こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「地代未払いによる借地契約解除」についてです。
借地契約で借地権者が地代を滞納している場合
借地契約は解除されるか？
借地契約書には地代不払いによる契約解除条項があります。
地代不払いによる解除条項が契約書にあれば借地契約は解除されるのが原則です。
しかしながら
地主から借地権解除を申し出る場合は、借地人間での信頼関係の破壊があったかどうかがポイントだと思います。
今月の地代を滞納している！まだ支払っていないから契約解除！とはならないと言いうことですね。
信頼関係破壊しているとなるのには、
過去に何度も地代滞納していたり、地代の滞納が何か月も続いているという場合が
借地権解除の可能性が高いです。
借地人が地代滞納している場合は、まずは地代支払の催促をするべきです。
地主さんが借地人の事を面識があり話したことがあるような場合は、まずは口頭でということになると思いますが
古い借地の場合は相続等で地主と借地人が合ったこともないような場合も多くあります。
地代不払いの催促する場合は、後々のことを考慮してなるべくなら履歴等を残しておくべきです。
そうなると内容証明郵便が思い浮かぶと思います。
いきなり内容証明を地主から借地権者に送ってもいいのですが、いきなり内容証明を送り付けられたら、
地主さんから借地権者の信頼関係を壊すような行為をしている気がします。
内容証明郵便は書式と文字数等が決められており
誰が・いつ・どのような内容で・郵便を送ったかを郵便局が証明してくれるものです。
裁判等に発展した場合は、内容証明郵便は受取人本人が支払催促の書類は受け取っていない等の言い訳を回避することが出来るため
最速の通知を送ったことを履歴として証明できます。
しかしながら、内容証明郵便には法的拘束力が一切ないということです。
内容証明郵便で支払い催促の通知を受け取ったからと言って、法的に支払わなければならないということではない。
内容証明郵便を受け取った側はかなりの心理的なプレッシャーを持つことになると思いますが、、、、
催促に応じなかったり、何か月も滞納しているという場合は、内容証明で支払い催促を送るべきだと思いますが、
一度滞納があるからいきなり内容証明を送り付けるのではなく
特定記録郵便（配達記録）
簡易書留
で送って催促するというのがいいと思います。
特定記録郵便や簡易書留は、郵便がいつ送られたかが記録に残ります。
違いは
特定記録郵便は、不在でもポストに投函されますが
簡易書留は、不在なら不在票をポストに入れて在宅の時に郵便局が届けてくれます。
内容証明の場合と違い、
いきなりプレッシャーをかけるのではない場合であれば特定記録郵便や簡易書留の催促通知を出すという選択があります。
支払催促通知を送ったという履歴は残りますが、
どういう内容の郵便かを証明するものではないので郵便内容も証明すすのであれば内容証明郵便で送るということです。
その他にも本人受取限定郵便というのもあります。
受取人本人が在宅していなければ郵便を受け取れないというもの。
本人が受け取ったという履歴は残りますが、郵便の内容までは残りません。
地代未払いにより支払い催促通知をするのですが、いきなり喧嘩腰になったとしても上手くいくはずがないです。
支払催促も交渉の一つです。
借地契約解除となるような場合は最終的に裁判等の手続きを進めて内容証明等で支払催促をしていたということを
履歴として残しておく必要性が出てくると思います。
感情的になっても交渉は上手くいかないですよね。
再三の支払催促にも応じないという場合は
内容証明郵便にていつまでに支払わない場合は契約解除という内容等を入れて通知しておくことが最終的に必要になってきますが、
相手の状況等も勘案しながらどういう風に催促をしていくかということが交渉の上で重要だと思います。
お互いいきなり感情的になっても交渉は上手くいかないということですね。
借地権の土地所有していてどう管理していいかわからない方は相談に乗りますし
煩わしい管理をどうにかしたいということであれば当社で管理を行います。
株式会社ユー不動産コンサルタント
脇保雄麻
０３－５８３０－７６００
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