

建物があれば原価法や投資物件なら収益還元法を織り交ぜながら査定価格を算出しております。

 

さて、対象地が市街化調整区域だった場合の土地の査定方法ですが

固定資産税評価額を参考にするのも一つの方法です。

毎年、納税通知書が春ごろに送られて黒と思いますがそこに評価額が記載されております（または固定資産税評価証明書を取得して確認するという事も出来ます）。

固定資産税評価額を７０％で割り戻せば、土地取引の指標とされている公示価格がでます。

固定資産税評価額　÷　７０％　=　公示価格

その公示価格を売却の希望価格として売り出すのも一つかもしれません。

ただ、都市部で人気があるエリアであれば公示価格より２～３割高い金額でも買い手が付くことも多いです。

逆に需要が無いエリアであれば公示価格より金額が低くても買手がつかないという事です。

 

いずれにせよ、市場で売り出す不動産価格に定価というものはありません。

売主が希望する金額で買手が現れれば取引が成立します。

市街化調整区域のように近隣での事例が無かったり規模や土地利用用途等によってニーズが全く違うため

仮に売り出す価格の根拠として固定試案税評価額を基準委考えるの方法が一つ参考になると思います。

 

 

色々と気になる点が多いのですが、ご質問の内容からの仮説で解決のヒントとなるようなことをお伝えします。

気になる点のポイントが３点あります。

1:土地契約が借地借家法の適用ある土地契約かどうか？

建物所有を目的とした土地賃借権か資材置き場や駐車場等の土地賃借権かによって借地借家法の適用がある土地賃借権になります。仮に借地借家法上の土地であれば底地権での土地評価ということになります。

 

2:調整区域内での土地利用価値

市街化調整区域内の土地は基本的に建物建築出来ませんが、既存建物がある場合に同程度の建物建築や土地規模にもよりますが開発許可も出る場合があります。

 

3:不動産会社の査定価格

賃料収入が150万円あって査定価格が300万円とは随分と低いような気もしますが。300万円で購入しても賃料収入150万あれば2年で回収出来る計算なので実物見ないでも購入する人はいくらでも出てくると思います。

おそらく対象地の不動産は特殊な物件だから、普通に売却しても市場で売りにくいからはじめから不動産業者の買取価格での査定金額ではないかなと思います。

 

対象物件は市街化調整区域なので、比較する近隣事例が市街化区域とを単純に比較するという訳にはいきませんが、

市街化調整区域でも既存住宅があり同規模程度の建物を再建築できるような場合は、類似地との比較から評点をそこまで下げなくても売れると思います。

また、既存住宅はなく資材置き場等の目的で貸されているのであれば、現況で１５０万の賃料という事は少なからずニーズはあるという事だと思います。

仮に対象地の市街化調整区域の物件が後者の場合であれば、立地条件やそのエリア等での賃貸需要等を調べて、他に活用できる手段がないか不動産コンサルタント等に相談されることがいいです。

 

有料となってしまいますが、当社でもメールやオンライン上での解説等させていただいておりますので

不明点やご質問等ありましたらご相談ください。

 

以上

ご参考まで

 

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