こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「借地権売却」についてです。
借地権の家に長年住んでおられる方から相談を受けました。
長年住んでいる自宅で更新も何度かされて建物事態がかなり老朽化されていました。
「もう年だし、建替える体力もないし、借地契約期間も残りが１０年だから、
そのまま住み続けて契約期間が来たら地主さんに借地権を返そうと思っています。どう思いますか？」
その方は借地権を売却できることを知らなかったみたいです。
エリア的にも人気がある場所で借地権でも高値で値段が付く場所です。
聞くところによると、ご相談者の借地権の地主は、近隣でも借地権を売却しようとしたが
地主が反対して、かなり安い金額で借地権を地主に返還したという話があるみたいです。
ご相談に来られた方も地主から安い金額を提示されて借地権の返還の申し出を受けたことがあるみたいで
住替えることも難しい金額だし、第一に住み慣れて気に入っている場所だったので、
ずっと住み続けるという決断をしたみたいです。
借地権とは建物所有を目的とする地上権又は土地賃借権のこと
借地権を売却できることを知らなかったという方は、ごくまれにいらっしゃいます。
売却しようとしても地主が第三者への売却を許可してくれないから
そのまま住み続けるしかないと決断されている方もいらっしゃいます。
借地非訟という裁判所の手続きがあります。
地主が第三者へ売却を認めなかったとしたら地主に代わって裁判所が
第三者への売却許可を出す手続きを借地非訟手続きといいます。
地主に代わる第三者への売却許可を裁判所が出してくれるからと言って
借地非訟すればいいというわけでもないですが。。。
借地権は地主さんと借地人さんとの信頼関係で契約が成り立っております。
第三者の売却を地主が認めてくれないから借地非訟するというのではなく
まずは、話し合いではないでしょうか？
当然、話が進まないから地主さんと借地人さん同士でトラブルになっていると思うのですが。
借地非訟手続きをしようと思っても買主が地主とトラブルになっている借地権を普通の金額で買うわけがないのですよね。
地主側としたらどうしても借地権を買取って所有権の土地にしたいと思って
借地人から安く買戻そうとしているのはわかります。
仮に借地非訟手続きを借地人が進めたとしたら裁判所は、地主に先買い権を提示されます。
先買い権とは地主側としたら借地権を買い戻す機会を与えられます。
しかしながら
裁判所から提示される金額は借地権割合等を勘案した理論的な価格を提示してくると思います。
なので地主が思っている金額以上の金額が先買い権で地主か借地権を買い戻す金額を提示されると思います。
地主が買えないという場合に
借地権を購入しようとしている第三者は裁判所からの売却許可を得て借地権を買うことが出来る。
先買い権での金額は、借地非訟手続きにより借地権を購入しようとしている第三者の売却金額とは関係ない金額ですので
借地人と借地権を購入しようとする買主が合意した金額になります。
借地人側にしても借地非訟手続きをして裁判所の許可がすぐに出るというわけではありません。
当然、地主さんとの話し合いで話が進まなければ１年から１年半かかる手続きになります。
なので買う側にとっても時間的なリスクはあるわけです。
地主さん側も借地人さん側も言い分やそれぞれお気持ちがいろいろとあると思います。
売りましょう。買いましょう。
それ以外の解決策はいくらでもあります。
その解決策を提案するのが不動産コンサルタントなんです。
借地権は売却することだけではないので様々な対応方法があります。
借地権も立派な資産です。
もご参照ください。
株式会社ユー不動産コンサルタント
脇保雄麻
０３－５８３０－７６００
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