こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「不動産の所有期間によって売却時の譲渡所得税が違う」についてです。
長期譲渡所得と短期譲渡所得
前回記事に記載したように
不動産売却時の税金
不動産売却すると譲渡益に対して譲渡所得税がかかります。
まず、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算します。さらに、適用できる特例がある場合は特別控除額を差し引き、課税譲渡所得金額を算出します。
課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
課税譲渡所得金額に所有期間が５年超か５年以下で税率が変わってきます。
課税譲渡所得金額に関しては前回記載した不動産売却時の税金をご確認ください。
なお、購入時の売買契約書や領収書が見つからず、取得費が分からない場合は、マルイシ税理士法人の「取得費が不明な場合の調べ方と対処法」も参考にしてください。
所有期間５年超
所有期間５年超は長期譲渡所得となります。
長期譲渡所得（所有期間5年超）にかかる税金は、復興特別所得税を含めると原則として合計20.315％です。
所得税：15％
復興特別所得税：0.315％
住民税：5％
合計：20.315％
＊令和8年分までは、所得税額に対して2.1％の復興特別所得税がかかります。令和9年分以後は、防衛特別所得税1％と復興特別所得税1.1％がかかりますが、合計は所得税額の2.1％で変わりません。
参照：国税庁「防衛特別所得税及び復興特別所得税の源泉徴収のあらまし」
15％(譲渡所得税) × 2.1％(復興特別所得税) ＝ 0.315％
長期譲渡所得には、所得税15％と住民税5％が課されます。さらに、所得税額に対して2.1％の復興特別所得税がかかるため、課税譲渡所得に対する税率に換算すると0.315％となり、合計税率は20.315％です。
課税長期譲渡所得金額×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
＝所得税・復興特別所得税・住民税の合計額
所有期間５年以下
譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。
短期譲渡所得は、復興特別所得税を含めると原則として合計39.63％です。
所得税：30％
復興特別所得税：0.63％
住民税：9％
合計：39.63％
＊「売却日現在で5年」ではなく、売却した年の1月1日現在で判定する点を注意してください。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）にかかる税金は、復興特別所得税を含めると原則として合計39.63％です。
＊令和8年分までは、所得税額に対して2.1％の復興特別所得税がかかります。令和9年分以後は、防衛特別所得税1％と復興特別所得税1.1％がかかりますが、合計は所得税額の2.1％で変わりません。
参照：国税庁「防衛特別所得税及び復興特別所得税の源泉徴収のあらまし」
30％(譲渡所得税) × 2.1％(復興特別所得税) ＝ 0.63％
短期譲渡所得には、所得税30％と住民税9％が課されます。さらに、所得税額に対して2.1％の復興特別所得税がかかるため、課税譲渡所得に対する税率に換算すると0.63％となり、合計税率は39.63％です。
課税短期譲渡所得金額×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
＝所得税・復興特別所得税・住民税の合計額
＜ケース事例＞
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土地・建物５０００万円で売却 購入時の取得費２０００万円（建物減価償却後） 譲渡費用２００万円 |
５０００万円 - ２０００万円 - ２００万円 = ２８００万円
上記事例で長期譲渡所得のケースと短期譲渡所得のケースを計算してみます。
【長期譲渡所得】
＜所得税１５％＞
２８００万円 × １５％ = ４２０万円・・・①
＜復興特別所得税２．１％＞
４２０万円 × ２．１％ = ８８，２００円・・・②
＜住民税５％＞
２８００万円 × ５％ = １４０万円・・・③
① + ② + ③ = 合計５，６８８，２００円
【短期譲渡所得】
＜所得税３０％＞
２８００万円 × ３０％ = ８４０万円・・・①
＜復興特別所得税２．１％＞
８４０万円 × ２．１％ = １７６，４００円・・・②
＜住民税９％＞
２８００万円 × ９％ = ２５２万円・・・③
① + ② + ③ = １１，０９６，４００円
上記の計算事例のように長期譲渡所得と短期譲渡所得を比較すると
約５４０万円も支払う税金が違ってきます！！
所有期間が５年超か５年以下かで売却するかで大きな税金の違いが出てきます。
＊なお、所有期間が10年を超えるマイホームを売却し、一定の要件を満たす場合は、居住用財産の軽減税率の特例を適用できることがあります。
「所有期間10年超のマイホームを売ったときの軽減税率の特例」
売却タイミングも大切ですが所有期間の長短で大きく変わってきます。
上手く活用したり控除等利用することでも違ってきます。
知っているか知らないかで大きな差になりますので
不動産に関するお悩み等はまずはお気軽にご相談ください！
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