隣地境界線上のトラブル解決

隣地境界線上のトラブル解決
強制力はないものの理解しておくべき
相隣関係の規定

隣地境界とのトラブルと考えられる問題まとめ

こんにちは。

台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の

株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。

今回は、「隣地境界線上のトラブル」についてです。

自分の敷地は自由に使うことが出来るのが原則です。

しかしながら、自由に使っていいものといえども秩序なくしていたら隣地との境界線上でのトラブル等は避けられません。

そこで民法では、相隣関係の規定があります。

相隣関係の規定とは、近隣同士の権利調整などのため、土地や建物の所有者に権利や義務などを定めた規定です。

強制力はないものの理解しておくべき

民法では相隣関係の規定を設けておりますが、

民法は私法で私人間を調整する法律のため、建築基準法とは異なり、強制力はありません。

したがって、実際には裁判所の確定判決が必要となる事も多いそうです。

しかし、近隣と交渉する際には、非常に有益な知識となるので理解しておいた方が良いと思います。

相隣関係の規定

１：隣地使用権

隣地使用権は、工事などのため、隣地所有権者に隣地の使用を請求できる権利です。

家の新築や増改築で、どうしても隣地を使用しなければ工事ができない場合、その土地の使用を請求できることになっています。ただ、勝手に使用できるという事ではなく隣地の承諾がなければ使用することは出来ません。

この場合、工事用の足場を組むことも含まれます。

（隣地の使用請求）
第二百九条　土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。
２　前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。

２：囲繞地通行権

囲繞地通行権も、他人の土地に囲まれた袋地の所有者が、囲んでいる隣地を通行できる権利です。

ただし、隣地所有者にとって不利益となるので、通行の場所や方法は必要最小限にしなければなりません。また、その通路所有者に対して償金を支払わなければならないとされておりますが、囲繞地になった原因が分割によってできた場合には償金は支払いをい払わなければならないという事ではありません。

（公道に至るための他の土地の通行権）
第二百十条　他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
２　池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖がけがあって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
第二百十一条　前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
２　前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。
第二百十二条　第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
第二百十三条　分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。

２－１：地役権の設定

先ほどの囲繞地の場合に、公道までの隣地通路を利用することが出来る権利が民法第２１０条に記載されている事項でした。

民法で記載されているから問題ないという事は、全くなく囲繞地物件はトラブルつきものです。相続で代が変わったり売買で所有者が変わったとなったらなおさらです。

そこで地役権の設定が重要のなってきます。

地役権とは、自分の土地（要役地）利用のために隣地（承役地）を利用するための権利です。地役権の設定は、囲繞地通行権にだけ有効なものと言いうことではなく、要役地の付従性あるものとされていて、例えば、高架下の土地に関しては、高架線の地役権が設定してあります。

地役権が設定されたのであれば、囲繞地（要役地）に対して、土地利用のための土地（承役地）に地役権の登記をしておくことで第三者へ売却しても地役権を対抗できるという事です。

【登記は対抗力あるが公信力ない】

（地役権の内容）
第二百八十条　地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第三章第一節（所有権の限界）の規定（公の秩序に関するものに限る。）に違反しないものでなければならない。
（地役権の付従性）
第二百八十一条　地役権は、要役地（地役権者の土地であって、他人の土地から便益を受けるものをいう。以下同じ。）の所有権に従たるものとして、その所有権とともに移転し、又は要役地について存する他の権利の目的となるものとする。ただし、設定行為に別段の定めがあるときは、この限りでない。
２　地役権は、要役地から分離して譲り渡し、又は他の権利の目的とすることができない。
（地役権の不可分性）
第二百八十二条　土地の共有者の一人は、その持分につき、その土地のために又はその土地について存する地役権を消滅させることができない。
２　土地の分割又はその一部の譲渡の場合には、地役権は、その各部のために又はその各部について存する。ただし、地役権がその性質により土地の一部のみに関するときは、この限りでない。

３：隣地から自然に流れる雨水の妨害禁止

土地所有者は雨水など自然に流れてくる水を妨害してはならず、高地所有者は必要な排水を低地に流すことが出来ます。

同様に、他に方法がなければ、水道管、ガス管、電線、電話線などを隣地に配管、配線できると考えられています。

なお、屋上から直接雨水が隣地に流れ込むことは禁じられています。

（自然水流に対する妨害の禁止）
第二百十四条　土地の所有者は、隣地から水が自然に流れて来るのを妨げてはならない。
（水流の障害の除去）
第二百十五条　水流が天災その他避けることのできない事変により低地において閉塞そくしたときは、高地の所有者は、自己の費用で、水流の障害を除去するため必要な工事をすることができる。

４：隣地境界の建築制限

敷地の境界には、隣家と共同費用で塀などを設置できます。

そして、建物を建てる際には、建物を境界線から50cm以上離す義務があります。ただし、その地域で行われていなければ、その必要はありません。

都心部で建売住宅に関しては、隣地境界から５０cmもなく建物が建築されていると思います。民法の相隣関係の規定自体は、強制力があるものではありません。そこには、隣地同士での合意書を締結して建売住宅の契約を締結していることがほとんどです。

（境界線付近の建築の制限）
第二百三十四条　建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。
２　前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

５：窓の目隠し

他の敷地が見渡せる窓や縁側を境界線から1ｍ未満の距離に設けるときは、目隠しが必要となります。みられる側が目隠しをするのではなく、見渡せる側が目隠しを知るという事です。

第二百三十五条　境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
２　前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。

６：隣地からの枝葉および根

隣地の植栽の枝や根が越境して支障がある場合は、枝を切り取るよう請求でき、根は自分で切り取ることが可能となっております。

宅建試験の民法問題でよく出てきそうな問題ですが、隣地から樹木の根が越境していたら勝手に切ることできますが、枝葉が越境していても勝手に切ることが出来ません。

（竹木の枝の切除及び根の切取り）
第二百三十三条　隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
２　隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

７：境界線付近の掘削

導水管や堀を作るのに深さの１/２以上境界線から距離を開けなければならないとされています。ただ１ｍ開ければＯＫという事です。１ｍ距離を開けるだけで問題ないという事ではなく、土砂崩れしないよう土留め等をしながら工事をしなければならないといいうことです。

（境界線付近の掘削の制限）

第二百三十七条　井戸、用水だめ、下水だめ又は肥料だめを掘るには境界線から二メートル以上、池、穴蔵又はし尿だめを掘るには境界線から一メートル以上の距離を保たなければならない。

２　導水管を埋め、又は溝若しくは堀を掘るには、境界線からその深さの二分の一以上の距離を保たなければならない。ただし、一メートルを超えることを要しない。

（境界線付近の掘削に関する注意義務）

第二百三十八条　境界線の付近において前条の工事をするときは、土砂の崩壊又は水若しくは汚液の漏出を防ぐため必要な注意をしなければならない。