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既存住宅状況調査技術者とインスペクターの違い

こんにちは。

台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の

株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。

今回は、「既存住宅状況調査技術者とインスペクターの違い」についてです。

一昔前であれば中古住宅で築年数が古いと価値がゼロです。と言われることが当たり前でした。

不動産業者間で価格査定書を作成すると建物評価ゼロで逆に解体費分をマイナスで土地値としての評価することがスタンダードだったと思います。

どんなにこだわって建築した思い出の建物でも築年数が古くなると価値ゼロと当たり前のようにひとくくりにされておりました。

それが昨今は、既存住宅に関して価値の見直しとして長期優良住宅の普及促進であったり税制優遇もあります。

築年数が古いから住宅ローン控除は利用できないということではありません。

もちろん築年数要件はありますが、それと同等の耐震基準を証明できれば控除等の利用が出来るのです。

そういった誤った認識もあったり、中古住宅の価値そのもののを見直す整理として今回の話をまとめたいと思います。

インスペクションって何?

そもそもインスペクションという言葉自体は、建物を調査することとされております。

しかしながら

インスペクション自体は、国家資格である建築士が行うインスペクションと

建築士の要件必要なく行うインスペクションがございます。

そちらも建物の調査自体は変わりはないのですが、

建築の知識や建物構造を知っている人が調査するかどうかの違いも出てくると思います。

まず大きな違いは、

建築士資格の取得者しか取れないインスペクターは、国土交通省の登録を受けている協会になります。

それに対して、

建築士資格を要件としていないインスペクターは、民間の協会団体です

「●●インスペクター」っていろんな言葉がありますが、

中には建築士資格がないものが行うインスペクションとそうでないものがあるので注意が必要です。

国土交通省の登録を受けているインスペクションの協会の一つが下記となります。

私も建築士資格取得者ですので取得しました。

【ハウスインスペクター】

ハウスインウペクターでの調査は、既存住宅瑕疵保険の付保での事前調査として必要とされているものになります。

ですので、個人間売買で既存住宅瑕疵保証保険を付保する際に必要とされるインスペクションは、建築士が行うハウスインスペクションでの調査となります。

重説記載のインスペクションの有無

宅建業者が媒介を取得した際にインスペクションの斡旋の有無を記載することが義務化されました。

また、重要事項説明においてもインスペクションの有無に加えて結果の説明も義務化されました。

 

インスペクションの実施に関して注意点があります。

それは、売主の同意が得られなければインスペクションが実施することが出来ないということです。

 

調査自体は建物の一部を壊して調査したりするのではなく

目視や専門の機械等を利用した非破壊の調査となります。調査自体は、建物の大きさにもよりますが3~4時間程度かかります。

なので売主が協力が必要ということです。

また、調査することで買主様には安心を提供できるというメリットがあるのですが

一方で劣化事象や不具合箇所が発見された時点で調査報告書には記載します。その時点で価格が下がって居sまうのではないかとの懸念から売主様は協力いただけない場合もあるのです(インスペクションの実施自体は義務ではないので)。

 

 

今までは消費者にとって、

築年数が新しいとか室内がリフォームされているとかの表面的な部分でしか中古住宅の価値や質自体を一概に把握することが出来なかったのが現状でした。

なので

中古住宅となると建物自体の質を把握しにくいことで安心して購入することが飼育買ったと思います。

 

宅建業法改正されて以降は、建物状況調査はスタンダードにこれから益々なっていくと思います。

 

インスペクション(既存住宅状況調査)に関しては、国の方でも推進しております。

一昔前までの古くなったら壊しては新たに建てるというスクラップビルドから

良い建物を長く利用しようという考え方にシフトいております。

 

新築住宅だから良い建物とか中古だから良くないとかは全くないです。

中古住宅でも良い建物は良いです。

 

 

既存住宅状況調査技術者とは?

建物の状況調査するということは同じです。調査項目もほぼ同じものです。

先ほどのハウスインスペクションは、住宅瑕疵担保保険の加入における調査としてハウスインスペクションがありました。

既存住宅状況調査技術者とは、建築資格を取得してい調査技術者ということです。

【既存住宅状況調査技術者】

ハウスインスペクションも既存住宅状況調査も基本的に同じ既存住宅の状況調査です。調査項目も同じですが開始保険付保する際の報告書と書類が違うということの違いです。

国土交通省の告示によると、

既存住宅状況調査を資格がない人間が行うことには、なんら違法性はないものの

既存住宅状況調査技術者は、建築資格を有していて建築士として設計等出来る建築範囲において調査行うものとするとされております。

既存住宅状況調査の調査項目は、基本的には

  • 構造耐力上主要な部分(木造)
  • 雨水の浸入を防止する部分(木造)

とされております。

上記基本的調査項目からもわかるように建築物の基本的構造等を理解していなければならないということです。

国土交通省告示にも

既存住宅状況調査の実施者には、表面的な劣化事象等から構造・防水に関する

劣化や不具合の存在を推定することが求められており、

建築物の構造、材料等について十分な知識を有する必要があるとされております。

当社では、建築資格有している既存住宅状況調査を無料で行います。

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