貸家建付地とは？相続税評価額の計算方法と貸宅地との違い・注意点を解説

相続税や贈与税の計算では、建物を借りている人の権利を考慮して、土地を自分で自由に使う場合よりも低く評価します。

ただし、賃貸用の建物があれば、どの土地も同じように評価されるわけではありません。土地と建物の所有者、賃貸の実態、空室の状況などによって、取り扱いが変わります。

この記事では、貸家建付地の意味、貸宅地との違い、評価額の計算方法を具体例とともに解説します。税務上の評価に加え、不動産を家族へ引き継ぐ前に確認しておきたいポイントも整理します。

貸家建付地とは？貸宅地・自用地との違い

貸家建付地は「貸している建物の敷地」

貸家建付地を理解するには、まず「何を貸しているのか」を確認すると分かりやすくなります。

たとえば、あなたが土地とアパートを所有し、各部屋を入居者に貸している場合、貸している対象は建物です。その建物の敷地が、貸家建付地に該当します。

入居者がいる建物は、所有者の都合だけで自由に使用したり、取り壊したりできません。敷地の利用にも制約が生じるため、相続税評価ではその事情が考慮されます。
※参照：国税庁「貸家が空き家となっている場合の貸家建付地の評価」

なお、貸家建付地は、相続税・贈与税の評価上の区分です。登記簿の地目が「貸家建付地」になるわけではありません。

自用地・貸宅地・貸家建付地の比較

似た言葉に「自用地」と「貸宅地」があります。代表的なケースを比較すると、次のようになります。

区分	代表的な利用状況	確認するポイント
自用地	自宅の敷地や、他人の利用権が設定されていない更地	他人の権利による利用制限がない土地
貸宅地	土地を他人に貸し、その人が建物を所有している	建物所有を目的として土地を貸している
貸家建付地	自分の土地に所有する建物を、他人に貸している	貸している建物の敷地である

一般に「底地」と呼ばれる、借地権が設定された土地は、貸宅地として評価する代表例です。

貸宅地は土地の貸付け、貸家建付地は建物の貸付けに着目した区分と考えると、違いを整理しやすくなります。貸宅地の評価方法は、普通借地権や定期借地権など、設定された権利によって異なります。
※参照：国税庁「貸宅地の評価」

貸家建付地の相続税評価額の計算方法

貸家建付地の評価額は、次の式で計算します。

貸家建付地の評価額　＝ 自用地としての評価額 ×（1－借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

計算に必要なのは、次の4つの数値です。

項目	意味
自用地としての評価額	他人の権利による制約がないものとして計算した土地の評価額
借地権割合	土地の評価に用いる、地域ごとに定められた割合
借家権割合	建物を借りる人の権利を評価するための割合
賃貸割合	建物の各独立部分の床面積に基づく、賃貸されている部分の割合

借地権割合と借家権割合は、国税庁の財産評価基準書で確認します。
※参照：国税庁「貸家建付地の評価」

自用地としての評価額は、市場価格とは異なる

計算の出発点となる「自用地としての評価額」は、不動産会社の査定価格や実際の購入価格ではありません。

土地の相続税評価では、主に次の方法を使います。

• 路線価方式： 路線価に土地の形状などに応じた補正を行い、面積を掛けて計算します。
• 倍率方式： 路線価が定められていない地域で、土地の固定資産税評価額に所定の倍率を掛けて計算します。

したがって、「市場で1億円で売れそうな土地だから、計算式に1億円を入れる」という使い方はできません。
※参照：国税庁「土地家屋の評価」

借地権割合と借家権割合を確認する

借地権割合は、路線価図ではアルファベットで表示されています。たとえば「D」は60％を示します。

路線価が定められていない地域では、評価倍率表の借地権割合を確認します。
※参照：国税庁「路線価図の説明」、国税庁「評価倍率表の説明」

本記事の計算例では、借地権割合を60％、借家権割合を30％と仮定します。

賃貸割合は、原則として床面積で計算する

賃貸割合は、単純な入居戸数の割合とは限りません。

賃貸割合　＝ 賃貸されている各独立部分の床面積の合計 ÷ 各独立部分の床面積の合計

ここでいう「各独立部分」とは、独立して貸せるように区切られた各部屋などを指します。共用廊下などを含む建物全体の延べ床面積で、単純に計算するものではありません。

すべての部屋の面積が同じなら、「10室中8室が賃貸中」で80％になります。しかし、部屋の広さが異なる場合は、面積を確認して計算する必要があります。国税庁「貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲」

計算例｜自用地評価額1億円の土地を貸家建付地として評価

次の条件で、土地の評価額を比較してみましょう。

計算条件	仮定する数値
土地の自用地としての評価額	1億円
借地権割合	60％
借家権割合	30％
満室の場合の賃貸割合	100％

ここでの1億円は、土地の市場価格ではなく、自用地として計算した相続税評価額です。

満室の場合は8,200万円

アパートのすべての部屋が賃貸されている場合は、次の計算になります。

1億円 ×（1－60％ × 30％ × 100％）＝ 8,200万円

自用地としての評価額1億円と比べて、土地の評価額は1,800万円、割合では18％低くなります。

ただし、評価額が1,800万円下がることと、相続税が1,800万円減ることは違います。 実際の税額は、ほかの財産や債務、相続人の人数、適用できる控除なども含めて計算します。

賃貸割合が80％の場合は8,560万円

空室部分が一時的な空室として扱われず、賃貸割合が80％になる場合は、次のとおりです。

1億円 ×（1－60％ × 30％ × 80％）＝ 8,560万円

土地の利用状況	賃貸割合	土地の評価額	自用地評価額との差
自用地として評価する場合	―	1億円	―
アパートが満室の場合	100％	8,200万円	1,800万円
賃貸割合が80％の場合	80％	8,560万円	1,440万円

同じ土地でも、賃貸割合によって評価額は変わります。

※上記は計算方法を理解するための仮定例です。小規模宅地等の特例は適用していません。

建物の評価額は、貸家建付地とは別に計算する

貸家建付地として評価する対象は土地です。アパートなどの建物は、別に評価します。

一般的な貸家の評価額は、次の式で計算します。

貸家の評価額 ＝ 建物の固定資産税評価額 ×（1－借家権割合 × 賃貸割合）

たとえば、建物の固定資産税評価額を5,000万円、借家権割合を30％、賃貸割合を100％とすると、次のようになります。

5,000万円 ×（1－30％ × 100％）＝ 3,500万円

先ほどの土地と合わせると、評価額は次のとおりです。

対象	計算後の評価額
土地：貸家建付地	8,200万円
建物：貸家	3,500万円
土地・建物の合計	1億1,700万円

ここでの5,000万円は、建築費ではなく、建物の固定資産税評価額です。建築費が1億円だから、建物の固定資産税評価額も1億円になるわけではありません。

また、この表は土地と建物の評価額を合計したものです。建築資金に使った現金の減少や借入金などを含めた、財産全体の比較ではありません。

なお、分譲マンションの一室などの「居住用の区分所有財産」は、別途、区分所有補正率を用いた評価が必要になる場合があります。
※参照：国税庁「土地家屋の評価」

貸家建付地の評価・活用で注意したい3つのポイント

空室があると、貸家建付地の評価額の減額幅が小さくなる

空室があって賃貸割合が低くなると、ほかの条件が同じであれば、土地の評価額は高くなります。

ただし、相続時に空室だった部屋を、すべて機械的に除外するわけではありません。継続して貸していた部屋が、一時的に空室になっていただけと認められる場合は、賃貸中として計算できることがあります。

判断では、主に次のような事実を確認します。

国税庁は空室期間について「例えば1か月程度」としていますが、1か月以内なら必ず認められるという一律の基準ではありません。 複数の事情から総合的に判断します。

※参照：国税庁「貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲」

退去日、募集開始日、次の契約日などが分かる資料は、残しておくと状況を説明しやすくなります。

親族に無償で貸している建物の敷地は、原則として貸家建付地にならない

親が土地と建物を所有し、子どもに建物を無償で使わせている場合、その建物の敷地は原則として貸家建付地として評価しません。

無償で使わせる契約は「使用貸借」と呼ばれます。貸家建付地の評価は、借家権の目的となっている建物の敷地が対象であり、建物を無償で使わせているケースとは区別されます。

ここで大切なのは、親族に貸しているかどうかだけでは判断しないことです。

親族間であっても、賃料の支払いを伴う実態のある賃貸借で、その建物が借家権の目的となっていれば、貸家建付地として評価できる可能性があります。ただし、契約書があるだけで判断されるものではなく、賃料の金額や実際の支払い状況なども確認する必要があります。

一方、少額でも家賃を受け取っていれば必ず賃貸借になるわけではなく、相場より安い家賃だから必ず使用貸借になるわけでもありません。契約内容、金額、実際の支払い状況などを税理士に確認してもらいましょう。

また、次のケースも混同しやすい点です。

親の土地を子どもが無償で借り、その上に子ども名義のアパートを建てて、第三者に貸している。

この場合、アパートに入居者がいても、親の土地が自動的に貸家建付地になるわけではありません。土地の使用貸借を前提とすると、親の土地は原則として自用地として評価されます。

※参照：国税庁「親の土地に子供が家を建てたとき」、国税庁「使用貸借に係る土地を贈与により取得したとき」

相続税評価額が下がっても、収益や市場価値が維持できるとは限らない

貸家建付地として土地の評価額が下がることと、その不動産が安定した収益を生むことは、別々に確認する必要があります。

たとえば、評価額を下げるためにアパートを建てても、賃貸需要に合わず空室が続けば、家賃収入は計画を下回ります。借入返済や修繕費の負担によって、家族に残る資金が少なくなる可能性もあります。

また、かけた建築費と同じ金額だけ、不動産の市場価値が増えるとは限りません。

建築や土地活用を検討する際は、次の点を確認しましょう。

税負担の軽減と、収益・市場価値・家族の負担を合わせて考えることが大切です。

借入れやアパート建築による相続対策の考え方は、借金と相続税対策の関係を解説した記事でも詳しく紹介しています。

貸家建付地と小規模宅地等の特例は併用できる？

要件を満たせば、貸家建付地として評価した土地に、小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。

貸家建付地の評価と、小規模宅地等の特例は、別の仕組みです。

項目	貸家建付地の評価	小規模宅地等の特例
基本的な位置づけ	建物の賃貸状況を反映した土地の評価方法	一定の宅地等について相続税の課税価格を減額する特例
主な確認事項	権利関係、賃貸状況、賃貸割合など	利用状況、取得者、事業継続・保有継続など
貸付事業に関する面積上限	貸家建付地の評価自体に200㎡という上限はない	貸付事業用宅地等は最大200㎡
減額の計算	借地権割合・借家権割合・賃貸割合による	貸付事業用宅地等は50％

たとえば、貸家建付地の評価額が8,200万円で、土地全体が特例の対象面積に収まり、ほかの要件も満たす場合は、特例適用後の金額は4,100万円になります。

ただし、適用は自動ではありません。被相続人の貸付事業を引き継ぐ場合には、原則として申告期限まで事業と土地の保有を継続することなどが必要です。

相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた土地には原則的な除外があり、一定の例外もあります。ほかの宅地との併用による面積調整や申告手続きも含め、適用条件を確認してください。

※参照：国税庁「小規模宅地等の特例」

貸家建付地の評価を確認するために準備したい資料

評価を確認するときは、計算式に数値を当てはめる前に、所有関係と利用状況を整理しましょう。

資料	主に確認する内容
土地・建物の登記事項証明書	所有者、共有持分、土地・建物の関係
土地の測量図や建物の各階平面図	土地の面積・形状、各部屋の床面積
固定資産税の課税明細書・評価証明書	建物の固定資産税評価額など
建物の賃貸借契約書	貸付先、対象部分、契約期間、賃料
家賃の入金記録・管理会社の報告書	実際の賃貸状況
退去・募集・入居に関する記録	空室期間と募集の経緯
土地に関する契約書	建物所有者が異なる場合の賃貸借・使用貸借の関係

まずは、手元にある資料から次の順番で確認してください。

税務上の評価や特例の適用は税理士へ、賃貸需要・収支・売却見込み・管理の負担は不動産実務家へ相談すると、確認したい内容を整理しやすくなります。

貸家建付地についてよくある質問

まとめ｜貸家建付地の評価を知り、家族が引き継ぎやすい不動産を考える

貸家建付地は、貸している建物の敷地となる土地です。相続税評価額は、自用地としての評価額をもとに、借地権割合・借家権割合・賃貸割合を使って計算します。

評価を確認するときは、特に次の点を押さえておきましょう。

相続対策を考える際には、「誰が引き継ぐのか」「その家族が無理なく管理できるのか」も大切な判断材料になります。

節税や資産効率は大切ですが、家族の想いという土台があってこそ活きるものです。

ユー不動産コンサルタントでは、ご本人とご家族の意向を整理し、不動産の収益性や権利関係、将来の選択肢を確認しながら、承継の方針づくりをお手伝いしています。税務上の判断が必要な場面では、税理士などの専門家と連携して進めます。

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