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土地売買と測量

【質問】

売却問題で、家自体は古く家の価格がなく、 
土地の価格だけと不動産屋が言って売買の契約をかわしました。 
家の取り壊しと植木とかの撤去の金額も差し引いた金額を提示されました。 
それから測量が入ったりしましたが、昔の役所がずさんだったらしく、 
全然違っていたみたいで、最初から全部測りなおしになりました、 
聞いたら3ヶ月ぐらい掛かるといわれ、困りました。 
その際測量とかの値段が掛かってしまうのですか。

【回答】

こんにちは。

台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の

株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。

どのような条件での契約を締結したかにもよります。 
標準的な土地売買の契約書条項には、引き渡しまでに境界を買主に明示して引き渡すと記載があります。

ただ、特約で境界明示にかえて測量図を引渡すということもあります。その測量図にも種類があるのですが簡単に説明すると下記3 


1確定測量図 
隣地所有者との実印での境界確定承認書付きの測量図 
2現況測量図 
現況での測量図。境界無い箇所等は計算点での測量図 
3地積測量図 
法務局に備え付けの測量図 
 
ご相談者様は恐らく地積測量図と現況が違うとおっしゃってるのではないかと思います。

地積測量図に記載の作成年月日が古いと思うのですが、何故、相違が出てくるかというと、 昔と現在の測量技術が違うということ 。

隣地所有者との境界承認が無くても測量図として法務局で受け付けていたみたいです。

また、昔は固定資産税をなるべく安くしたい面積を過少申告する傾向があったみたいです。

ですので、古い地積測量図と現況では境界復元出来ないという事もあるみたいですが。 
 
契約締結前に測量やり直すかどうかは、わかってある程度の条件つけての契約をするのですが。

ご相談者様の場合、契約締結した後に測量をやり直さなければならないと伝えられたのですよね?

仲介会社を通さず直接、不動産買取業者と契約した感じですかね。

そうであれば、買主である買取業者に有利な契約書条文になると思います。

直接買取業者とのやり取りは、手数料は支払わなくて良いですが、そのようなリスクあるという事です。 
 
測量に3ヶ月かかると言う事は、隣地所有者が多いか敷地との道路が公道でその間の境界も確定する必要があるという事だと思います。 


買主が確定測量にこだわっていると言う事は、恐らく建売業者だと思うのですが。

購入した敷地を何筆かに分けて建売分譲を予定してると思うのですが、土地分筆には、境界確定していなければならないからです。 
 
測量費用の負担に関しては、恐らく売主様が負担しなければならなくなると思うのですが、測量費用は隣地所有者が多く、期間が長ければその分は割高になってきます。 

また、契約は公募売買か実測精算かによっても決済時の受け取り金額に左右されてきます。 


公募売買は、 
測量によって登記面積と差異があっても精算しない。 

実測精算での売買は、 
測量によって登記記載面積と差異があったら、差額を精算することになります。 


都心部などの土地単価が高いエリアであれば、少しの差異でも金額が大きくなってきます。

測量後に登記より面積が大きかったら、売主様は決済時にはその分精算されて収受できるのですが、逆の場合は売買の残金から精算されて売却の受取金額が低くなってくるという事です。 
 

以上

ご参考まで

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