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売却時のリフォーム

【質問】

三重県四日市市に実家があるのですが、親が高齢で 
もし自分らが亡くなったら好きにしていいと言われています。 
30年以上ですが、仮に全面リフォームする場合の相場はどれくらいでしょうか? 
売却するとのどちらが得が知りたい

【回答】

こんにちは。

台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の

株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。

リフォームの内容によりピンキリですが、普通のリフォーム会社に依頼するとおおよそ7~800万円はかかってくると思います。

躯体残して外壁やら下地やらをやり直すとなれば、その倍以上はかかってくると思います。 

 

リフォームするのと売却するのと、どちらが得か?に対しては、ご相談者様が何を求めているかによって変わってくるものです。

例えば、売却するためにリフォームするのか賃貸にするためにリフォームするのかでは、リフォームの内容も費用も全く異なってきます。ご自身で住むためのリフォームであれば、こだわりや生活しやすい間取り等も変わってくると思います。それによってリフォーム費用も異なってきます 

参考までに売却するか賃貸出すかで仮に迷われているという事であれば、やらなければならないことは市場のニーズを把握することです。

市場ニーズとは、売却であれば、どういう方が購入ターゲットとなるかという事です。

買手の需要を無視した売主のこだわりだけでリフォームした家は購入需要が少なくなってしまうという事です。

売るためや貸すためのリフォームを考えないとならないという事です。 

 

では、リフォームしなければ売却できないか?というとそうではありません。

もちろん現況のままでも売却は可能ですが、購入需要が少なくなるという事です。

リフォームしての売却の方が高く売れる理由に関しては後述で説明しますが、リフォームしたからと言って必ずしも売却や借り手が付くかという事ではありません。

リフォーム費用をかけてもなかなか売却できなかったり、借り手が見つからなかったりするのです。

それなりのリスクがあるという事です。

なので市場のニーズを把握することがまずは大切だという事です。

また、売却価格の相場や賃料相場を調べて、リフォームすることで想定される売却価格や想定賃料がどのくらいかをシュミレーションしてリスクをどのくらいまで負うことが出来るかを認識しておくべきです。

リフォームして売却するにも賃貸するにも投資となるので業者任せではなくある程度の判断基準を持っておくべきだと思います。 

 

最後に少しでも高く売却するにはリフォーム下ほうがよい理由ですが 

ご相談者様の不動産は築30年経過しており、仮に売却して買主が現れたとしても住宅ローンでの金融機関が限られてくる可能性も出てきます。

そこで昨今ではインスペクション(既存住宅状況調査)というものが注目されており調査後に瑕疵保険を付保することで、住宅ローン控除を受けられたり登録免許税軽減を受けられたり税制優遇等のメリットがあり購入者へ十分アピールできるものです。

しかしながら、デメリットもあり、調査費用が掛かるという事と調査の結果で補修の必要箇所が発見された場合は修繕しなければ瑕疵保険に加入できないというリスクもあります。 

また、賃貸の場合でリフォームするのであれば、なるべく高いリフォームはしないことがポイントです。

なぜなら、どんなに高いリフォームをしたとしても物件の賃料が跳ね上がるという事はないからです。多少の賃料アップは期待できますが、いつまでも高い賃料が続くという事はないからです。 

 

いずれにせよ、売却するにしても賃貸にするにしても、いくらのリフォームがかかり、それに対しての売却想定価格や想定賃料を把握したうえでご自身が取れるリスクを取れるか(投資できるか)を判断するべきです。

結果的には現状で売却したほうが良かったり、ご自身で住まわれた方がよいという結論になるかもしれません。

不動産業者は、良い面悪い面含めてアドバイスや提案はすると思いますが、大切なのは個々の価値基準を持つという事です。 

 

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株式会社ユー不動産コンサルタント

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